案例分析题

1.某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价机构评估该宗土地的公开市场价值，供其确定投标价格时参考。作为房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况(包括位置、四至、用途、面积、容积率等)和地块所在区域基本情况(包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等)之后，还需做哪些专业工作?

考点分析：假设开发法+比较法的方法的选用和技术路线。

【参考答案】

(1)选用假设开发法和比较法进行估价;

(2)了解类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租售成本;

(3)分析确定土地的最佳开发方案;

(4)了解房地产开发成本及开发完成后的市场经营模式，(租或售)，运用比较法或收益法预测建成后房地产总价值，调查了解类似房地产的开发成本费用等，如前期费用、建安工程费用、专业费等，测算土地价格;

(5)了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的价格、房地产状况;

(6)选取可比实例进行因素比较修正，确定土地比准价格;

(7)综合两种方法的结果，确定最终估价结果;

(8)根据《房地产估价规范》的要求，撰写并出具估价报告。

试题总结：土地的估价经常在问答题中出现，常考估价价值的性质，估价的方法、注意事项。

2.某房地产估价机构接受委托，评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同，成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样做的理由。

考点分析：收益法+成本法的价格形成。

【参考答案】

1.(1)估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同;

(2)收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分;

(3)净利润已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用(含利息收益)及所得税等，包含了正常的商业利润等。

2.收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命，还要考虑土地使用年限(或者土地使用终止年短于建筑物寿命终止年)。

3.估价采用的成本应为价值时点的社会平均(客观)成本，或者：实际成本不一定是社会平均(客观)成本。

试题总结：这道题明确了委托人提供的财务报表中房地产近三年平均的年净利润与房地产利润的不同。成本法计算中实际成本与客观成本的选用。

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