房地产估价师
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2022年房地产估价师《房地产估价原理与方法》考试大纲

2022年10月19日 栏目首页

2022年房地产估价师考试大纲沿用2021年版,《房地产估价原理与方法》科目考试大纲如下:

《房地产估价原理与方法》科目考试大纲


第一章 房地产估价概论

考试目的

本部分的考试目的是测查应试人员对房地产估价的含义、要素、必要性、专业估价与非

专业估价的本质不同等全面认识,房地产估价的职业道德,以及我国房地产估价行业发展概

况等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节 对房地产估价的基本认识

一、房地产估价的含义

(一)房地产估价的概念

(二)房地产估价的不同称呼

二、房地产估价的要素

(一)估价当事人

(二)估价目的

(三)估价对象

(四)价值时点(估价期日)

(五)价值类型(价格类型)

(六)估价原则

(七)估价程序

(八)估价依据

(九)估价假设

(十)估价方法

(十一)估价结果

三、房地产估价的必要性

(一)专业估价存在的基本前提

(二)房地产需要专业估价服务

(三)房地产估价是估价行业的主体

第二节 对房地产估价的深入了解

一、专业估价与非专业估价的本质不同

二、房地产估价与房地产评估的异同

三、鉴证性估价与咨询性估价的区别

四、估价业务与相关业务的划分

第三节 对房地产估价的更深理解

一、房地产估价本质上属于价值评估

二、房地产估价应模拟市场进行估价

三、房地产估价是科学与艺术的结合

四、房地产估价有一定的规矩和标准

五、房地产估价结果难免都存在误差

六、房地产估价并不作价格实现保证

第四节 房地产估价的职业道德

第五节 我国房地产估价行业发展概况

一、以法律形式确立房地产估价的地位

二、建立房地产估价师职业资格制度

三、成立房地产估价行业自律性组织

四、出台房地产估价若干法规政策

五、制定房地产估价系列标准

六、构建房地产估价理论方法体系

七、形成公平竞争的房地产估价市场

八、深化和拓展房地产估价业务

九、积极开展对外交流与合作

十、目前估价的外部条件和环境及挑战

考试要求

1. 熟悉房地产估价的概念;

2. 了解房地产估价的不同称呼;

3. 熟悉估价当事人;

4. 掌握估价目的;

5. 掌握估价对象;

6. 掌握价值时点;

7. 掌握价值类型;

8. 熟悉估价原则;

9. 熟悉估价程序;

10. 掌握估价依据;

11. 掌握估价假设;

12. 熟悉估价方法;

13. 熟悉估价结果;

14. 熟悉房地产估价的必要性;

15. 熟悉专业估价与非专业估价的本质不同;

16. 了解房地产估价与房地产评估的异同;

17. 掌握鉴证性估价与咨询性估价的区别;

18. 了解估价业务与相关业务的划分;

19. 掌握对房地产估价的更深理解;

20. 掌握房地产估价的职业道德;

21. 了解我国房地产估价行业发展概况。

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第二章 房地产估价需要与目的

考试目的

本部分的考试目的是测查应试人员对房地产转让、租赁、抵押、征收、税收、司法处置、

土地使用制度改革等对房地产估价的需要及相应估价目的的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节 房地产转让需要的估价

第二节 房地产租赁需要的估价

第三节 房地产抵押需要的估价

一、房地产抵押估价的必要性

二、房地产抵押贷款前需要的估价

三、房地产抵押期间需要的估价

四、房地产抵押权实现需要的估价

第四节 房地产征收和征用需要的估价

一、房地产征收和征用的异同

二、房地产征收和征用补偿的有关规定

三、房地产征收和征用对估价的需要

第五节 房地产税收需要的估价

第六节 房地产司法处置需要的估价

第七节 房地产分割需要的估价

第八节 房地产损害赔偿需要的估价

第九节 土地使用制度改革需要的估价

一、国有土地使用权出让和转让需要的估价

二、国有企业改制中土地处置需要的估价

三、农村集体经营性建设用地入市需要的估价

四、农村土地经营权流转等需要的估价

第十节 房地产估价的其他需要

一、企业经济行为需要的估价

二、财务报告需要的估价

三、房地产证券化需要的估价

四、房地产保险需要的估价

五、财产证明需要的估价

六、住房反向抵押需要的估价

七、解决房地产价格和价值等纠纷需要的估价

八、纪检监察和刑事案件处理需要的估价

九、绿色低碳和可持续发展需要的估价

十、城市更新和老旧小区改造需要的估价

十一、房地产市场监测和调控需要的估价

十二、房地产管理需要的估价

考试要求

1. 掌握房地产转让需要的估价;

2. 熟悉房地产租赁需要的估价;

3. 掌握房地产抵押需要的估价;

4. 掌握房地产税收需要的估价;

5. 掌握房地产征收需要的估价;

6. 了解房地产征用需要的估价;

7. 掌握房地产司法处置需要的估价;

8. 熟悉房地产分割需要的估价;

9. 掌握房地产损害赔偿需要的估价;

10. 掌握土地使用制度改革需要的估价;

11. 熟悉企业经济行为需要的估价;

12. 熟悉财务报告需要的估价;

