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第一章房地产经济基本理论
第一节区位理论
一、区位
(一)区位的概念
区位通常是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系。它首先可标示为某一事物的空间坐标，但除了解释为空间几何位置外，还强调自然界的各种地理要素和人类经济社会活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。
房地产与其他财产、资产、商品的最大不同，是其位置不可移动。因此，评判一宗房地产的好坏，考虑的重要因素之一是其区位。两方房地产界甚至认为投资房地产最重要的“第一是区位，第二是区位，第三还是区位”。因为一般你能够改变房地产除区位以外的东西，但你改变不了房地产的区位。由此可见区位对房地产的重要性。企业、个人等主体在进行区位选择时，考虑的区位要素主要有：周边的空间环境特性、通达性、互赖性、排斥性和成本费用。
(二)区位的特征和种类
1.区位的综合性
区位借助客体表述。按照客体的多样性，区位可分为自然区位和社会区位两大类。自然区位又可分为天文区位和自然地理区位。社会区位又可分为经济地理区位、文化地理区位、政治地理区位等。归纳起来，区位的种类如下所示。
(1)天文区位。它是指某一事物的经纬度位置。例如，北京市位于北纬39°54′，东经116°23′。
(2)自然地理区位。它是指某一事物与山、汀、河、湖、海等自然环境要素的相互关系的区位。我国古代称山南为阳，山北为阴;水以北为阳，以南为阴。含有阴阳两字的地名，大都与自然地理区位有关。例如，贵阳市因在贵山南面而得名，江阴市表示位于长江南岸。一般来说，阴阳反映了区位的相对优劣，通常阳优于阴。
(3)经济地理区位。简称经济区位，是指某一事物与经济实体的相互关系的区位。例如，临港物流区反映利用接近航空港的优越经济地理区位，开辟为物流仓储和贸易区。
(4)文化地理区位。简称文化区位，是指某一事物与文化环境的相互关系的区位。对城市、街区、住宅来说，文化区位的影响越来越明显。
(5)政治地理区位。简称政治区位，是指某一事物与政治中心、政治边界等政治要素的相互关系的区位。政治区位有两面性，既可能是资源，又可能是负担。经常提到的边缘化，其重要内容是政治区位的边缘化。
2.区位的确定性
在特定的时间，区位是确定的和唯一的，南方位和距离所决定。因此，主体和客体间的区位关系有方位关系和距离关系
3.区位的层次性
区位可以用不同的距离尺度表述。根据尺度的大小，大体有下列4个层次。(1)大位置。(2)小位置。(3)地址。(4)微位置。
4.区位的历史性
地理环境的变化引起区位的历史变迁。沙漠扩张、海岸升降、河流改道、港口淤塞等，均可引起自然地理区位的变化。道路、铁路、机场、港口等交通设施建设、行政区划变更等，会引起经济地理区位的变化。区位的历史性是城市迁移和兴衰的重要原因。
(三)房地产区位的概念
区位原本是房地产的外在因素，因房地产不可移动而成了房地产的一重要组成部分。房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等区位因素。
二、区位理论
(一)区位理论的概念
区位理论简称区位论，是关于人类活动特别是经济活动的空间分布及空间中各类要素的相互关系的学说。具体地讲，主要是研究人类经济行为的空间区位选择及空间区位内经济活动优化组合的理论。区位理论主要有农业区位理沦、工业区位理论、中心地理论和城市空间结构理论。
(二)农业区位理论
农业区位理论的创始人是德国古典经济学家杜能(J.H.Von Thünen)，其代表作是《孤立国同农业和国民经济的关系》(以下简称孤立国)。
(三)工业区位理论
工业区位理论的奠基人是德国经济学家韦伯(Alfred Weber)，其区位理论的核心是通过对运输、劳动力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。
1.韦伯工业区位理论的假设前提
2.运输指向的工业区位分析
3.劳动力成本影响工业区位趋向的分析
4.集聚与分散因素影响工业区位的分析
(四)中心地理论
中心地理论是由德国著名地理学家克里斯塔勒(W.Christaller)在《德国南部的中心地》一书巾提出的。
1.中心地理论的基本概念
(1)中心地。它是指区域内向其周围地域的居民点的居民提供各种商品和服务的中心城市或中心居民点。
