2018年12月19日 栏目首页
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一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有1个最符合题意)
1.下列不属于房地产区位因素的是( )。
A.交通 B.用途
C.环境 D.配套
2.房地产权利的种类中，属于债权的是( )。
A.地役权 B.土地使用权
c.抵押权 D.租赁权
3.( )是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。
A.用益物权 B.担保物权
c.抵押权 D.租赁权
4.房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在( )的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。
A.委托A B.估价报告预期使用者
C.管理部门 D.中立
5.下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是( )。
A.交通拥挤 B.建筑技术减少
C.城市规划改变 D.自然环境恶化
6.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积是120m。.单位建筑面积的重置价格为800元/m。，建筑物残值率为6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是( )元。
A.76880 B.79104
C.77952 D.81562
7.某建筑物实际经过年数为to ，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22：，残值率为4“，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。
A.43.2% B.50%
C.56.8% D.70%
8.房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有( )的特性。
A.独一无二和供给有限
B.流动性差和价值量大
c.独一无二和价值量大
D.不可移动和用途多样
9.专业估价与非专业估价的本质区别不包括( )。
A.由专业机构和专业人员完成
B.实行有偿服务
c.目的是评估市场价值
D.要承担法律责任
10.房地产保值增值的特性从房地产价格的变化的总趋势来讲，是( )上升的。
A.间断 B.波浪
C.连续 D.螺旋
11.下面( )不是由外部经济的原因而引起房地产价格上升。
A.装饰装修改造 B.修建广场、公园、公共绿地
c.调整城市发展方向 D.改变城市格局
12.按照我国法律的规定，居住用地的最高年限为( )年。
A.70 B.60
C.50 D.40
13.在房屋屋顶上树立广告牌属于房地产( )。
A.宅基地所有权 B.空间利用权
c.地役权 D.建筑物相邻关系
14.某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路18元，燃气18元，供水16元，排水18元，热力12元，供电23元，通信10元，场地平整13元，则该地区五通一平的正常费用是( )元/m2。
A.98 B.102
C.108 D.116
15.房地产中的无形资产属于将房地产按( )进行分类中的一类。
A.权益状况 B.用途
c.立法用语 D.实物形态
16.需要说明建设用地是农用地、未利用地。对房地产开发用地还要说明规划条件，这是房地产( )方面的内容。
A.建筑技术 B.土地权利设置
c.相邻关系 D.土地使用管制
17.下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是( )。
A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
B.房地产估价是作价格保证而不是提供价值意见
c.房地产估价会有误差但是误差应控制在合理的范围
D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
18.某套住宅的月有效毛收人为3000元，运营费用为有效毛收入的lO%。因楼上装修漏水使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重薪装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为O.5%，则该住宅因被水淹造成的损
失为( )元。
A.49527 B.57647
C.65548 D.65920
19.在保险事故发生后，房地产保险需要评估( )，以为确定赔偿金额提供参考依据。
A.市场价格 B.保险价值
c.商品价值 D.所遭受的财产损失
20.王某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计王某治理空气污染的费用为5000元，并延迟人住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为O.5%，则室内空气质量不符合国家标准给王某造成的损失为( )元。
A.12650 B.5000
C.13911 D.12574
21.某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为( )万元。
A.1838.00 B.1844.55
C.1845.87 D.1850.00
22.房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在( )下的估价结果具有近似性。
A.同一估价原则、同一估价时点
B.同一估价目的、同一估价方法
c.同一估价目的、同一估价时点
D.同一估价原则、同一估价目的
23.房地产之所以能够以价格进行衡量，是因为具有( )。
A.供给、需求、利用状况 B.价值、使用价值、供求
c.有用性、稀缺性、有效需求 D.权利、租金、利率