13. 熟悉房地产证券化需要的估价;

14. 熟悉解决房地产价格和价值等纠纷需要的估价;

15. 了解其他方面需要的估价。

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第三章 房地产估价对象及其描述

考试目的

本部分的考试目的是测查应试人员对作为估价对象的房地产的含义、特性、种类及其状

况描述的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节 房地产的含义

一、房地产的定义

二、土地、建筑物和其他相关定着物的含义

(一)土地的含义

(二)建筑物的含义

(三)其他相关定着物的含义

三、房地产实物、权益和区位的含义

(一)房地产实物的含义

(二)房地产权益的含义

(三)房地产区位的含义

四、房地产的相关名称

(一)不动产

(二)物业

(三)real estate 和 real property

五、房地产的基本存在形态

(一)土地形态

(二)建筑物形态

(三)房地形态

第二节 房地产的特性

一、不可移动

二、各不相同

三、寿命长久

四、供给有限

五、价值较高

六、用途多样

七、相互影响

八、易受限制

九、难以变现

十、保值增值

第三节 房地产的种类

一、按立法用语划分的种类

二、按用途划分的种类

三、按开发程度划分的种类

四、按实物形态划分的种类

五、按权益状况划分的种类

六、按经营使用方式划分的种类

七、按是否产生收益划分的种类

第四节 房地产状况的描述

一、房地产基本状况的描述

二、房地产实物状况的描述

(一)建筑物实物状况的描述

(二)土地实物状况的描述

三、房地产权益状况的描述

(一)建筑物权益状况的描述

(二)土地权益状况的描述

四、房地产区位状况的描述

(一)地理位置的描述

(二)交通条件的描述

(三)外部配套的描述

(四)周围环境的描述

考试要求

1. 熟悉房地产的定义;

2. 熟悉土地、建筑物和其他相关定着物的含义;

3. 掌握房地产实物、权益和区位的含义;

4. 了解房地产的相关名称;

5. 熟悉房地产的基本存在形态;

6. 掌握不可移动特性;

7. 掌握各不相同特性;

8. 了解寿命长久特性;

9. 熟悉供给有限特性;

10. 熟悉价值较高特性;

11. 熟悉用途多样特性;

12. 熟悉相互影响特性;

13. 熟悉易受限制特性;

14. 掌握难以变现特性;

15. 了解保值增值特性;

16. 了解按立法用语划分的种类;

17. 熟悉按用途划分的种类;

18. 熟悉按开发程度划分的种类;

19. 掌握按实物形态划分的种类;

20. 掌握按权益状况划分的种类;

21. 熟悉按经营使用方式划分的种类;

22. 熟悉按是否产生收益划分的种类;

23. 掌握房地产状况的描述。

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第四章 房地产价格和价值概述

考试目的

本部分的考试目的是测查应试人员对房地产价格和价值的含义、特点、种类,以及房地

产价格形成与变动原理的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节 房地产价格和价值的含义

一、房地产价格的含义

(一)对价格的定义和解释

(二)价格存在的基本前提

(三)从更宽广的角度认识价格

二、房地产价值的含义

第二节 房地产价格的特点

一、价格与区位密切相关

二、实质上是权益的价格

三、兼有买卖和租赁价格

四、不仅单价高且总价大

五、价格形成的时间较长

六、价格易受交易情况影响

七、价格涵盖内容多样复杂

第三节 房地产价格和价值的种类

一、基础性价格种类和价值类型

(一)基本价格种类(挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价格)

(二)基本价值类型(市场价值、投资价值、现状价值、谨慎价值、清算价值和残余价值)

(三)不同价格表示方式下的价格(总价格、单位价格和楼面地价)

二、针对房地产自身划分的价格和价值

(一)按房地产基本存在形态划分的价值(土地价值、建筑物价值和房地价值)

(二)按房地产权利状况划分的价格(房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格)

(三)按房地产租约影响划分的价值(完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值)

(四)按房地产交付时间划分的价格(现货价格、期货价格及现房价格、期房价格)

三、便于价格比较分析划分的价格

(一)按价格是否反映实际水平划分的价格(名义价格和实际价格)

(二)按交易税费负担方式划分的价格(正常负担价格、卖方净得价和买方实付价)

四、与规范价格行为相关的价格

(一)市场调节价、政府指导价和政府定价

(二)基准地价、标定地价和房屋重置价格

(三)真实成交价、申报的成交价和网签成交价

五、主要行为中的价格和价值

(一)房地产转让中的价格和价值

(二)房地产租赁中的价格和价值

(三)房地产抵押中的价格和价值

(四)房地产征收中的价格和价值

(五)房地产税收中的价格和价值

(六)房地产保险中的价格和价值

(七)房地产司法处置中的价格和价值

(八)财务报告中的相关成本和价值(历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允

价值和账面价值)

第四节 房地产价格形成与变动原理

一、预期原理(含预期收益原则)

二、竞争原理

三、替代原理

四、变化原理

五、供求原理

(一)供求原理的基本内容

(二)房地产需求及其决定因素

(三)房地产供给及其决定因素

(四)房地产均衡价格及其形成

(五)房地产供求状况类型及其影响

六、收益递增和递减原理

七、平衡原理

八、适合原理

九、贡献原理

十、剩余生产力原理

十一、外部性原理

十二、增值和贬值原理(含土地报酬递减规律)

