2018年12月05日 栏目首页
第六章 房地产经纪业务
第四节 房地产经纪延伸服务
一、房地产交易相关手续代办服务
(一)不动产登记信息查询
不动产登记信息包括不动产原始登记凭证和不动产权属登记机关对房屋权利的记载信息。房屋原始登记凭证包括房屋权利登记申请表，房屋权利设立、变更、转移、消灭或限制的具体依据，以及不动产权属登记申请人提交的其他资料。不动产权属登记机关对房屋权利的记载信息是指房屋登记簿所记载的信息，包括房屋自然状况(坐落、面积、用途等)，不动产权利状况(所有权情况、他项权情况和房屋权利的其他限制等)，以及登记机关记载的其他必要信息。
通常情况下，房地产买方需要查询不动产登记机关对其拟购买房屋的权利的记载信息时，可由房地产经纪机构代为办理。
查询不动产权属登记信息，应填写不动产权属登记信息查询申请表，明确房屋坐落(室号、位置)，以及需要查询的事项，并出具查询人的身份证明或单位法人资格证明。目前许多大型房地产经纪机构均设置了专门的办事员岗位，长期驻守在不动产登记部门，负责查询不动产登记信息。
查询不动产登记信息需要支付相关费用，在有些城市，查询内容不同，收费标准也不同。房地产经纪人员在为客户提供这项服务时，应向客户说明这一情况，并明确告知登记机构的收费标准。
(二)不动产登记
不动产登记是保障房地产权利人合法权益的基本手段。按照<民法通则》规定，具有完全民事行为能力的权利人(18周岁以上的成年人或16周岁以上不满18周岁以自己的劳动收入为主要生活来源的未成年人)可以自行办理不动产权属登记。限制行为能力的人(8周岁以上的未成年人、不能完全辨认自己行为的成年人)和无民事行为能力的人(不满8周岁的未成年人、不能辨认自己行为的成年人和8周岁以上不能辨认自己行为的未成年人)，可由他们的法定代理人(即监护人)代理登记。由于房地产是不动产，房地产物权的设立、变更、转让和消灭，都要依法登记。许多权利人并不了解不动产登记过程中所需要的各种前提条件和需准备的资料以及应遵循的程序，因此常常委托房地产经纪人代为办理。同时，房地产经纪人员可以将自己所承揽的多笔代办业务集中办理，从而可以降低单笔不动产登记业务所耗费的时间和精力，具有单个权利人不具备的成本优势。因此这一代办服务受到人们欢迎。< p="">
必须注意的是，在采用居间方式的房地产经纪业务中，代办不动产登记属于房地产经纪机构向客户提供的后续服务项目之一。在客户要求办理过户登记时，房地产买卖合同已经签订，房地产居间服务已经完成。因此，房地产经纪人员在向客户进行服务项目介绍时，应将代办过户登记服务与居间服务区分开来，避免因过户登记办理的拖延而导致正常居间佣金无法收取的后果。
(三)房地产抵押贷款
以房地产抵押作为取得金融机构贷款的担保，是房地产交易活动中通行的做法。贷款的办理属于买卖合同签订以后买方的义务，但由于许多客户不了解办理贷款的流程或不愿花费精力亲自办理，宁愿委托房地产经纪机构代为办理，房地产经纪机构也可因提供此类服务而收取一定的费用。但是必须注意，贷款能否成功经过银行批准主要取决于客户的资信，房地产经纪机构不对贷款申请的结果承
担担保责任。同时，房地产经纪机构为客户办理抵押贷款手续所提供的服务应根据经纪方式的不同而有所区别。在采用居间方式的经纪业务中，房地产经纪机构可为客户申办贷款提供咨询、协助准备资料、代为递交资料等服务，在采用代理方式的经纪业务中，经纪机构可代办这一环节中的大部分事务。
房地产经纪人员在为购房者进行个人住房贷款代办服务时，一般需要协助购房者制定合理的贷款方案。贷款方案主要由以下要素组成：①贷款类型(商业性贷款、住房公积金贷款、组合贷款);②贷款成数(贷款金额占房地产价值的比率);③贷款金额;④贷款期限;⑤偿还比率(又称收入还贷比，指借款人分期偿还额占其同期收入的比率);⑥贷款偿还方式(等额本息还款法或等额本金还款法)。
房地产经纪人员在帮助客户制定贷款方案时，应充分考虑客户的储蓄、收入水平、家庭开支以及家庭理财状况，进行综合考虑。由于买房实质是一项重大的家庭投资活动，房地产经纪人如能从家庭理财的角度给予客户合理的建议，会大大提高房地产经纪服务的附加值。