24.在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如涨，则该种房地产的需求就会( )。
A.增加 B.减少
C.不变 D.无法确定
25.房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素不包括( )。
A.房地产开发商对未来的预期
R消费者的预期
C.该种房地产的价格水平
D.该种房地产的开发建设成本
26.现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的潜在供给量为( )。
A.存量+新增竣工量一拆毁量
B.存量+新开发量+空置房量一拆毁量
c.存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量
D.存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类
房地产量一拆毁量
27.一套建筑面积为lOOm2、单价为3000元/m。、总价为30万元的住房，在买卖中约定付款方式为从成交日期分三期支付，第一起与成交日期支付10万元，第二期于第一年年中一次性支付10万元，第三期于第一年年末一次性支付10万元，则此房地产的实际单价为( )元/m2。(年折现率为5%)
A.3000 B.2850
C.2857 D.2928
28.一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：(1)要求在成交日期一次性付清;(2)如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣}(3)首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款;(4)约定自成交日期起一年内一次性付清;(5)自成交日期起分期支付，首期支付20万元.余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。上述情况中，存在名义价格和实际价格的差异是( )。
A.第(1)、(3)种情况 B.第(3)、(4)、(5)种情况
c.第(2)、(4)种情况 D.第(2)、(4)、(5)种情况
29.在评估投资价值时，折现率是( )。
A.社会一般的收益率
B.收益法中的资本化率
c.投资者要求的满意收益率
D.投资者要求的最低收益率
30.影响房地产价格的环境因素不包括( )。
A.大气环境 B.声觉环境
c.卫生环境 D.治安环境
31.下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是( )。
A.降低房地产开发贷款利率
B.增加土地有效供给
c.降低契税
D.提高购房贷款利率
32.下列关于合法原则说法错误的是( )。
A.合法原则要求只有合法的房地产才能成为估价对象
B.合法原则中所讲的法，是广义的法
c.估价对象状况必须依法判定
D.合法原则的依据可以是估价对象的不动产登记簿
33.下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是( )。
A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
B.房地产估价是作价格保证而不是提供价值意见
c.房地产估价会有误差但是误差应控制在合理的范围
D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
34.如果是为了房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应( )。
A.视为无租约限制的房地产来估价
B.视房地产的具体情况来估价
c.考虑房屋租赁者的意见
n视其租约租金与市场租金的差异大小而定
35.某类房地产1994年至1998年的价格分别为910元/m2、1190元/m2、1490元，/m2、1810元/m2、2110元/m2，按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为( )元/m2。
A.2390 B.2410
C.2430 D.2450
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[NT:PAGE=多项选择题$]
二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分;少选且选择正确的每个选项得0.5分)
1.房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于( )引起的。
A.装饰装修改造 B.通货膨胀
c.需求增加导致稀缺性增加 D.改进物业管理
E.周围环境改善
2.房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有( )。
A.该种房地产的价格水平 B.消费者的预期
C.该种房地产的开发成本 D.该种房地产的开发技术水平
E.房地产开发商对未来的预期
3.房地产价格的特征主要包括( )。
A.房地产价格受建筑技术的影响很大
B.房地产价格容易受交易者的个别情况影响
c.房地产价格形成的时间通常较长
D.房地产价格实质上是房地产权益的价格
E.房地产价格既有买卖价格，也有租赁价格
4.房地产估价机构资质等级可分为( )。
A.暂定期内的三级资质 B.三级资质
c.二级资质 D.一级资质
E.临时级资质
5.下列关于房地产估价师应该遵守的职业道德的表述中，正确的有( )。
A.做到诚实正直公正执业
B.为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目
c.未经委托人书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开
D.应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用