考试要求

1. 熟悉房地产价格的含义;

2. 掌握房地产价值的含义;

3. 掌握房地产价格的特点;

4. 掌握基本价格种类;

5. 掌握基本价值类型; 6. 熟悉不同价格表示方式下的价格;

7. 熟悉按房地产基本存在形态划分的价值;

8. 熟悉按房地产权利基本类型划分的价格;

9. 掌握按房地产租约影响划分的价值; 10. 熟悉按房地产交付时间划分的价格;

11. 掌握按交易税费负担方式划分的价格;

12. 掌握按价格是否反映实际水平划分的价格; 13. 了解市场调节价、政府指导价和政府定价;

14. 熟悉基准地价、标定地价和房屋重置价格;

15. 熟悉真实成交价、申报的成交价和网签成交价;

16. 了解房地产转让中的价格和价值;

17. 熟悉房地产租赁中的价格和价值;

18. 掌握抵押价值和抵押净值;

19. 了解征收价值、计税价值和保险价值;

20. 了解房地产司法处置中的价格和价值;

21. 熟悉财务报告中的相关成本和价值; 22. 熟悉房地产价格形成与变动原理。

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第五章 房地产价格和价值影响因素

考试目的

本部分的考试目的是测查应试人员对房地产价格和价值影响因素的种类、影响类型,以

及自身因素、制度政策因素、人口因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素等对房

地产价格和价值影响的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节 房地产价格和价值影响因素概述

一、房地产价格和价值影响因素的种类

(一)房地产自身因素和外部因素

(二)一般因素、区域因素和个别因素

(三)房地产自身状况因素、市场状况因素和交易状况因素

(四)对市场价格有影响和仅对成交价格有影响的因素

二、各种因素对房地产价格和价值的影响类型

(一)影响方向不同

(二)影响程度不同

(三)影响速度不同

(四)影响关系不同

(五)影响范围不同

(六)影响因距离而不同

(七)影响因地区而不同

(八)影响因时期而不同

(九)影响的量化方式方法不同

第二节 房地产自身因素

一、房地产区位因素

(一)地理位置

(二)交通条件

(三)外部配套

(四)周围环境

二、房地产权益因素

(一)所拥有的房地产权利

(二)该房地产权利受自身其他房地产权利的限制情况

(三)该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况

(四)其他房地产权益因素

三、房地产实物因素

(一)建筑物实物因素

(二)土地实物因素

第三节 制度政策因素

一、房地产制度政策

二、金融制度政策

(一)货币政策

(二)房地产信贷政策

三、税收制度政策

(一)房地产开发环节的税收

(二)房地产流转环节的税收

(三)房地产持有环节的税收

四、相关规划和计划

五、相关特殊制度政策

第四节 人口因素

一、人口数量

二、人口结构

三、人口素质

第五节 经济因素

一、经济发展

二、居民收入

三、物价变动

(一)房地产价格和一般物价的关系

(二)房价和地价的关系

四、利率升降

五、汇率变化

第六节 社会因素

一、政治安定状况

二、社会治安状况

三、房地产投机

第七节 国际因素

一、世界经济状况

二、国际竞争状况

三、国际政治状况

四、国际冲突状况

第八节 心理因素

一、炫耀心理

二、从众心理

三、迷信心理

四、交易心态

五、特殊偏好

第九节 其他因素

一、科技因素

二、行政隶属变更

三、重要政治人物身体健康状况

考试要求

1. 掌握房地产价格和价值影响因素的种类;

2. 掌握各种因素对房地产价格和价值的影响类型;

3. 掌握房地产自身因素;

4. 熟悉房地产制度政策因素;

5. 熟悉金融制度政策因素;

6. 掌握税收制度政策因素;

7. 熟悉有关规划和计划因素;

8. 了解有关特殊政策因素;

9. 熟悉人口因素;

10. 熟悉经济发展因素;

11. 掌握居民收入因素;

12. 熟悉物价因素;

13. 掌握利率因素;

14. 了解汇率因素;

15. 了解社会因素;

16. 了解国际因素;

17. 熟悉心理因素;

18. 了解其他因素。

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第六章 房地产估价原则

考试目的

本部分的考试目的是测查应试人员对房地产估价原则的含义、作用和选择,各项房地产

估价原则对从事房地产估价活动特别是估价结果的要求,以及在从事何种估价目的、价值类

型的房地产估价活动中为何要遵循某项估价原则和如何遵循等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节 房地产估价原则概述

一、房地产估价原则的含义

二、房地产估价原则的作用

三、房地产估价原则的选择

第二节 独立客观公正原则

一、独立客观公正原则的含义

二、独立客观公正原则的重要性

三、独立客观公正原则的践行

第三节 合法原则

一、合法原则的含义

二、合法原则的重要性

三、对合法原则的正确理解

四、合法原则的应用举例

(一)合法原则在抵押估价中的应用

(二)合法原则在房屋征收评估中的应用

第四节 价值时点原则

一、价值时点原则的含义

二、价值时点原则的重要性

三、对价值时点原则的理解和应用

第五节 替代原则

第六节 最高最佳利用原则(最有效利用原则)