(2)中心地职能。它是指由中心地提供的商品和服务。中心地职能主要以商业、服务业方面的活动为主，同时还包括社会、文化等方面的活动，但不包括中心地制造业方面的活动。
(3)中心性。它是指中心地对其周围地区的影响程度，或者中心地职能的空间作用的大小，可用“高”“低”“强”“弱”“一般”“特殊”等来形容和比较。
(4)需求门槛。它是指中心地能维持供应某种商品和服务所需要的最低购买力和服务水平。
(5)商品销售范围。它是指消费者为获取商品和服务所希望通过的最远路程，或者中心地提供商品和服务的最大销售距离和服务半径。
2.克里斯塔勒的中心地理论
(1)假设前提。①研究的区域是一个均质平原，人口均匀分布，居民的收入水平和消费方式完全相同。②有一个统一的交通系统，同一等级规模的城市的便捷性相同，交通费用与距离成正比。③厂商和消费者都是经济人。④平原上的货物可以自由地向各个方向流动，不受任何关税或非关税壁垒的限制。
(2)六边形市场区。在一个均质平原上，让所有的人都由一个中心地提供商品和服务显然是不可能的。超额利润的存在，必然会吸引其他中心地的厂商加入进来。为了避免相互竞争所引起的销售额下降，第二个中心地必须与第一个中心地相隔一定的距离，一般Zr的距离(r是第一个中心地某种商品的最大销售距离)不能相距太近。以后，第三个中心地、第四个中心地等都会以同样的方式加入进来。
(3)市场等级序列。不同规模等级的中心地，其需求门槛和商品销售范围是不同的。
(五)城市空间结构理论
城市空间结构是人们在城市发展过程中对土地利用的结果，是土地利用方式、程度和效果的总和。城市土地利用结果反映城市空间的基本结构形态和城市内各功能的地域差异c城市土地利用过程比农地、林地等利用过程复杂，这是因为城市土地具有用地类型上的多样性、区位上的极端重要性和利用上的高度集约性等特性，城市土地利用不仅受自然条件的影响，而且受社会、经济等因素的影响。
1.同心网理论
同心网理论是伯吉斯(E.W.Burgess)总结的。他基于生态学的入侵和承继(Invasion-succession)概念，解释城市土地利用在空间上的排列形态。城市各功能用地以中心区为核心，自内向外作环状扩展，共形成5个同心网用地结构。
2.扇形理论
扇形理论是霍伊特(H.Hoyt)创立的。该理论的核心是各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展。
3.多核心理论
多核心理论最先是麦肯齐(R.D.Mckenzie)提出，后来被哈里斯(C.D.Harris)和乌尔曼(E.L.Ullman)发展。该理论强调城市土地利用过程中并非只形成一个商业中心区，而会出现多个商业中心。
4.中心商务区土地利用模式
自伯吉斯在其同心圆理论中提出中心商务区的概念后，很多学者从地价、交通便捷性等方面对中心商务区中的地价及土地功能布局进行了较深入的研究。
5.商业区区位选择指向特征
(1)单一的消费指向性
(2)空间关系的外部性。
(3)地价是商业区位的重要因素。
(4)商业区位选择的理性目标是消费者最大剩余效用与商家最大利润之间的平衡。
6.城市空间结构对区位的影响
(1)城市土地利用分异和中心地体系决定区位的土地成本、效益和市场地域。城市土地利用从中心到郊区依次是商业、居住、工业和农业用途，呈层圈状分布。这是由用地付租能力和用地效益两方面的原因决定的。
(2)城市功能分区的土地利用主导功能决定了区位的优势和未来发展，一般而言，城市有商业区、文教区、工业区和风景旅游区等不同功能区，各个功能区都有其主导功能。
(3)城市空间结构的重构和演变影响区位格局变化和时序选择。
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第二节供求理论
供求理论是市场运行的基础理论，也是房地产市场运行和价格变动的核心理论。房地产市场的波动，房地产价格(或租金，下同)水平的高低及其变动，从经济学上讲，是房地产的供给和需求两种力量共同作用的结果。其中，待租售的房地产(包括新开发的增量房地产和已有的存量房地产)形成了市场的供给面，房地产的消费者(即房地产购买者或承租者)形成了市场的需求面。其他一切因素对房地产价格的影响，要么是通过影响房地产供给，要么是通过影响房地产需求，要么是通过同时影响房地产的供给和需求来实现的。从这种意义上讲，如果想知道某项政策措施或事件将如何影响房地产市场走向和房地产价格涨落，应首先分析它将如何影响房地产的供给和需求。