E.不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章
6.下列属于一宗房地产的位置因素的是( )。
A.方位 B.坐落
C.楼层 D.临街状况
E.交通条件
7.房地产按开发程度来划分，可以分为( )。
A.自由的房地产 B.生地
c.毛地 D.熟地
E.现房
8.下列不存在替代关系的有( )。
A.普通住宅与娱乐房地产之间
B.经济适用房与普通商品住宅之间
c.经济适用房与高档别墅之间
D.普通住宅与商业用房之间
E.宾馆与写字楼之间
9.同一房地产对于不同投资者之所以会有不同的投资价值，是因为( )不同。
A.开发成本 B.经营费用
C.纳税状况 D_对未来的信心
E.评估方法
10.投保火灾险时的保险价值有可能是( )。
A.遭受火灾毁损的建筑物价值 B.遭受火灾毁损的土地价值
C.连带损失 D.租金损失
E.遭受火灾毁损的建筑物重建成本
11.某宗房地产购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为lo年，年利率为5.58%，按月等额偿还本息。则关于该房地产价格的说法中，正确的有( )。
A.该厂房的实际价格等于名义价格
B.该房地产的名义价格为50万元
C.该房地产的实际价格为50万元
D.该房地产的实际价格高于50万元
E.该房地产不存在名义价格
12.形成房地产有效需求必须具备的条件有( )。
A.消费者有购买房地产的意愿
B.城市经济高速发展
C.人口急剧增长
D.消费者能够承受并支付得起房地产价格
E.房地产供给大于房地产需求
13.理论上房地产的供求状况可分为的类型是( )。
A.全国房地产总的供求状况
B.本地区房地产总的供求状况
C.全国同类房地产的供求状况
D.本地区同类房地产的供求状况
E.房地产的短缺或者充足供求状况
14.在房地产估价中，如果估价目的不同，则( )。
A.估价的依据有可能不同
B.估价的方法有可能不同
c.估价对象的范围有可能不同
D.不影响估价结果的公正性
E.不影响估价报告的用途
15.房地产估价规范的内容包括( )。
A.评估制度 B.估价原则
c.估价程序 D.估价报告
E.职业道德
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[NT:PAGE=判断题$]
三、判断题(共15题，每题2分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分)
1.抵押价值是在抵押期间的某一时点，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。( )
2.市场法的估价结果普遍高于收益法的估价结果，说明房地产价格有一定的泡沫。 ( )
3.在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。 ( )
4.对于房地产开发用地而言，从某个特定投资者角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。( )
5.某一地带有铁路，则铁路一定是增值因素。 ( )
6.低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。 ( )
7.一般地说，凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，在任何情况下单位价格都较低。( )
8.某一地区的人口机械增长率是该地区一年内人口因出生和死亡因素的消长，导致的该地区人口增减的相对数与其同期年平均总人数之比。 ( )
9.低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。 ( )
10.中国目前的统计口径中，房地产价格变动没有纳入居民消费价格指数。 ( )
11·一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。 ( )
12.房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。 ( )
13·房地产的独一无二性使房地产之间不可能有替代。 ( )
14·如果为房地产买卖、抵押目的评估有租约限制的房地产价值，可以不考虑租赁合同约定的租金与市场租金差异的影响。 ( )
15·对于有租约限制的房地产，如果是为城市房屋征收补偿为目的进行估价的，不必考虑房屋租约的影响，应视为无租约限制的房屋进行估价。 ( )
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[NT:PAGE=计算题$]
四、计算题(共2题，每题10分。要求列出算式，计算过程;需按公式计算的，要写出公式;仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位)
1.某宗出租的房地产，建筑面积为40000m2，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1目建成，可供出租的面积占总建筑面积的70X。根据市场调查得知，2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/m。，年平均空置率为20%，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8%，该房地产现时土地单价为2100元/m2，土地报酬率为8%，建筑物报酬率为10%。
【问题】
请计算该房地产在2010年10月1日的价值。
