2018年01月15日 栏目首页
(一)不动产登记概念
不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。根据《不动产登记暂行条例》第二条第二款规定，不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。不动产登记采取登记的方式将不动产物权的设立、转移、变更和消灭等情况在不动产登记簿上予以记录，达到物权公示的目的，以保护不动产权利人的权益。不动产登记制度是现代物权法中一项重要的制度。我国土地、房屋等不动产交易早就采取订立契约的形式予以确认，并由人与人的自然行为发展到官方介入的社会行为。买卖契约由民间立契(俗称革契、白契)发展到官契(红契)。19 95年1月10起施行的《城市房地产管理法》中，对土地和房屋两种最主要的不动产登记做出规定。《城市房地产管理法》第六十条规定“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。2007年10月1日起施行的《物权法》，确定了国家对土地、房屋等不动产实行统一登记的制度，并进一步明确了不动产登记的效力。《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据《物权法》，2014年11月24日，国务院公布了《不动产登记暂行条例》，对不动产登记的范围、程序等做出了原则性规定。2015年6月29日，国土资源部发布《不动产登记暂行条例实施细则》，对各类权利登记又进行了明确规定。
(二)不动产登记范围
不动产登记范围为不动产的物权。按照物权法定原则，不动产物权的种类和内容必须由法律规定，任何人不能创设物权。根据《物权法》，不动产物权包括所有权、用益物权和担保物权。《不动产登记暂行条例》第五条规定，不动产登记的范围是：1.集体土地所有权;2.房屋等建筑物、构筑物所有权;3.森林、林木所有权;4.耕地、林地、草地等土地承包经营权;5.建设用地使用权;6.宅基地使用权;7.海域使用权;8.地役权;9.抵押权;10.法律规定需要登记的其他不动产权利。
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