一、最高最佳利用原则的含义

二、最高最佳利用状况的确定

三、现有利用下相关估价前提的判断和选择

第七节 其他估价原则

一、谨慎原则(审慎原则)

(一)谨慎原则的含义及其理解与把握

(二)抵押估价为何及如何遵循谨慎原则

二、一致性原则

三、一贯性原则

考试要求

1. 了解房地产估价原则的含义;

2. 熟悉房地产估价原则的作用;

3. 掌握房地产估价原则的选择;

4. 掌握独立客观公正原则;

5. 掌握合法原则;

6. 掌握价值时点原则;

7. 熟悉替代原则;

8. 掌握最高最佳利用原则;

9. 熟悉谨慎原则;

10. 了解一致性原则和一贯性原则。

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第七章 市场比较法(比较法)及其运用

考试目的

本部分的考试目的是测查应试人员对市场比较法(比较法)的含义、理论依据、适用对

象、适用条件、估价步骤以及每个估价步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节 市场比较法概述

一、市场比较法的含义

二、市场比较法的理论依据

三、市场比较法的适用对象

四、市场比较法的适用条件

五、市场比较法的估价步骤

第二节 搜集交易实例

一、搜集大量交易实例的必要性

二、搜集交易实例的方式和渠道

三、搜集交易实例的要求

四、建立交易实例库

第三节 选取可比实例

一、选取可比实例的必要性

二、选取可比实例的要求

(一)选取可比实例的数量要求

(二)选取可比实例的质量要求

(三)选取可比实例应注意的其他问题

第四节 建立比较基础

一、统一财产范围

二、统一付款方式

三、统一融资条件

四、统一税费负担方式

五、统一计价方式

(一)统一价格表示方式

(二)统一币种和货币单位

(三)统一面积或体积内涵及计量单位

第五节 交易情况修正

一、交易情况修正的含义

二、造成成交价格偏离正常价格的因素

三、交易情况修正的方法

第六节 市场状况调整

一、市场状况调整的含义

二、市场状况调整的方法

(一)市场状况调整的基本方法

(二)市场状况调整的价格变动率法

(三)市场状况调整的价格指数法

第七节 房地产状况调整

一、房地产状况调整的含义

二、房地产状况调整的内容

(一)区位状况调整的内容

(二)实物状况调整的内容

(三)权益状况调整的内容

三、房地产状况调整的思路和步骤

四、房地产状况调整的方法

(一)直接比较调整和间接比较调整

(二)总价调整和单价调整

(三)金额调整和百分比调整

(四)加法调整和乘法调整

第八节 计算比较价值

一、计算单个可比实例的比较价值

二、计算最终的比较价值

考试要求

1. 熟悉市场比较法的含义;

2. 了解市场比较法的理论依据;

3. 掌握市场比较法的适用对象;

4. 熟悉市场比较法的适用条件;

5. 熟悉市场比较法的估价步骤;

6. 了解搜集大量交易实例的必要性;

7. 熟悉搜集交易实例的方式和渠道;

8. 掌握搜集交易实例的要求;

9. 了解建立交易实例库;

10. 了解选取可比实例的必要性;

11. 掌握选取可比实例的要求;

12. 掌握建立比较基础;

13. 熟悉交易情况修正的含义;

14. 熟悉造成成交价格偏离正常价格的因素;

15. 掌握交易情况修正的方法;

16. 熟悉市场状况调整的含义;

17. 掌握市场状况调整的方法;

18. 熟悉房地产状况调整的含义;

19. 掌握房地产状况调整的内容;

20. 掌握房地产状况调整的思路和步骤;

21. 掌握房地产状况调整的方法;

22. 熟悉计算单个可比实例的比较价值;