2.某写字楼为钢筋混凝土鲒构。最高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造访类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/m。(合装修、设备费)、专业费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工采费与专业费、管理费用、销售费用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年内均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%，授资利润率为35%。又知该建筑物的墙，地面等损坏的修复费角为35万元;装修的童置价格曲5∞万元，平均寿命为5年，己使用3年;设备酌重置价格为200万元，平均寿命为10年，已使用3年;残值率曲零。由于谊写字楼没有电梯，其出租率但为80%，月租会为30元/m。，但如果在价值时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用180万元，安装费孵为60万元;而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85%，正常月租金为32元/rn。，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需更多消耗10000元能源费;同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率为8%。
【问题】
请计算房建筑物的现时价值。
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[NT:PAGE=单选题答案$]
一、单项选择题
1.B【解析】区位是指一宗房地产与其他
房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。居住房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、配套设施完备程度、周围环境和景观。
2.D【解析】租赁权属于债权，其余属于物权。
3.A【解析】用益物权是权利人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权是以对他人所有的物为使用、收益的目的而设立的，因而被称作“用益”物权。
4.D【解析】要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值：独立——要求估价师要凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德进行估价，而不受任何单位和个人的非法干预;客观——要求估价师要从客观实际出发，反映事物的本来面目进行估价，不带自己的好恶、情感和偏见;会正一～要求估价师要公平正直地进行估价，不要偏袒相关当事人中的任何一方。
5.B【解析】经济折旧是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。不利因素可能是经济因素(如市场供给
过量或需求不足)、区位因素(如环境改变，包括自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等)，也可能是其他因素(如政府政策变化等)。
6.B【解析d=D/C;年折旧额D=C×d=120×800×2.2%=2112(元);折旧总额E=D×T一211 2×8=16896(元);建筑物现值V=C-E=120×800一16896—79104(元)。
7.c【解析】用直线法计算建筑物成新率q=1-(1一R)×t/N一1一(1—4%)×18/40=56.8%。
8.c【解析】房地产具有独一无二和价值量大的特性决定了其需要专业估价。
9.c【解析】专业估价与非专业估价的不同(五大不同点)：由专业机构和专业人员完成;是一种专业意见;具有社会公信力;实行有偿服务;承担法律责任。
10.B【解析】房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总趋势来讲的。现实中的房地产价格是波浪式上升的。
11.A【解析】外部经济，如政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等。
12.A【解析】住宅的土地使用年限为70年，自取得该地的土地使用权之时算起。
13.B【解析】在房屋屋顶上树立广告牌属于房地产空间利用权。
14.A【解析】五通指水(供水和排水)电路再加上电信。道路18+供水16+排水18+供电23+通信10+场地平整13—98。
15.A【解析】将房地产按权益状况进行分类可以分为20类其中，房地产中的无形资产属于将房地产按权益状况进行分类的一类。
1 6.D【解析】土地使用管制情况说明是建设用地是农用地、未利用地。对房地产开;发用地还要说明规划条件。
17.B【解析】房地产估价是提供价值意：见而不是作价格保证。
1 8.C【解析】该住宅被水淹造成的损失包括两块：一是重新装修费用，二是损失租金。估价时点不开始装修之时，(1)装修期间及装修完成后放置3个月的租金损失一(：3000一3000×10%)/0.5%×[1-1/(1+O.5%)5]=15920.24(元);(2)装修费用一50000/(1+0.5%)”=49627.31(元)，该住宅用被水淹没造成的损失一(1)十(2)一]5920.24+49627.33—65547.57(元)。
19.D【解析】在保险事故发生后，房地产保险需要评估所遭受的财产损失，以为确定赔偿金额提供参考依据。
20.D【解析】损失之和一污染治理费用+损失的租金净收益的现值;租金净收益现值一3000×(1-15%)/0.5%×[1—1/(1+0.5%)3]=7574(元);损失之和=5000+7574=12574(元)。
21.B【解析】2D00-150一0.8÷12%×1一l÷(1+12%)15]=1844.55(万元)。
22.c【解析】为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有相近性。
23.c【解析】房地产价格的形成条件为三个：有用性、稀缺性、有效需求，注意有效需求的概念，要和一般的需求、需要等概念区分开来。
