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土地增值税扣除项目
(一)对于新建房地产转让，可扣除：
1.取得土地使用权所支付的金额，包括：
(1)纳税人为取得土地使用权所支付的地价款;
(2)纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。
2.房地产开发成本，包括 6 项，即土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
3.房地产开发费用——期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用，开发费用不按实际发生的费用扣除，而是按标准进行扣除，关键取决于财务费用中的利息处理：
(1)纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内利息注意三点：①提供金融机构证明;②不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。③不包括加息、罚息。
(2)纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内
【关于利息的其他规定】
(1)全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。即：房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内
(2)房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述 1、2 项所述两种办法。
(3)土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
4.与转让房地产有关的税金：城建税、教育费附加等。
5.财政部规定的其他扣除项目
从事房地产开发的纳税人可加计 20%的扣除：加计扣除费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×20%
(二)对于存量房地产转让，可扣除：
1.房屋及建筑物的评估价格。评估价格=重置成本价×成新度折扣率
2.取得土地使用权所支付的地价款或出让金、按国家统一规定缴纳的有关费用。
3.转让环节缴纳的税金。
【知识点跟练】
房地产开发企业在计算转让新建房地产的土地增值税时，允许从收入中扣除的与转让房地产有关的税金或视同税金扣除的有( )。
A.教育费附加
B.城市维护建设税
C.地方教育附加
D.增值税
【答案】ABC
【解析】房地产开发企业在计算土地增值税时，允许从应税收入中扣除的与房地产转让有关的税金及附加包括城市维护建设税、印花税、教育费附加和地方教育附加等。
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