23. 了解计算最终的比较价值。

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第八章 收益法(收益还原法)及其运用

考试目的

本部分的考试目的是测查应试人员对收益法(收益还原法)的含义、理论依据、适用对

象、适用条件、估价步骤以及每个估价步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节 收益法概述

一、收益法的含义

二、收益法的理论依据

三、收益法的适用对象

四、收益法的适用条件

五、收益法的估价步骤

第二节 报酬资本化法的公式

一、报酬资本化法最一般的公式

二、净收益每年不变的公式

(一)收益期为有限年的公式

(二)收益期为无限年的公式

(三)净收益每年不变的公式的应用

三、净收益按一定数额递增的公式

(一)收益期为有限年的公式

(二)收益期为无限年的公式

四、净收益按一定数额递减的公式

五、净收益按一定比率递增的公式

(一)收益期为有限年的公式

(二)收益期为无限年的公式

六、净收益按一定比率递减的公式

(一)收益期为有限年的公式

(二)收益期为无限年的公式

七、净收益在前后两段变化规律不同的公式

(一)收益期为有限年的公式

(二)收益期为无限年的公式

八、预知未来若干年后价格的公式

第三节 收益期和持有期的测算

第四节 净收益的测算

一、地租及其测算

(一)地租的含义

(二)现实中的地租现象

(三)地租的决定原理

(四)地租测算的总结

二、净收益测算的基本原理

(一)基于租赁收入测算净收益的基本原理

(二)基于营业收入测算净收益的基本原理

三、不同收益类型房地产净收益的测算

(一)出租的房地产净收益测算

(二)自营的房地产净收益测算

(三)自用或尚未使用的房地产净收益测算

(四)混合收益的房地产净收益测算

四、净收益测算应注意的问题

(一)有形收益和无形收益

(二)实际收益和客观收益

(三)乐观估计、保守估计和最可能估计

(四)重置提拨款的预提扣除方式

五、净收益流模式的确定

第五节 报酬率的求取

一、报酬率的实质

二、报酬率的求取方法

(一)累加法

(二)投资收益率排序插入法

(三)市场提取法

第六节 直接资本化法

一、直接资本化法概述

(一)直接资本化法的含义

(二)直接资本化法的由来

二、收益乘数法的种类

(一)潜在毛收入乘数法

(二)有效毛收入乘数法

(三)净收益乘数法

三、资本化率和收益乘数的求取方法

四、资本化率与报酬率的区别和关系

五、直接资本化法与报酬资本化法的比较

(一)直接资本化法的优缺点

(二)报酬资本化法的优缺点

第七节 投资组合技术和剩余技术

一、投资组合技术

(一)土地与建筑物的组合

(二)抵押贷款与自有资金的组合

二、剩余技术

(一)土地剩余技术

(二)建筑物剩余技术

(三)自有资金剩余技术

(四)抵押贷款剩余技术

考试要求

  1. 熟悉收益法的含义;

2. 熟悉收益法的理论依据;

3. 掌握收益法的适用对象;

4. 熟悉收益法的适用条件;

5. 熟悉收益法的估价步骤;

6. 熟悉报酬资本化法最一般的公式;

7. 掌握净收益每年不变的公式;

8. 熟悉净收益按一定数额递增的公式;

9. 了解净收益按一定数额递减的公式;

10. 掌握净收益按一定比率递增的公式;

11. 了解净收益按一定比率递减的公式;

12. 熟悉净收益在前后两段变化规律不同的公式;

13. 掌握预知未来若干年后价格的公式;

14. 熟悉收益期和持有期的测算;

15. 了解地租及其测算;

16. 掌握净收益测算的基本原理;

17. 掌握不同收益类型房地产净收益的测算;

18. 熟悉净收益测算应注意的问题;

19. 熟悉净收益流模式的确定;

20. 熟悉报酬率的确定;

21. 熟悉直接资本化法概述;

22. 了解收益乘数法的种类;

23. 熟悉资本化率和收益乘数的求取方法;

24. 掌握资本化率与报酬率的区别和关系;

25. 了解直接资本化法与报酬资本化法的比较;

26. 熟悉投资组合技术和剩余技术。

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第九章 成本法(成本逼近法)及其运用

考试目的

本部分的考试目的是测查应试人员对成本法(成本逼近法)的含义、理论依据、适用对

象、适用条件、估价步骤以及每个估价步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节 成本法概述

一、成本法的含义

二、成本法的理论依据

三、成本法的适用对象

四、成本法的适用条件

五、成本法的估价步骤

第二节 房地产价格构成

一、土地成本

(一)市场购置的土地成本

(二)征收集体土地的土地成本

(三)征收国有土地上房屋的土地成本

二、建设成本

三、管理费用

四、销售费用

五、投资利息

(一)投资利息的含义

(二)投资利息的计算

六、销售税费

七、开发利润

第三节 成本法的基本公式

一、适用于旧的房地产的基本公式

(一)适用于旧的房地的基本公式

(二)适用于旧的建筑物的基本公式

二、适用于新的房地产的基本公式

(一)适用于新的房地的基本公式

(二)适用于新开发的土地的基本公式

(三)适用于新的建筑物的基本公式

三、适用于在建工程的基本公式

第四节 重新购建成本的测算

一、重新购建成本的内涵

二、重新购建成本的求取思路

(一)房地重新购建成本的求取思路

(二)土地重新购建成本的求取思路

(三)建筑物重新购建成本的求取思路

三、建筑物重新购建成本的求取方式

四、建筑物重新购建成本的求取方法

(一)单位比较法

(二)分部分项法

(三)工料测量法

(四)指数调整法

第五节 建筑物折旧的测算

一、建筑物折旧的含义和原因

(一)建筑物折旧的含义

(二)建筑物折旧的原因

二、建筑物折旧的求取方法

(一)年限法

(二)市场提取法

(三)分解法

三、求取建筑物折旧应注意的问题

(一)估价上的折旧与会计上的折旧的本质不同

(二)土地使用期限对建筑物经济寿命的影响

第六节 房屋完损等级评定和折旧的有关规定

一、房屋完损等级评定的有关规定

二、房屋折旧的有关规定

考试要求

1. 熟悉成本法的含义;

2. 熟悉成本法的理论依据;

3. 掌握成本法的适用对象;

4. 熟悉成本法的适用条件;

5. 熟悉成本法的估价步骤;

6. 掌握房地产价格构成;

7. 掌握成本法的基本公式;

8. 熟悉重新购建成本的内涵;