一、房地产需求
(一)房地产需求的概念
房地产需求是指消费者在特定的时间内，在一定的价格水平上，对某种房地产所愿意并且能够购买(或承租，下同)的数量。房地产市场需求是指在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上所有的消费者对某种房地产所愿意并且能够购买的数量，即市场需求是所有的消费者需求的总和。
(二)决定房地产需求量的因素
某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有以下几个。
(1)该种房地产的价格水平。
(2)消费者的收入水平。
(3)消费者的偏好。
(4)相关物品的价格水平。
(5)消费者对未来的预期。
(三)房地产需求曲线
房地产需求曲线表示房地产的需求量与其价格之间的关系——某种房地产的需求量如何随着该种房地产价格的变动而变动。
二、房地产供给
(一)房地产供给的概念
房地产供给是指房地产开发企业和拥有者(即房地产出售人或出租人，下同)在某一特定的时间内，在每一价格(或租金，下同)水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售(或出租，下同)的数量。房地产市场供给是指在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上所有房地产开发企业和拥有者对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量，即市场供给是所有房地产开发企业和拥有者供给的总和。
(二)决定房地产供给量的因素
某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有以下几个。
(1)该种房地产的价格水平。
(2)该种房地产的开发建设成本。
(3)该种房地产的开发技术水平。
(4)房地产歼发企业对未来的预期。
(三)房地产供给曲线
房地产供给曲线表示房地产的供给量与其价格之间的关系——某种房地产的供给量如何随着该种房地产价格的变动而变动
三、房地产均衡价格
在其他条件不变的情况下，需求曲线上的每一个点都是消费者愿意并且能够接受的房地产价格与数量的组合，供给曲线上的每一个点都是房地产开发企业或拥有者愿意而且能够提供的房地产数量与价格的组合。因为市场交易是自愿交易，或交易双方一致同意的交易，所以房地产市场交易价格和数量，必须是供求双方都愿意而且能够接受的价格和数量。
四、房地产供求与价格关系的特殊性
在理论上可把房地产的供求状况分为以下4种类型：①全国房地产总的供求状况。②本地区房地产总的供求状况。③全国同类房地产的供求状况。④本地区同类房地产的供求状况。
与其他可移动的商品不同，房地产由于不可移动及变更用途困难，直接决定某一房地产价格水平高低的供求状况，是本地区同类房地产的供求状况。至于其他类型的房地产供求状况对该房地产的价格有无影响及其影响的程度，要视这些供求状况的波及性如何而定。
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第三节地租地价理论
一、地租和地价的概念
(一)地租的概念
在西方经济学中，地租有狭义和广义之分。狭义的地租是指使用土地所获得的超额报酬或超额收益;广义的地租是指超额的利润、工资、利息及利用各种生产要素所获得的超额报酬或超额收益。地租的本质是超额报酬或超额收益。在房地产经济中，地租通常是指土地所有者向土地使用者让渡土地使用权所获得的收入。马克思主义地租理论认为，地租是土地所有者凭借土地所有权不劳而获的收入，是土地所有权借以实现的经济形式。
(二)地价的概念
地价是指土地所有者向土地需求者让渡土地所有权所获得的收入，是买卖土地的价格。我国目前由于土地不得买卖，“买卖”(具体称为出让和转让)的是有一定使用期限的国有建设用地使用权，所以人们通常所讲的地价，是出让或者转让国有建设用地使用权的价格，是国家一次性出让若干年的国有建设用地使用权或者土地使用权人转让国有建设用地使用权所获得的收入，其本质是一次性收取的若干年的地租。
二、地租的产生和发展
地租是一个历史范畴，在不同的社会形态中，由于土地所有制的性质不同，地租的性质、内容和形式也不同，它们体现着不同的生产关系。