24.A【解析】在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则消费者就会把需求转移到该种房地产上，从而该种房地产的需求增加。
25.B【解析】决定房地产供给量的因素：该种房地产的价格水平、该种房地产的开发建设成本、该种房地产的开发技术水平、房地产开发商对未来的预期。
26.D【解析】供给量一存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量一拆毁量。
27.D【解析】实际总价为10+10/(1+5%)0.5+10/(1+5%)=29.28(万元)。
28.D【解析】(1)名义价格实际价格绝对相同。(3)由于贷款需要支村利息，名义价格和实际价格也是一致的，所以AB选项可以排除。(5)肯定存在名义价格和实际价格的差异，所以正确选项是D。
29.D【解析】评估市场价值所采用的折现率是社会一般报酬率;而评估投资价值所采用的折现率应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率。特别需要注意的是此最低报酬率可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率。
30.D【解析】影响房地产价格的环境因素包括：大气环境、声觉环境、卫生环境、视觉环境、水文环境。
31.c【解析】选项A降低贷款利率，将降低开发成本，可以导致价格下降;B选项增加有效供给，结果是价格的下降，这是供给规律作用的结果;D选项提高购房者贷款利率，将导致需求减少，也是导致价格下跌。降低契税，使购房者成本减低，需求增加，价格上升，还有一种解释，契税降低，使得投资成本降低，刺激投资导致价格上升。
32.A【解析】合法原则不是只有合法的房地产才能成为估价对象而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产。
33.c【解析】本质区别除ABD选项外还有专业估价机构提供的是专业意见、具有公信力。
34.A【解析】如果是为了房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应视为无租约限制的房地产来估价。
35.B【解析】逐年上涨额的平均数d=L(1190～910)+(1490一11 90)+(1810一1490)+(2110一1810)]/4=300(元/m2)1999年的价格一910+300×5—241((元/m2)。
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二、多项选择题
1.cE【解析】三种自然增值原因：外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变。选项AD，属于投资增值而非自然增值B属于保值而非自然增值。
2.ACDE【解析】某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：(1)该种房地产的价格水平;(2)该种房地产的开发建谩成本;(3)该种房地产的开发技术水平;(4)房地产开发商和拥有者对未来的预期。
3.BCDE【解析】房地产价格的独特之处，主要有下列5个：(1)房地产价格受区位的影响很大。(2)房地产价格实质上是房地产权益的价格。(3)房地产价格形成的时间较长。(4)房地产价格容易受交易者的个别情况的影响。(5)房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。
4.ABCD【解析】房地产估价机构资质等级可分为暂定期内的三级资质、三级资质、二级资质、一级资质。
5.ACE【解析】B选项超越自己业务能力的估价项目是不可以承接的，对于部分超越了估价机构专业胜任能力的，可以用合作或者聘请专家的方式提升自己的专业能力;D选项不能收取任何额外费用。
6.ABCD【解析】E选项是指房地产的方便程度，不属于位置因素。
7.BCDE【解析】按照房地产的开发程度，可以把房地产分为下列5类：生地;毛地;熟地;在建工程;现房。
8.ACD【解析】某种房地产的替代品，是指能够满足相同或相似的需要、可替代它的其他房地产，如经济适用住房与普通商品住宅之间、二手房与新建商品房之间、宾馆与写字楼之间存在着一定的替代关系。
9.ABCD【解析】同一房地产之所以对不同的投资者有不同的投资价值，是因为不同的投资者可能在品牌、开发成本、运营费用等方面的优势不同，纳税状况不同，风险偏好不同，对未来房地产市场的预期或信心不同。
10.ACDE【解析】投保火灾险时的保险价值，仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含不可损毁的土地的价值，通常具体是指建筑物的重建成本(或重置成本)和重建期间的经济损失(如停产停业损失、租金损失等)。
11.ABC【解析】因为贷款是需要支付利息的，所以，名义价格实际价格都是50万。
12.AD【解析】有效需求=意愿+支付能力。
13.ABCD【解析】房地产供求状况分为以下4种类型：(1)全国房地产总的供求状况;(2)本地区房地产总的供求状况;(3)全国同类房地产的供求状况;(4)本地区同类房地产的供求状况。
14.ABcD【解析】估价目的不同会影响估价报告的用途。
15.BCDE【解析】房地产估价规范的内容。除BcDE选项外还有总则、术语、估价方法、不同估价目的下的估价、估价结果。
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[NT:PAGE=判断题答案$]
三、判断题
1.× 【解析】房地产抵押价值是在抵押：期间的各个时点，特剐是在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，将抵押房地产拍卖、变卖最可能所得-的价款扣除法定优先受偿款后的余额。
2.√ 【解析】如果市场法测算出的价值大太高于收益法、成本法测算出的价值，则说明房地产价值被市场所高估或房地产价格有：泡沫。
3.× 【解析】评估市场价值所采用的折’现率是社会一般报酬率;而评估投资价值所i采用的折现率应是某个特定的投资者所要求。的最低报酬率。特别需要注意的是此最低报酬率可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率。
