2016年12月16日 栏目首页
房地产交易
房地产交易市场概念：
房地产商品交易的场所各领域。它是房地产商品买卖、租赁、互换、抵押、交易的总和。
一个完善和灵活的房地产市场应具备的条件(四点)
稳定明确长远的房地产政策。
有完善的法制基础，使房地产开发、房地产交易有法可依。
有统一简明灵活有效的现代化的管理体制。
有完善的房地产市场动作体系。
房地产交易市场特点是：
房地产权益交易市场
房地产市场是区域性市场
房地产市场不完全竞争市场(P95)
房地产市场信息不充分
房地产市场的变化具有周期性。(基本规律：繁荣?调整?衰退?复苏繁荣。其周期一般为10年。日本10年、台湾7年。
国家适度干预
交易概念：指房地产转让，抵押、房屋租赁等市场行为。
抵押分类：
个人住房抵押贷款
在建工程抵押及开发商贷款。
现有产权房屋贷款。
以出让方式获得国有土地使用权的贷款抵押。是指受让人未取得借款，将出让所得的国有土地使用权以不转移占有的方式抵押给出借人的行为。
房地产买卖的基本流程：P100
二手房买卖的基本流程：
通过中介、媒体等找到中意楼盘。
实地看房
签订购房协议。
勘验估价
缴纳税费
申请权属登记备件。
办理产权过户，领取产权证书。
房屋转租的基本流程：
原承租人取得原出租人的书面同意，将其原出租的房屋部分或全部再出租。
原承租人与现承租人签订房屋转租合同。
将转租合同和原房屋租赁证到房地产登记机关办理房屋转租合同，登记备案。
领取经注销盖章原房屋租赁证。
房地产抵押的基本流程：P101
房地产价格、租金和税费。
特点P102
房地产价格主要种类
成交价格
市场价格
理论价格
评估价格
市场调节价、政府指导价、政府定价。
土地价格、建筑物价格、房地价格
成本价、标准价。
影响房地产价格的主要因素：4点
经济因素
社会因素
行政与政治因素
房地产内在因素、周边环境因素。
房地产价格的构成：9点
土地取得费用。2、前期工程费3、配套费建筑安装工程费。
4、管理费。5、销售费。6、利息。7、税费。8、利润。
(佣金是属销售费)
房地产价格评估的基本思路和方法：3种
市场比较法
成本积算法
收益资本化法。
房地产税P107
营业税、城市维护建设税、教育附加税5%
契税?3%----5%
印花税?0.05%
个人所得税20%(适用比例的20%)
房屋原值具体为：
商品房原值。
自建住房。
经济适用房。
已购公有住房。
城镇拆迁安置住房。
土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分税率为30%
增值额超过扣除项目金额50%但未超过100的部分为40%
增值额超过扣除项目金额100%但未超过200%的部分为50%
4、增值额超过扣除项目金额200%的部分为60%
房地产的税率，按房产原值计征的，税率为1.2%，按房产租金收入计征，税率为12%。
房地产费
房地产权属管理收费
房地产交易管理费
物业服务收费
房地产销售、预售的法律文件
<<商品房销售管理办法》建设部2001年发布< p="">
《城市商品房预售管理办法》建设部1994年发布
《城市房地产抵押管理办法》?建设部1997年发布
五、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用发力若干问题的司法解释
1、关于商品房买卖合同?(熟悉P126)
2、关于建筑面积缩水(年纪误差比绝对值在3%以内(含3%)
3、关于恶意欺诈?4、关于房屋质量问题?5、关于包销商?6、关于拆迁补偿
——两书指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
——最低保修项目和保修期限：1.屋面防水3年;2.墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;3.墙面、顶棚抹灰层脱落1年;4.地面空鼓开裂、大面积起砂1年;5.门窗翘裂、五金件损坏1年;6.管道堵塞2个月;7.供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期;8.卫生洁具1年;9.灯具、电器开关6个月。
弟四章?建筑的基本知识
——建筑物的分类：1.按建筑物使用性质分：a生产性建筑(包括工业建筑和农业建筑)b非生产性建筑(分为居住建筑和公共建筑P132)2.按建筑物层数或总高度分：a.居住建筑分为低层住宅(1—3层)、多层住宅(4—6层)、中高层住宅(7—9层)和高层住宅(10层及10层以上)、小高层(7—13层)b.总高度超过24米的为高层(除单层建筑)c高度超过100米的居住建筑、公共建筑和综合性建筑均为超高层建筑;3.按建筑结构和材料分：a砖木结构建筑(20世纪50至60年代)b砖混(承重墙受力)c钢筋混泥土(柱受力)d钢结构;4.0
按建筑物耐久等级分(按建筑物的耐久年限分)a一级建筑，一般为重要建筑和高层建筑，耐久年限超过100年;b.二级建筑，指一般性建筑，耐久年限为50—100年(商品房);c.三级建筑，指次要建筑，耐久年限在25—50年;d.四级建筑，指临时性建筑，耐久年限小于15年。
——建筑物的组成：建筑物一般是由竖向建筑构件(基础、墙、柱等)、水平构件(地面、楼面、梁、屋顶等)及解决上下层交通联系用的楼梯等组成。还有的有包括台阶、坡道、散水、雨篷、阳台、烟道和通风道等。(散水是防止建筑物地下地基渗透)