最初出现的地租是奴隶制地租，以劳役地租为基本形式。它是奴隶主剥削奴隶和自由民的结果，表现为奴隶在优等土地上或易于利用的土地上进行生产取得较高劳动生产率，除满足自身的最低需要外，尚有剩余生产物被奴隶主占有;同时也表现在小农经济(自由民)对奴隶主的各种形式的赋役中。
封建制度时期，地租反映的是地主剥削农民(农奴)的生产关系。在人身依附和超经济强制下，地租包含了直接生产者(佃农)的全部剩余生产物。封建地租在前期以实物地租为主，后期出现了货币地租。
资本主义时期，地租以货币地租为主要形式，不再是占有直接生产者的全部剩余生产物，而仅是其中的超额利润部分，平均利润部分由产业资本家占有。
到了社会主义社会，尽管实行土地公有制，但仍然存在地租。这是由于地租产生的经济条件依然存在，即仍然存在土地所有权的不同主体，以及土地所有权与土地使用权的分离。但社会主义地租与资本主义地租不同，它反映的是在国家、集体和个人三者根本利益一致的前提下对土地收益的分配关系，并且是国家用于调节社会生产和分配的经济杠杆。
三、级差地租、绝对地租和垄断地租。
(一)级差地租
级差地租是指不同土地或同一土地上由于土地肥力、相对位置及开发程度不同而形成的差别地租。土地等级差别及由此产生的级差地租理论，是阐明土地在各种相互替代的用途之间如何分配的理论基础，是认识土地经济价值差异的最有力工具。
最早研究级差地租理论的是英国古典经济学家大卫·李嘉图(David Richardo)和德国古典经济学家杜能。李嘉图考察的主要是农业用地的级差地租问题。并将地租问题同劳动价值理论联系起来，建立了级差地租理论的初步体系。李嘉图定义的地租量，其多少与土地肥力有关，等于土地产出与使用同量资本和劳动的最劣等土地的产出差额。他认为农产品的价值是由最劣等地即最大劳动耗费决定的，这样，更重劣等地以上的土地由于生产率高、单位成本低，所以农产品的价格除了补偿它的生产成本和平均利润外，余额部分就转化为地租，即：
地租=市场价格-生产成本-平均利润(1-8)
杜能在孤立国一书中认为，除土地肥力是决定地租支付能力的要素外，区位也是决定地租的重要因素。他认为，假使土地肥沃度和劳动生产力均相同，邻近市中心的农作物生产者比远离市中心的生产者多享有一定的地租利益，其地租额度大致与两地距市场之交通成本的差额相等，因此，区位因素表现为运输成本的差异性。
马克思以劳动价值论和平均利润理论为基础，批判地吸收了李嘉图等人的古典地租理论，创立了马克思主义的级差地租理论。他认为资本主义地租的实质是超额利润，其大小等丁处于有利条件的个别生产价格和整个生产部门的社会牛产价格的差额。这种差额由于土地所有权的存在而转变为地租，由土地使用者交给所有者。马克思把级差地租分为级差地租I和级差地租Ⅱ。级差地租I是等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态。级差地租Ⅱ是指在同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产牛的超额利润所转化的地租形态。
(二)绝对地租
马克思阐述级差地租时，曾假定租种最劣等地不缴纳地租。然而，在资本主义土地私有制下，无论租种好地还是坏地，都必须缴纳地租、这种不管租种什么土地都必须缴纳的地租，就是绝对地租
绝对地租是指土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租。
(三)垄断地租
垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。垄断地租的形成，除了土地私有权垄断这个前提外，还因某些土地具有的特殊自然条件所引起。具有特殊自然条件的土地能够生产某些特别名贵而又稀缺的产品。例如，具有特殊风味的名酒就是用某些特别地块出产的原料(包括水)酿制而成的。又如，某些地区出产的特殊干鲜果品，只能在一些地区种植。这些产品就可以按照不仅大大高于生产价格，而且大大高于价值的垄断价格出售。再如，在北京的王府井、上海的南京路等商业黄金地段经营商铺，可以获得很高的超额利润。由于土地所有者拥有对这种具有特殊性质或稀缺的土地的所有权，这种垄断价格产生的超额利润因而转化为垄断地租，落入土地所有者手中。
四、地租与地价的关系
根据马克思主义地租理论，地价是地租的资本化，或者说是资本化的地租，是预买一定年数的地租，两者的关系为：
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第四节城市化理论
一、城市及其产生和发展