4.× 【解析】市场价值源于市场参与者：的共同价值判断，是客观的、非个人的价值，在某一具体时点，市场价值是唯一的;投资价值是基于特定投资者的主观、个人判断形成的价值，投资价值因人而异。投资价值可能大于等于市场价值，只有投资价值大于市场价值，投资者才会投资。投资价值也可能小于市场价值，这时投资者就会放弃投资。
5.×【解析】某一地带有铁路，该地带如果是居住区，因为会觉得吵，则铁路可能是贬值因素。
6.√ 【解析】低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。同理，高价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平很高。
7.×【解析】一般地说，凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，单位价格都较低。但也会有例外，比如如果相邻土地的使用者急于买这块地，可能会使这块小地的价格很高。
8.× 【解析】机械增长率是指在一定时期内迁入和迁出因素导致的人口数量增加或减少，即迁入的人数与迁出的人数的净差值。
9.√【解析】低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。同理，高价格房地产政策，并不意昧着造成房地产价格的绝对水平很高。
10.√【解析】中国目前统计口径中，房地产价格变动没有纳入居民消费价格指数和生产资料价格指数核算，房地产是被列入固 定资产投资。
11.× 【解析】GDP增长带动房地产的需求，引起价格上涨。
1 2.√ 【解析】房地产其定义在传统上一般是“土地蕊其定着物”，通常强调房地产是实物、权益和区位的结合体。
1 3.× 【解析】一些房地产之间特别是住宅之间、写字楼之间、商业门面房之间，仍具有一定程度的替代性。
14.×【解析】如果为房地产买卖、抵押目的评估有租约限制的房地产价值，就应考虑租赁合同约定的租金与市场租金差异的影响，特别是对于那些合同租金与市场租金差异较大和租赁期限较长的有租约限制的房地产。征收或拆迁补偿目的的评估是可以不考虑租约限制的。
15.√【解析】城市房屋征收情况下，原有房屋会因为征收而灭失，因而其上的各种未来权利都会消失。因而直接按照无租约限制的房屋，进行完整产权房屋的价值评估。
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四、计算题
1.解：(1)年有效毛收入A一40000×O.7×(1—20%)×40×12=1075.2万元
(2)年运营费用c一30×12+1075.2×8%=446.02万元
(3)年净收益a=A--C=1075.2—446.02=629.18万元或a=4X0.7×(1—20l%)X40X12×(1一--8%)30X12=629.18万元
(4)土地总价L=40000+4X2100=2100万元
(5)土地年净收益al=2100X8%÷E1-1/(1+8%)40-s]=180.19万元
(6)建筑物年净收益ab=a-a1=629.18—180.19=448.99万元
(7)建筑物总价B=448.99÷10%×[1—1/(1+10%)40-5=4350.13万元
(8)房地产价值V=L+B=2100+4330.13
=6430.13万元
2.解：(1)重新购建价格c总
1)单价计算(设每平方米重新购建价格为
①建安成本1200元/m2
②专业费用1200X8%=96元/m2
③管理费用(1200+96)×3%一38.88元/m2
④销售费用CX3%
⑤投资利息(1200+96+38.83+3%C)×60%×I-(1+6%)1.5一1]+[1200+93+38.88+3%C]×40%--[(1+6%)0.5-1]=88.93+o.2%c
⑥销售税费CX 6.5%
⑦投资利润(1200+96+38.88+3%c)×
35%=467.208+1.05%C
⑧重新购建价格c一(①+②+③+④+⑤+⑥+⑦)=(1200+96+38.88+3%C+88.93
+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C)，解得C=2118.798元/m2则Ca=2118.798 X 30000=6356.394万元
2)总价计算
①建安成本1200X30000=3600万
②专业费用2500X8%=288万元
③管理费用(3600+288)X 35=116.64万元
④销售费用c总×3%
⑤投资利息(3600+288+116.64+3%C总)X 60%×E(1-+6%)1.5-1]+(3600+288+116.64+3%C总)X40%×[(1+6%)0.5-1]=266.79+0.25c总
⑥销售税费Ca×6.5%
⑦投资利润(3600+288+116.64+3%C总)×35%=1401.624+l_05%C总
⑧重新购建价格Ca一①+②+③+④+⑤+⑥+⑦一3600+288+116.64+35C总+266.79+O.2%C总+c总X 6.5%+1401.624+L05%C~C总=6356.394万元
(2)折旧计算
1)可修复费用35万元
2)装修折旧费=500X1/5X 3=300万元
3)设备折旧费=200X1/10><3=60万元< p="">
4)长寿命项目折旧费一(6356.394—35—500--200)×1/60X3=281.069万元
5)缺乏电梯的功能折旧费一(32×85%--30X80%)×12X 3/8%×E1—1/(1+8%)57)]一(180+80)=1182.085万元
6)功能过剩引起的折旧费=1/8%X[1—1/(1+8%)57]=12.344万元
7)经济折旧=40万元
(3)建筑物现值计算V=6356.394—35—300—60—281.069—1182.085—12.344--40=4445.90万元
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