2018年12月06日 栏目首页
第七章 房地产经纪服务合同
第二节 房地产经纪服务合同的内容和重要事项
一、房地产经纪服务合同的内容
(一)房地产经纪服务合同的基本内容
房地产经纪服务合同的基本内容是关于房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的具体条款，应当包含下列内容：
1.房地产经纪服务双方当事人的姓名(名称)、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员的情况
缔约双方是房地产经纪机构和委托人。委托人是自然人的，标明自然人的姓名、身份证件号码、住址等;委托人是法人的，标明法人的名称、营业执照号和住所。合同中标明房地产经纪机构的法人代表、营业执照号码、经纪机构备案证号、地址、联系电话等。并写明具体执行该业务的房地产经纪人员(至少一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理)的信息(姓名、身份证件号、登记号 。
2.房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准
约定房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成标准，要参考房地产经纪机构在其经营场所公示的服务项目，还要符合国家或者行业关于房地产经纪服务标准和流程的相关规定。房地产经纪服务的项目包含三项，即提供房地产信息、实地看房和代拟合同，三项服务也可以在书面合同中进一步细化。提供房地产信息服务包括提供相关的房地产市场信息、搜集、配对交易房源，房地产交易政策咨询等;实地看房服务包括制作房屋状况说明书、联络房屋产权人或管理人、带领客户看房等服务;代拟合同服务包括交易条件谈判、议价撮合、协助订立房地产交易合同，也称为代书。房地产经纪服务合同中还应包含对双方当事人的一些
具体要求。房地产经纪服务一般以房地产交易合同(包括买卖合同和租赁合同)签订为完成标准。
3.服务费用及支付方式
服务费用是房地产经纪机构提供房地产经纪服务应得到的服务报酬，由佣金和代办服务费两部分构成。房地产经纪服务完成并达到约定的服务标准，房地产经纪机构才可以收取服务报酬，一般情况下，房地产经纪服务的完成以房地产交易合同签订为标志，房地产交易合同订立后就可以收取佣金;代办服务费用的收取标准和时点由当事人自行约定。依据《合同法》的相关规定，房地产经纪机构未完成约定服务事项的，不得要求支付服务报酬，但可以在合同中约定由委托人支付经纪服务过程实际支出的必要费用，必要费用不得高于房地产经纪服务收费标准，具体收费额度双方协商议定。房地产买卖、租赁过程中，涉及政府规定应由委托人支付的税、费，但由房地产经纪机构代收代缴的，不包含在房地产经纪服务费中。服务过程中涉及支付给第三方的费用，如权属信息查询费、评估费等，也可以在房地产经纪服务合同中约定。
4.合同当事人的权利和义务
委托人的义务一般包括提供材料、实地看房、支付费用，权利一般包括知情权、交易收入的所有权;房地产经纪机构的义务一般包括及时如实报告义务，尽职尽责义务，风险提示义务、保密义务等，权利一般包括违法违规行为拒绝权，报酬请求权等。
5.委托期限
委托期限指委托方委托房地产经纪机构提供房地产经纪服务的具体时间期限。委托期限实质上规定了房地产经纪机构完成某项经纪服务工作的时间界限，有利于督促房地产经纪机构增强紧迫感，提高工作效率。
合同履行期间，任何一方要求变更合同条款，应书面通知对方。经双方协一致，可达成补充协议。
合同履行期间，任何一方如有确凿证据证明对方的行为严重影响自己的利益，必须终止合同的，可于委托期限届满前，书面通知对方解除本协议，并结清相关费用，或追偿违约金。
6.违约责任和纠纷解决方式
房地产经纪机构的违约情形主要包括：未完成委托人委托的经纪服务事项;未达到合同约定的服务标准，或未经委托人书面同意，擅自改变房地产经纪服务内容、要求和标准;未经委托人同意，由第三方代替房地产经纪机构或者房地产经纪机构与第三方共同完成委托人委托的事项;房地产经纪机构违反国家或房地产所在地有关法律、法规，损害委托人利益。
委托人的违约情形主要包括委托人虚假委托或提供的有关证件和资料不实、委托人未按时将约定的服务报酬支付给房地产经纪机构等。
房地产经纪服务合同违约责任的承担可以采用违约金的方式，纠纷解决方式可以采取相关部门调解、仲裁、司法诉讼等。
(二)房地产经纪服务合同的补充内容