9. 熟悉重新购建成本的求取思路;

10. 掌握建筑物重新购建成本的求取方式;

11. 熟悉建筑物重新购建成本的求取方法;

12. 掌握建筑物折旧的测算;

13. 了解房屋完损等级评定的有关规定;

14. 了解房屋折旧的有关规定。

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第十章 假设开发法(剩余法)及其运用

考试目的

本部分的考试目的是测查应试人员对假设开发法(剩余法)的含义、理论依据、适用对

象、适用条件、估价步骤以及每个估价步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节 假设开发法概述

一、假设开发法的含义

二、假设开发法的理论依据

三、假设开发法的适用对象

四、假设开发法的适用条件

五、假设开发法的估价步骤

第二节 动态分析法和静态分析法

一、动态分析法和静态分析法的产生

二、动态分析法与静态分析法的区别

三、动态分析法和静态分析法的优缺点

第三节 假设开发法的估价前提

一、假设开发法不同估价前提的产生

二、假设开发法的估价前提及其选择

第四节 最佳开发经营方式的选择

一、选择最佳开发经营方式的前期工作

二、最佳开发经营方式的具体选择

第五节 后续开发经营期的求取

一、后续开发经营期的含义和构成

二、后续开发经营期的求取方法

第六节 假设开发法的基本公式

一、假设开发法最基本的公式

二、按估价对象和未来完成的房地产状况细化的公式

(一)求土地价值的公式

(二)求在建工程价值的公式(适用于将在建工程续建成房屋)

(三)求旧房价值的公式(适用于将旧房更新改造或改变用途成新房)

三、按未来完成的房地产经营方式细化的公式

(一)适用于未来完成的房地产出售的公式

(二)适用于未来完成的房地产出租或自营的公式

第七节 假设开发法公式中各项的求取

一、预期完成的价值

(一)预期完成的价值对应的房地产状况

(二)预期完成的价值对应的时间

(三)预期完成的价值求取的方法

(四)预期完成的价值求取的其他注意事项

二、后续开发的必要支出

三、后续开发利润

四、折现期和折现率

第八节 假设开发法的其他用途

考试要求

1. 熟悉假设开发法的含义;

2. 熟悉假设开发法的理论依据;

3. 掌握假设开发法的适用对象;

4. 掌握假设开发法的适用条件;

5. 熟悉假设开发法的估价步骤;

6. 熟悉动态分析法和静态分析法的产生;

7. 掌握动态分析法与静态分析法的区别;

8. 了解动态分析法和静态分析法的优缺点;

9. 掌握假设开发法的估价前提;

10. 熟悉最佳开发经营方式的选择;

11. 熟悉后续开发经营期的求取;

12. 掌握假设开发法的基本公式;

12. 掌握假设开发法公式中各项的求取;

13. 了解假设开发法的其他用途。

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第十一章 公示地价(系数)修正法及其运用

考试目的

本部分的考试目的是测查应试人员对基准地价(系数)修正法、路线价法、标定地价系

数修正法的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节 公示地价(系数)修正法概述

一、公示地价(系数)修正法的含义

二、公示地价(系数)修正法的具体方法

(一)建设用地的公示地价系数修正法:基准地价系数修正法、标定地价系数修正法

(二)农用地的基准地价修正法:系数修正法、定级指数模型评估法、基准地块法

第二节 基准地价(系数)修正法

一、基准地价(系数)修正法的含义

二、基准地价(系数)修正法的基本原理

三、基准地价(系数)修正法的基本公式

(一)建设用地的基准地价系数修正法

1.公式的内涵

2.公式的表达式

3.公式各变量的含义

(二)农用地的基准地价修正法

1.系数修正法:公式内涵、公式表达式、公式各变量含义

2.定级指数模型法:技术路径

3.基准地块法:技术路径

四、基准地价系数修正法的估价步骤

(一)收集有关基准地价资料

(二)确定待估宗地所处土地级别(均质区域)的基准地价

(三)分析待估宗地的地价影响因素

(四)编制待估宗地地价影响因素条件说明表

(五)依据宗地地价影响因素条件说明表和基准地价修正体系,确定待估宗地地价修正

系数

(六)进行估价期日、容积率、土地使用年期等其他因素修正

(七)测算待估宗地价格

五、基准地价系数修正法的适用范围

(一)合法性要求

(二)目的性要求

(三)技术性要求

(四)时效性要求

第三节 路线价法

一、路线价法的含义

二、路线价法的基本原理

三、路线价法的基本公式

(一)公式的内涵

(二)公式的表达式

(三)公式各变量的含义

四、标准深度及里地线的内涵

五、路线价法的适用要求

第四节 标定地价系数修正法

一、标定地价系数修正法的含义

二、标定地价系数修正法的基本原理

三、标定地价系数修正法的基本公式

(一)公式的内涵

(二)公式的表达式

(三)公式各变量的含义

(四)标准宗地与标定地价的内涵

四、标定地价系数修正法的估价步骤

(一)收集标准宗地及标定地价相关资料

(二)选择可比标准宗地

(三)进行相关地价影响因素修正

(四)测算待估宗地价格

五、标定地价系数修正法的适用范围

(一)合法性要求

(二)目的性要求

(三)技术性要求

(四)时效性要求

考试要求

1. 熟悉公示地价(系数)修正法的含义;