——设电梯的必要条件：1.住宅建筑层数在7层及以上的，或最高住户入口层楼面距底层室内地面的高度在16米以上的;2.层数不多但建筑等级较高或有特殊需要的公共建筑如宾馆和医院等
——平屋顶的坡度很小，一般在3%以下，上下屋顶坡度为2%左右，坡屋顶的坡度一般在10%左右(排水用)
——变形缝包括伸缩缝、沉降缝和防震缝(也叫温度缝，是防止由温度影响产生变形而设置的变形缝，伸缩缝要从基础顶面开始，将墙休、楼板、屋顶全部断开，基础部分因埋于地下，受温度影响较小，可以不用断开。沉降缝是防止因荷载、结构形式、地基能力的差异等原因而设缝同时时起到伸缩的作用，而伸缩缝不能代替沉降缝。防震缝是为防止地震的影响而设置的变形缝，防震缝的宽度有任何情况下不得小于50MM。当配水管网的压力在一天之内有定期的高低变化时，可采用设置水箱的供水方式，在水压高时，箱内蓄水：水压低时，箱内放出存水以补充供水不足。室外配水管网的水压仅能满足下面若干屋用水的要求，而不能满足上面楼屋的用水时，可选用分区分压供水方式，将给水系统公成上下两个供水区，下区利用外网的压力直接供水，上区由水泵加压后与水箱联合供水。
为了使窒内的空气温度，相对湿度、气流速度、洁净度等参数保持在一定的范围内的技术称为空气调节。空气调节工程一般可由空气处理设备和空气输送管道以及空气分配装置的各种风口和散流器，还有调节阀门、防火阀等附件所组成，根据需要可组成不同形式的系统。
按空气处理的设置情况分类，可公为集中式系统，分布式系统和半集中式系统。
按其负担室内负荷所用的介质分类，可公为全空气系统、全水系统、空气一水系统和冷剂系统。
按集中式空调此处理的空气来源划分，可公为封闭式系统、直流式系统和混合物式系统。
楼宇智能化，系统等级可分为一星级(普及型)、二星级(提高型)和三星级(超前型)三个级别。
按用途分类
结构材料
结构材料指构成基础、柱、梁、框架、屋架、板等重系统的材料，包括砖、石材、钢材、木材和钢筋混凝土等。
2、墙体材料
樯体材料指构成建筑物内、承重墙体及内隔墙体的材料，包括空心砖、混凝土砌块和石膏板等。
功能材料
功能材料指不承受荷载且有某种特殊功能的材料，按具体功能的不同，可细分为绝热材料、吸声材料、防水材料和装饰材料等等
五、建筑识图
一套完整的建筑施工图包括建筑总平面图、建筑施工图、结构施工图、暖通及空调施工图、给排水施工图、电气施工图等，各工种的施工图又分为基本图和详图两部分。
比例尺：
比例尺的表示图纸上尺寸与实际尺寸的比例，一套完整的施工图，既有总图也有细部大样详图选用一种比例尺不合适这就要图纸的具体内容选择恰当的比例尺。结构施工图一般不注比例尺，也允许一个图形使用两种比例尺，在施工中以所注尺寸为准。
尺寸
尺寸由数字及单位组成，总图以米为单位，其余均以毫米为单位。
标高
标高分绝对标高和相对标高两种。
建筑总平面图
建筑总平面图是用来说明建筑场地内的建筑物、道路、绿化等的总体布置平面图。总平面图的基本组成的建筑的方位、河流、道路、桥梁、绿化、风玫瑰或指北针、原有建筑、围墙等等。
建筑平面图
建筑平面图是建筑工程施工图纸中具有引导作用的图纸，它不仅反映了建筑的使用空间、装修等情况，而且是其他工种图纸设计的基础，是室外内装修设计是重要依据，建筑平面图是假想用
房地产面积基本知识
土地面积的概念和种类
土地面积主要是指与土地权属有关的土地面积，所测土地面积通常是地表面积在其水平面上相应的投影面积，即水平投影面积。
土地面积主要有宗地面积和共有分摊面积两种。面积两算具体方法包括坐标解析法、实地量距法和图解计算法等。
房屋建筑面积
套内使用面积
套内墙体面积
有公用墙及非公用墙两种。商品房各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙均为公用墙，公用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
阳台建筑面积
建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算
房屋使用面积
房屋使用面积是指成套的房屋中全部可供用的空间面积
公用建筑面积
公用面积由两部分组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。2、凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
公用建筑面积分摊系数
将整栋建筑物的公用面积除以整栋建筑物的套内建筑面积之和。
六、房屋销售面积与产权登记面积?P145
第三节城乡规划基本知识
城乡规划和规划区
详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。
城市、镇的总体规划
城市总体规划、镇总体规划的规划期限一般为二十年。
六、建设项目用地规划许可证
由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设项目用地规划许可证。
环境基本知识
环境污染的几种类型
大气污染
噪声污染环境(主要来源于交通运输、车辆鸣笛、建筑施工、社会噪音如音乐厅等。
固体废物污染
辐射污染
室内环境质量P150