贷款方案制定后，房地产经纪人员应协助客户向相关银行提出贷款申请，得到银行批准后，协助客户与银行签订贷款合同，然后协助或代理客户到标的房地产所在区的不动产登记机构办理产权转移登记和抵押登记。
二、房地产咨询服务
(一)房地产投资咨询
房地产投资是指国家、企业或个人为了达到获利的目的，将货币资产转化为房地产实物资产的行为。房地产投资所涉及的领域有土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。目前，房地产投资已经成为一些投资者的重要投资方式。但是由于房地产商品的特殊性，房地产投资具有投资成本高、风险大、回收期长、所需专业知识广的特点，使不少非专业投资者尤其是个人投资者不能轻易介入房地产投资。而房地产经纪人由于具有丰富的房地产专业知识和市场经验，熟悉房地产投资各方面的环节，可以为投资者提供科学、合理的投资建议和方案。在一些西方发达国家，房地产投资咨询业务也是房地产经纪业务中很重要
的一部分。目前，我国房地产经纪机构开展房地产投资咨询业务并不普遍，但是随着房地产市场的成熟、完善，房地产投资咨询业务成为重要的业务组成部分是发展的趋势。目前，房地产经纪机构从事的房地产投资咨询业务主要有房地产开发投资咨询和房地产置业投资咨询。
房地产开发投资是指投资者以开发土地或其他待开发的房地产，进而通过买卖或租赁等形式获利的商业活动。对于这一类投资，房地产经纪机构可提供的投资咨询服务通常包括为房地产开发企业“拿地”提供专业意见、对特定区域或细分市场进行调研、提供特定房地产开发项目的市场定位与产品策划等。
房地产置业投资是指投资者购置房地产后，在较长时期内持有该房地产，通过出租经营，持续地获取周期性投资收益，当然，一般而言这类投资者也期望所购置的房地产在未来能够增值。对于这种投资，房地产经纪人员关键要根据房地产租赁市场的特点把握供需关系的变化，要站在获取长期收益和增值的角度对租赁市场进行分析，特别是对影响供给和需求变动的因素进行分析和预测。
无论是房地产开发投资咨询还是房地产置业投资咨询，最基础的内容是进行房地产细分市场的供求分析，因为投资者进行投资决策时首先要了解的是客户拟投资的房地产所在细分市场的供求关系究竟处于什么状态，是供求平衡?还是供大于求?或供小于求?房地产细分市场供求分析，就是通过以因果分析为基础的对供给和需求的定量分析，对咨询标的房地产所在细分市场的供求状况进行判断。
(二)房地产价格咨询
房地产交易中最敏感、最关键的因素就是价格。由于房地产价格的影响因素、价格形成和运行机制具有不同于一般商品的特性，投资者、购房者往往难以把握房地产市场价格，尤其是市场的变动趋势。房地产经纪人员长期从事某一特定区域、特定类型的房地产经纪服务，通常会对其市场供需及价格有非常深入的了解。因此，房地产经纪人员最有条件为客户提供某一特定区域、特定类型的房地产市场价格行情的资讯，这是房地产经纪人员所能提供的一种基础性房地产价格咨询。此外，依赖于自身的市场经验以及所掌握的房地产专业知识，房地产经纪机构及人员还可以就某一特定的房地产提供更加详细的房地产价格咨询，即就该房地产的正常市场价值、可行性租金(使房地产投资者收回投资并获得正常利润的租金)、价格走势等，提供专业意见，供委托方参考。这也是房地产经纪人员取得客户信任的一条重要途径。所以对房地产经纪机构而言，开展房地产价格咨询业务的市场前景非常广阔。
房地产经纪人员从事房地产价格咨询，除了要充分发挥自身优势外，还要结合房地产价格咨询服务的特点，掌握房地产价格评估的基本原则和市场比较法、收益法、成本法等估价基本方法，熟悉房地产价格咨询的程序。由于房地产的正常市场价值是由其最高最佳使用用途决定的，因此，房地产经纪人员还应熟悉房地产最高最佳使用分析的方法。
(三)房地产法务咨询
由于房地产交易过程所涉及的法律法规、政策规定众多，房地产交易当事人常常难以充分了解相关法律、法规和政策规定的详细内容，并据以分析其对房地产交易的具体影响。房地产经纪机构在提供居间或代理服务的同时提供相关法律、法规与政策的咨询服务能更好地为客户服务。目前房地产经纪机构所提供的房地产法务咨询主要是有关房地产购买资格、住房贷款政策、房地产交易程序与税费等的咨询。;
三、房地产交易保障服务
(一)房屋质量保证