根据委托人与房地产经纪机构的协商，房地产经纪服务合同还可以针对房地产经纪机构提供的其他延伸服务增加相关补充内容，但双方协议认为需要另外签订服务合同的延伸服务除外。比如房屋出售经纪服务合同中可以包括房屋保管服务;房屋承购经纪服务合同中可以包含代办贷款服务、代办不动产登记服务、房屋质量保证服务;房屋出租经纪服务合同中可以包含对出售房屋及设备的使用监督、维修服务，以及代收租金服务;房屋承租经纪服务合同可以包含房屋质量保证服务;新建商品房销售代理合同内容可以延伸至开发前期，比如市场调研、产品定位等。
增设补充内容时要特别注意的是，应将房地产经纪服务(也是房地产经纪机构的基本业务)与房地产经纪延伸服务区分清楚。房地产经纪机构完成房地产经纪服务后委托人就有义务支付佣金，延伸服务的效果不应作为影响委托人佣金支付义务的因素。延伸服务是否收费应由经纪机构和委托人协商确定，但其本身并不作为影响委托人佣金支付义务的因素。在房地产居间业务运作中，由房地产经纪机构代办的买方贷款不成功，不应作为买方拒付佣金的理由，但是，在房地产购买代理服务中，由于标的房地产的产权纠纷因素，导致买卖合同签订后无法办理标的房地产的产权过户，则并不只是代办不动产登记这一延伸服务的失败，而在很大程度上与房地产经纪机构在房地产经纪服务的产权调查环节不尽职有关，这时委托人有权拒付佣金。可见，区分房地产经纪服务与房地产经纪延伸服务，对保护房地产经纪服务合同的双方当事人都是有益的。
二、签订房地产经纪服务合同的有关重要事项
(一)房地产经纪机构的书面告知义务
根据《房地产经纪管理办法》，房地产经纪机构在签订房地产经纪服务合同前，有义务向委托人书面说明下列事项：
1.是否与委托房屋有利害关系
此项告知内容体现了房地产经纪机构和房地产经纪人员在房地产经纪活动中应遵循的回避原则。为保持经纪活动的公正性，严禁房地产经纪机构或者房地产经纪人员作为交易方出现在房地产经纪活动中。房地产经纪人员和房地产经纪机构存在以下情形的，需要回避或如实披露并征得另一方当事人同意：一是与房屋的出卖方或者出租方有利害关系的，如房主为房地产经纪人员的直系亲属等。二是与房屋的承购方或者承租方有利害关系的，如房地产经纪人员是买方的直系亲属等。另外，房地产经纪机构和房地产经纪人员在不提供经纪服务的交易中，可以充当交易方，但应当向交易相对人明示自己的身份。
2.应当由委托人协助的事宜、提供的资料
为了保证房地产交易的合法性及房地产经纪服务的顺利进行，房地产经纪机构应当根据房地产交易相关规定，告知委托人要提供本人及相关人员的身份证明、房屋权属证明、房屋共有权人同意出售或承租人放弃优先购买权的证明等有关证明和文件资料。
3.委托房屋的市场参考价格
房地产经纪机构应当告知委托人其委托房屋所在社区或所处商圈范围内同类房屋当时的平均成交价格水平、一段时期内价格变动的情况及其信息来源，并提供若干类似房屋成交实例的真实价格，供委托人作为合理设定心理价格和报价的参考。
4.房屋交易的一般程序及可能存在的风险
《城市房地产管理法》规定，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。房地产经纪机构应当根据委托人对交易方式的具体需求，将有关交易程序告知委托人。同时，对可能存在的由交易主体、标的物、不可抗力等导致的风险，如实向委托人告知。
5.房屋交易涉及的税费
在房屋交易中，根据权属性质、房屋用途、购买年限的不同，所缴税费亦有所不同，交易税费计算比较复杂。房地产经纪人员应当根据委托交易房屋的性质、种类和政府出台的关于房地产交易税费的现行规定，将房屋所涉及的税费种类、交费主体、收取标准告知委托人。
6.经纪服务的内容及完成标准
房地产经纪服务是房地产经纪机构的基本服务，一般包括提供房地产信息、实地看房、代拟合同等内容，但由于委托人的角色(出售或承购、出租或承租)、委托房屋类型(新建商品房与存量房、住宅与非住宅等)、交易方式(买卖、租赁)不同，不同经纪业务项目中经纪服务的具体内容有所不同。房地产经纪机构应根据特定房地产经纪业务项目的具体情况，详细说明在该项目中所提供的具体服务内容和完成标准。
7.经纪服务收费标准和支付时间
房地产经纪机构应当事先告知委托人并在房地产经纪服务合同中明确具体的收费标准和支付时间。收费标准应当符合相关法律、法规和规章的规定，并应当与经营场所公示的有关内容一致。
8.其他需要告知的事项
一方面房地产经纪机构可根据特殊情况就其他问题向委托人进行告知;另一方面各地方人民政府建设(房地产)主管部门可根据本地区实际情况，规定房地产经纪机构应向委托人告知的其他事项。