2. 熟悉基准地价(系数)修正法的含义及原理;

3. 掌握建设用地的基准地价系数修正法及农用地的系数修正法的适用条件、基本公式、

 估价步骤及各项修正;

4. 熟悉路线价法的含义、基本原理;

5. 了解农用地定级指数模型评估法和基准地块法;

6. 了解路线价法的公式、适用要求、标准深度及里地线的内涵; 7. 熟悉标定地价系数修正法的含义及原理; 8. 掌握标定地价系数修正法的适用条件、基本公式、估价步骤及各项修正;

9. 熟悉标准宗地、标定地价的内涵。

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第十二章 土地估价基本方法的特殊要求

考试目的

本部分的考试目的是测查应试人员对理解与掌握土地估价中的市场比较法、收益还原法、

成本逼近法、剩余法的公式、修正因素及运用要求的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节 土地估价中市场比较法的特殊要求

一、建设用地中的市场比较法

(一)公式表达式及内涵

(二)修正因素及价格评估

1. 估价期日修正

2. 区域因素比较与修正

3. 个别因素比较与修正

4. 使用年期等其他因素修正

(三)运用

二、农用地中的市场比较法

(一)公式表达式及内涵

(二)修正因素及价格评估

1. 估价期日修正

2. 自然因素比较与修正

3. 社会因素比较与修正

4. 特殊因素比较与修正

5. 使用年期等其他因素修正

(三)运用

三、国有用地和集体用地中市场比较法的区别

第二节 土地估价中收益还原法的特殊要求

一、建设用地中的收益还原法

(一)建设用地收益及价格评估

1. 纯收益的测算

2. 土地还原利率的确定

3. 收益年期的确定

(二)运用

二、农用地中的收益还原法

(一)农用地收益及价格评估

1. 收益的确定

2. 成本的确定

3. 农用地还原利率的确定

4. 收益年期的确定

(二)运用

三、国有用地和集体用地中收益还原法的区别

第三节 土地估价中成本逼近法的特殊要求

一、建设用地中的成本逼近法

(一)公式表达式及内涵

(二)土地成本价格及修正

1. 土地取得费

2. 土地开发费

3. 税费

4. 利息

5. 利润

6. 土地增值收益的内涵和评估方法

7. 宗地修正

(三)国有建设用地和集体建设用地权属对于成本逼近法的影响

(四)运用

二、农用地中的成本逼近法

(一)公式表达式及内涵

(二)土地成本价格及修正

1. 土地取得费

2. 农用地开发费

3. 税费

4. 利息

5. 利润

6. 农用地增值收益的内涵和评估方法

7. 宗地修正

(三)国有农用地和集体农用地权属对于成本逼近法的影响

(四)运用

第四节 土地估价中剩余法的特殊要求

一、建设用地中的剩余法

(一)评估现有房地产中的土地价格

1. 公式表达式及内涵

2. 房地产交易价格

3. 房屋现值

4. 交易税费

(二)评估待开发土地价格

1. 公式表达式及内涵

2. 房地产总价

3. 开发项目整体的开发成本

4. 客观开发利润

(三)国有建设用地和集体建设用地权属对于剩余法的影响

(四)运用

二、农用地中的剩余法

(一)公式表达式及内涵

(二)农用地开发成本及价格

1. 总开发价值或开发完成后的农用地总价格

2. 整个开发项目的开发成本

3. 开发合理利润

(三)国有农用地和集体农用地权属对于剩余法的影响

(四)运用

考试要求:

  1. 掌握建设用地中市场比较法的公式;

2. 熟悉建设用地中市场比较法的修正因素;

3. 熟悉建设用地中市场比较法的运用;

4. 了解农用地市场比较法的公式;

5. 熟悉农用地市场比较法的修正因素;

6. 了解农用地市场比较法的运用;

7. 熟悉国有用地和集体用地中市场比较法的区别;

8. 掌握建设用地中收益还原法的运用;

9. 了解农用地中收益还原法的运用;

10. 了解国有用地和集体用地中收益还原法的区别;

11. 掌握建设用地中成本逼近法的公式;

12. 掌握建设用地中成本逼近法各项成本构成;

13. 熟悉建设用地中成本逼近法土地增值收益的内涵和评估方法;

14. 了解国有建设用地和集体建设用地权属对于成本逼近法的影响; 15. 掌握农用地中成本逼近法的公式;

16. 掌握农用地中成本逼近法各项成本构成;

17. 熟悉农用地中成本逼近法土地增值收益的内涵和评估方法;

18. 了解国有农用地和集体农用地权属对于成本逼近法的影响; 19. 掌握建设用地中剩余法的公式、房地产交易价格、房屋现值、房地产交易税费;

20. 熟悉建设用地中剩余法评估待开发土地价格;

21. 了解国有建设用地和集体建设用地权属对于剩余法的影响;

22. 了解建设用地中剩余法的运用;

23. 掌握农用地中剩余法的公式;

24. 掌握农用地中剩余法总开发价值或开发完成后的农用地总价格;