目前，消费者购买汽车、家电、家具等大额消费品，都会得到供应商所提供的产品质量保证。而价值远高于这些商品的房地产却没有相应的服务。这是阻碍房地产交易的重要因素，同时也是导致房地产交易纠纷多发的重要因素。
2008年，广州市政府有关部门公布了《广州市房地产中介服务管理规定(征求意见稿)》。该文件首次提出“房地产说明书”的概念，房地产说明书内容包括：房屋坐落、面积、产权权属文件、用途、抵押情况、出租情况、建筑年限、土地出让金缴交情况及需要特别说明的情况等。该文件要求房地产经纪机构提供房地产经纪服务时，应对房屋状况制作房屋状况说明书。房地产经纪服务人员应通过查册、核对房屋权属证明原件、现场核查等谨慎方式对房屋状况说明书进行核实。房屋状况说明书制作完成后应由业主或出租方和房地产经纪服务人员联合签章，房地产经纪服务机构与业主或出租方共同承担保证房地产信息真实的义务。当事人拒绝制作房地产说明书的，房地产经纪服务机构不应为其提供经纪服务。2011年1月20日发布的《房地产经纪管理办法》明确规定，房地产经纪机构应当为房屋出售委托人编制房屋状况说明书。房屋状况说明书作为一项重要的房屋质量保证书，有望被房地产经纪行业普遍采用。
我国台湾地区的著名房地产经纪机构——信义房屋，多年前就在台湾率先创立了“不动产说明书”制度，并在实际业务进行中加以实施。此外，信义房屋还先后推出了“漏水保固制度”、“高氯离子瑕疵保障制度”、“高放射瑕疵保障制度”等房屋质量保障服务。信义房屋作为每年成交近2万套房屋的大型房地产经纪机构，目前已建立了台湾地区最完善的“特殊房屋”资料库，可供查寻绝大多数房屋过去是否被检测出有质量瑕疵，因而有能力以“自办保险”的方式来提供上述房屋质量保证。这是非常值得房地产经纪机构借鉴的。
(二)房地产交易履约保证
房地产交易涉及交易双方的巨额财产，并对双方的家庭生活、工作、学习有着重大影响，如果房地产交易合同签订后，一方反悔、不履行合同，往往会给另一方的经济、生活等带来很大的损害。然而，由于房地产交易的复杂性以及房地产市场的动荡，合同签署后一方毁约的现象经常发生，这是房地产交易中一项巨大的风险。这一风险对房地产市场交易有着不利的阻滞效应。在一些发达国家，已出现专司住房交易的担保行业，如日本有专为住房承租人提供履约担保的行业，美国则有政府部门或公益性机构为特定群体(如低收人家庭、退伍军人)提供购房或租房履约担保。
履约保证是签署商业合同的一方或第三方为合同履行所提供的一种财力担保，即支付合同履约金来担保合同的履行。履约保证金制度原是国际建筑业市场上的一种惯例，目前也被引入到我国建筑业市场。台湾信义房屋也在多年前率先将其引入台湾的存量房交易市场，并与其推出的“不动产说明书”、“漏水保固制度”等房屋质量保障服务共同构建了存量房交易的全方位交易保障服务。这种高附加值的服务，极大地提升了信义房屋的品牌价值，使其长期牢牢占据了台湾地区房地产经纪领军企业的地位。
目前在我国，房地产交易履约保证尚不普遍。房地产经纪机构如能提供履约保证服务，则可有效降低这一风险发生的概率，而这项服务也可成为房地产经纪机构一项新的收入来源。
复习思考题
1.房地产经纪业务可以按哪些分类标准进行分类?
2.新建商品房经纪业务与存量房经纪业务的区别有哪些?
3.房地产买卖经纪业务与房屋租赁经纪业务的区别有哪些?
4.商业地产经纪业务与住宅经纪业务有何不同?
5.房地产交易买方代理业务与卖方代理业务在服务内容上有何不同?
6.新建商品房销售代理业务的基本流程是什么?
7.存量住宅买卖、租赁经纪业务有哪些基本环节?
8.商业地产租赁代理业务基本流程是怎样的?
9.经营存量房经纪业务的房地产经纪机构应如何进行客户开发?
10.目前房地产经纪基本业务运作网络化有哪些方式?
11.如何帮助客户制定合适的抵押贷款方案?
12.房地产经纪机构及人员从事的房地产投资咨询主要有哪些?
13.房地产经纪机构及人员可为客户提供哪些方面的房地产价格咨询?
14.房地产法务咨询所涉及的主要内容有哪些?
15.房地产经纪机构可以为客户提供哪些交易保障服务?
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