2018年11月27日 栏目首页
租赁合同
1.形式与期限
| 期限 | 最长20年——超出部分无效，但可多次续订 |
| 形式 | 6个月以上租赁——书面合同；否则，视为不定期租赁 ——双方可随时解除，但出租人解除需提前通知 |
| 不定期租赁 | 定期租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，视为按原租赁合同不定期租赁 |
2.当事人的权利义务
(1)出租人：维修租赁物的义务
如果出租人不维修，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
(2)承租人：支付租金
支付时间有约定按约定;无约定，每届满一年支付一次，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时一并支付。
(3)租赁物的改善或增设他物
需经出租人同意;否则出租人可以要求恢复原状或赔偿损失。
(4)承租人转租问题
应当经出租人同意——否则，出租人有权解除合同;
经出租人同意的转租——两个租赁合同;
第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿。
(5)买卖不破租赁
含义：租赁期间，租赁物所有权转移，租赁合同继续有效。
例外：抵押在先的，租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。
3.租赁房屋的出售
——承租人同等条件下享有优先购买权
(1)通知
一般：出卖之前合理期间内，通知承租人。
拍卖：应当在拍卖5日前通知承租人。
(2)优先购买权的限制
①共有人行使优先购买权;
②出租人将房屋出售给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、(外)祖父母、(外)孙子女;
③出租人履行通知义务后，承租人15日内未明确表示购买;
④第三人善意购买并已办理登记。
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