25. 掌握农用地中剩余法整个开发项目的开发成本;

26. 掌握农用地中剩余法开发合理利润;

27. 了解国有农用地和集体农用地权属对于剩余法的影响;

28. 了解农用地中的剩余法运用。

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第十三章 其他估价方法及其运用

考试目的

本部分的考试目的是测查应试人员对批量估价方法、未来价值评估方法、价值损失评估

方法的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节 批量估价方法

一、标准价调整法

(一)标准价调整法的含义及其理解

(二)标准价调整法的估价步骤和主要内容

(三)标准价调整法运用中需注意的问题

二、回归分析法

第二节 未来价值评估方法

一、长期趋势法概述

(一)长期趋势法的含义

(二)长期趋势法的理论依据

(三)长期趋势法的适用对象

(四)长期趋势法的适用条件

(五)长期趋势法的估价步骤

二、几种主要的长期趋势法

(一)数学曲线拟合法

(二)平均增减量法

(三)平均发展速度法

(四)移动平均法

(五)指数修匀法

三、长期趋势法的作用

第三节 价值损失评估方法

一、修复成本法

二、价差法

(一)价差法的含义

(二)价差的求取方法

(三)价差法的用途

(四)补地价的测算

三、损失资本化法

四、价值损失评估方法的综合运用

考试要求

1. 掌握标准价调整法;

2. 了解回归分析法;

3. 了解长期趋势法;

4. 熟悉修复成本法;

5. 熟悉价差法;

6. 熟悉损失资本化法。

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第十四章 房地产估价程序

考试目的

本部分的考试目的是测查应试人员对房地产估价程序的含义、作用和具体内容,特别是

受理估价委托、确定估价基本事项、编制估价作业方案、搜集估价所需资料、实地查勘估价

对象、确定估价结果、撰写估价报告和保存估价资料等工作的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节 房地产估价程序概述

一、房地产估价程序的含义

二、房地产估价程序的作用

第二节 受理估价委托

一、估价业务来源与获取

(一)从主观能动性角度看估价业务来源与获取

(二)估价业务来源的其他多角度划分

(三)估价委托人不限于房地产权利人

(四)获取估价业务的多种具体、恰当做法

二、估价委托不应受理的情形

(一)超出本机构的业务范围

(二)与本机构有利害关系

(三)本机构的专业能力难以胜任

(四)存在本机构不可接受的风险

三、估价委托洽商与受理

(一)估价委托受理前的相关准备

(二)估价委托书的出具和主要内容

(三)估价委托合同的作用和主要内容

(四)估价委托的受理和业务承办

第三节 确定估价基本事项

一、估价基本事项概述

二、估价目的的确定

三、价值时点的确定

四、估价对象的确定

五、价值类型的确定

第四节 编制估价作业方案

一、估价作业方案的含义和内容

二、估价工作的主要内容和质量要求

(一)初步选择估价技术路线和估价方法

(二)估价作业方案编制后的估价工作内容

(三)估价工作的质量要求

三、估价工作的实施步骤和时间进度

四、估价工作的人员安排和费用预算

五、估价作业方案实施中的调整

第五节 搜集估价所需资料

一、搜集估价所需资料的重要性

二、估价所需资料的形式和内容

三、估价所需资料的搜集途径和方法

四、估价所需资料的检查和整理

第六节 实地查勘估价对象

一、实地查勘估价对象的必要性

二、实地查勘估价对象的工作内容

三、实地查勘估价对象的实施

四、估价对象实地查勘记录

五、非常规情况下的实地查勘问题

第七节 选用估价方法测算

一、估价方法可不选用的情形

二、估价方法选定后的测算

第八节 确定估价结果

一、测算结果的校核与比较分析

二、综合测算结果的求取

三、最终评估价值的确定

第九节 撰写估价报告

一、估价报告的实质

二、估价报告的形式要求

三、估价报告的质量要求

四、估价报告的内容要求

(一)封面

(二)致估价委托人函

(三)目录

(四)估价师声明

(五)估价假设和限制条件

(六)估价结果报告

(七)估价技术报告

(八)附件

(九)估价对象变现能力分析与风险提示

第十节 内部审核估价报告

一、建立健全估价报告内部审核制度

二、估价报告内部审核的实施与记录

三、估价报告内部审核后的处理与利用

第十一节 交付估价报告

一、估价报告的交接方式

二、估价报告的说明解释

第十二节 保存估价资料

一、保存估价资料的目的

二、所需保存的估价资料

三、估价资料的保存期限

四、估价资料的保管处理

五、估价资料的开发利用

考试要求

1. 熟悉房地产估价程序的含义;

2. 掌握房地产估价程序的作用;

3. 了解估价业务来源与获取;

4. 掌握估价委托不应受理的情形;

5. 熟悉估价委托洽商与受理;

6. 掌握确定估价基本事项;

7. 熟悉编制估价作业方案;

8. 掌握搜集估价所需资料;

9. 掌握实地查勘估价对象;

10. 熟悉选用估价方法测算;

11. 掌握确定估价结果;

12. 掌握撰写估价报告;

13. 熟悉内部审核估价报告;

14. 了解交付估价报告;

15. 熟悉保存估价资料。


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