个人住房贷款担保

考点一、个人住房贷款的担保的方式

1.抵押方式。抵押不转移标的物的占有。

2.质押方式。质押转移标的物的占有。

3.保证方式。有代为清偿能力的法人或个人作担保。

考点二、抵押权概述

抵押权是担保物权，是就提供担保的特定财产优先变价受偿的权利，它以支配标的物的交换价值，确保债权清偿为目的，具有优先受偿的担保作用。

(一)抵押权的设立

房地产抵押未经登记的，不发生物权效力，对抵押物不具有优先受偿的权利。

(二)不得抵押的房地产

1.土地所有权;

2.耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权;

3.所有权、使用权不明或者有争议的财产;

4.以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;

5.依法被查封、扣押、监管的财产;

6.法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

(三)抵押权的实现

抵押权优先受偿性表现在以下三个方面：

1.与债务人的其他普通债权人相比，抵押权人就抵押物变现的价款有优先受偿的权利;

2.在同一标的物上存在多个抵押权时，登记顺序在先的抵押权优先清偿，顺序相同的抵押权按债权比例清偿;

3.在债务人受破产宣告时，成立在前的抵押权不受破产宣告的影响，抵押权人可以从抵押物变现价款中优先受偿。

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