房地产经纪机构根据交易当事人需要提供房地产经纪服务以外的其他服务(如各类房地产经纪延伸服务)的，也应当书面告知服务内容及收费标准。书面告知材料应当经委托人签名(盖章)确认。
(二)房地产经纪机构的验证义务
房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租房屋的实体及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料。房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。
1.查看委托人身份证明
为了防止某些身份不明的人员虚报房屋权属资料，给交易造成不便或导致交易不成，甚至给房地产经纪机构和房地产经纪人员带来经济损失或形象损害，房地产经纪机构在与委托人签订房地产经纪服务合同前，应先查看委托人的身份证明。委托人是自然人的，要查看其身份证或护照，证件上的照片与委托人应当相符，委托人应具有完全民事行为能力。委托人是法人的，要查看其工商营业执照或组织机构证明及房地产交易授权委托书，委托书上办理房屋交易相关事项的人员与经办人的姓名及证件号一致。所有证件均应在有效期内。
房地产经纪机构对经查看的委托人身份证明、房地产权利人委托书等文件应进行复印留存。
2.查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书
房地产经纪机构在与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同前，应当认真查看委托交易房屋的房屋所有权证、不动产权证书和证明房屋他项权利的证书(如房地产抵押证)等权属证书，并实地查看房屋，核实房屋的坐落、楼层、建筑面积、规划设计用途等基本情况和共有权人情况、土地使用状况、房屋性质、抵押情况等权属及权利情况。
房地产经纪机构对经查的房产权属证书应进行复印留存。
(三)房地产经纪机构对合同履行的监督
由于房地产经纪机构人员流动大，许多房地产经纪从业人员缺乏经验，容易在合同履行中产生各种问题，房地产经纪机构要特别加强对这些合同履行过程中的关注。另外，房地产经纪机构内部存在分工，房地产经纪基本业务和代办贷款、代办登记等业务往往要由不同的人员完成，一份合同的履行，需要不同工作人员在时间进度上进行协调，并与委托人进行及时的沟通。只有规范工作流程，把握服务进度，才能真正提供周到、满意的服务。因此，房地产经纪服务合同签订后，房地产经纪机构要加强对合同履行的监督，及时了解房地产经纪人员在合同履行中的困难和问题，并接受委托人的合理意见和投诉，及时处理相关问题，保证合同的正常履行。
房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。交易资金的划转应当经过房地产交易资金支付方和房地产经纪机构的签字和盖章。代收代付资金独立于房地产经纪机构或交易保证机构的自有财产及其管理的其他财产之外，也不属于房地产经纪机构或交易保证机构的负债，其所有权属于交易当事人。房地产经纪机构要加强客户交易结算资金专用存款账户开立和使用的管理，保证资金支付条件和具体方式与房地产经纪合同中的约定一致。
(四)房地产经纪机构对合同文本的保存
房地产经纪机构应当建立业务记录制度，如实记录业务情况。业务记录资料为研究本机构的经营业绩和科学发展提供第一手资料，是进行科学分析，扬长避短，制定发展方向的极好教材。房地产经纪服务合同是业务记录资料中的关键内容，同时也是其他相关机构(如法院、房地产行政管理部门、房地产经纪行业组织等)开展调查研究的重要资料，应至少保存5年。
(五)委托人的相关义务
委托人与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同，应当向房地产经纪机构提供真实有效的身份证明。委托出售、出租房屋的，还应当向房地产经纪机构提供真实有效的房屋权属证书。委托人未提供规定资料或者所提供的资料与实际不符的，房地产经纪机构有权拒绝接受委托。
房地产经纪服务合同一般采用示范合同文本，针对服务对象和服务目的的不同采用不同的示范合同文本。委托人要仔细阅读合同条款，认真听取房地产经纪机构对合同条款的解释及针对委托人的相关提问所给予的回答。
托人如果就某一项房地产交易已委托某一房地产经纪机构进行独家代理，就不能 在该委托期限内再委托其他房地产经纪机构就该项房地产交易提供经纪服务，否则即为违约。
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