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税法一——2020年税务师考试基本考点:房地产开发企业土地增值税清算

2020年09月22日 栏目首页

房地产开发企业土地增值税清算

1.土地增值税的清算条件

(1)符合下列情形之一的,纳税人应当进行土地增值税的清算:

①房地产开发项目 全部 竣工、完成销售的;

② 整体转让 未竣工决算房地产开发项目的;

③ 直接转让 土地使用权的。

(2)符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:

①已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上,或该比例虽未超过 85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

②取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

④省税务机关规定的其他情况。

2.土地增值税的扣除项目

(1)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、

邮电通信等 公共设施 ,按以下原则处理:

①建成后 产权属于全体业主 所有的,其成本、费用可以扣除;

②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于 非营利性 社会公共事业的,其成本、费用可以扣除;

③建成后 有偿转让 的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。

(2)房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的 预提费用 ,除另有规定外,不得扣除。

3.清算后再转让房地产的处理

在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积


【知识点跟练】

【例题 计算题】甲企业为某市房地产企业,2017年发生相关业务如下:

(1)其为开发项目支付土地价款12000万元,缴纳契税480万元。

(2)开发成本为7000万元,其中:非银行机构借款利息支出640万元。

(3)销售面积占可售面积的90%,根据销售合同确认不含税销售收入36000万元(不包括用于安置回迁户占可售面积10%的房屋)。

(4)甲企业已经按照预征率的3%缴纳土地增值税1080万元。甲企业委托某税务师事务所进行土地增值税清算鉴证,并出具鉴证报告。

(其他相关资料:当地政府确定房地产开发费用扣除比例为10%;不考虑地方教育附加)

要求:根据以上资料,回答下列问题。

(1)下列关于甲企业的土地增值税清算税务处理,表述正确的是(  )。

A.甲企业应进行土地增值税清算

B.甲企业可以拒绝进行土地增值税清算

C.甲企业计算土地增值税扣除利息支出应归为房地产开发成本

D.甲企业支付拆迁补偿费不属于房地产开发成本组成部分

(2)甲企业为取得土地使用权所支付的金额为(  )万元。

A.12000

B.12480

C.13250

D.13789

(3)甲企业计算土地增值税的开发成本为(  )万元。

A.7000

B.9506

C.10306

D.10360

(4)甲企业应该补缴土地增值税(  )万元。

A.1920

B.3113.46

C.2033.46

D.1743.68

1、正确答案:A

知识点:房地产开发项目土地增值税的清算管理

2、正确答案:B

知识点:扣除项目及其金额

答案解析 :

甲企业为取得土地使用权所支付的金额=12000+480=12480(万元)。

3、正确答案:D

知识点:扣除项目及其金额

答案解析 :

甲企业计算土地增值税的开发成本=7000-640+36000÷90%×10%=10360(万元)。土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至开发费用中计算扣除;房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户,安置用房视同销售处理,按规定确定收入,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

4、正确答案:A

知识点:应纳税额的计算

答案解析 :

销售收入总额=36000÷90%=40000(万元);甲企业计算土地增值税的开发费用=(12480+10360)×10%=2284(万元);可以税前扣除的税金=(40000-12000)×11%×(7%+3%)=308(万元);扣除项目合计=12480+10360+2284+308+(12480+10360)×20%=30000(万元);增值额=40000-30000=10000(万元);增值率=10000÷30000×100%=33.33%;适用30%的税率;应缴纳的土地增值税=10000×30%=3000(万元);应补缴土地增值税=3000-1080=1920(万元)。


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