(一)城市的概念
城市是一定数量的非农人口和非农产业的集聚地，是一种有别于乡村的居住和社会组织形式，是国家或者一定地域的政治、经济和文化中心。城市是相对于乡村而言的一种大型的居民点。我国的城乡居民点系列为：村一乡镇一建制镇一市。其中，村和乡镇是乡村型居民点，统称乡村;建制镇和市是城市型居民点，统称城镇或城市。
(二)城市与乡村的区别
城市与乡村的区别主要表现在下列4个方面。
(1)城市是以非农人口集聚为主要特征的居民点，在人口职业构成上不同于乡村。
(2)城市的人口数量、人口密度、建筑密度、容积率等都比乡村大得多，在规模和密度上不同于乡村。
(3)城市建设用地类型多样复杂，基础设施和公共服务设施比乡村完备，在空间形态和物质构成上不同于乡村。
(4)城市一般是一定地域的政治、经济和文化中心，是工业、商业、交通、义化、教育等产业的集聚地，在职能类型和产业结构上不同于乡村。
(三)城市的分类
通常根据城市的人口规模、行政等级、职能、地理位置、地形地貌、平而几何形状、内部结构、道路格局等，将城市划分为不同的类型。
(1)按城市人口规模，将城市分为超大城市、特大城市、大城市、中等城市和小城市。超大城市是指城区常住人口1000万人以上的城市;特大城市是指城区常住人口500万人以上1000万人以下的城市;大城市是指城区常住人口100万人以上500万人以下的城市;中等城市是指城区常住人口50万人以上100万人以下的城市;小城市是指城区常住人口50万人以下的城市。
(2)按城市行政等级，将城市分为4类：一是直辖市。由国务院直接管辖，行政地位相当于省级，下设区和县。二是地级市。行政地位相当于地区和自治州一级，可设区，绝大多数下设若干个县。三是县级市。行政地位相当于县级，下设镇和乡，不设区。四是建制镇。绝大多数是县辖镇，少数建制镇归区辖或市辖。
(3)按城市职能，将城市分为具有综合职能的城市和以某种职能为主的城市，例如，商贸城市、工业城市、交通枢纽城市、旅游城市等。还可进一步细分为各种各样功能的城市，如工业类城市还可细分为化工、冶金、纺织等专业性城市。
(4)按城市地理位置，可将城市分为南方城市和北方城市，沿海城市和内陆城市，边境城市和内地城市等。
(5)按城市地形地貌，可将城市分为平原城市、山地城市、丘陵城市、盆地城市、高原城市、河谷城市等。
(6)按城市平面几何形状，可将城市分为块状城市、带状城市、星状城市等。
(7)按城市内部结构，可将城市分为单中心城市、多中心城市。
(8)按城市道路格局，可将城市分为棋盘形城市、放射形城市、不规则形城市等。
(四)城市的产生和发展
城市是社会生产力发展到一定阶段，人类社会劳动大分工的产物。距今约6000年的新石器时代，人类社会出现了农业与渔牧业分离的第一次社会劳动大分工。人类进入定居时代，产生了以原始农业生产和生活方式为主的居民点。到奴隶社会初期，随着人类对生产方式的改进，牛产力水平的不断提高和私有制的产生，生产品有了剩余，以物易物的交换形式出现，带来了商业和手工业从农业中分离出来的第二次社会劳动大分工，形成了以商业和手工业为主的集市。可以说，城市是人类第二次社会劳动大分工的产物，当初以商业和手工业为主的集市即是最早的城市。但在漫长的农业经济时代，城市的发展非常缓慢。18世纪60年代初开始的产业革命，使社会生产力水平得到了空前提高，人类社会开始由农业经济时代进入工业经济时代，与此同时也开创了城市发展的新纪元，导致了新兴城市的形成和发展。
纵观世界现代城市所经历的发展历程，城市进化理论认为，从工业化社会到后工业化社会，城市的发展演变可划分为下列几个阶段。
(1)绝对集中阶段。它是指在工业化初期，大量乡村人口向城市迁移，导致城市人口规模不断扩大，城市化水平迅速提高的时期。
(2)相对集中阶段。它是指随着工业化进入成熟期，城市化处于高速发展的阶段，人口不仅继续向城市集巾，也开始向郊区扩展，但市区人口增长速度高于郊区人口增长速度，仍然是向巾心集聚的过程。
(3)相对分散阶段。它是指进入后工业化的初期，城市化增长模式发生了重要变化，即城市经济结构中第三产业的比重开始超过第二产业，在市区人口继续膨胀的过程中，郊区人口增长速度超过了市区人口增长速度，出现了郊区化的前兆。
(4)绝对分散阶段。它是指进入后工业化的成熟期，第三产业在城市经济结构中占据主导地位，人口流动的主要方向发生逆转，开始由市区向郊区迁移，导致郊区人口上升，市区人口绝对数量下降，出现负增长，城市发展进入郊区化以至逆城市化时期。
根据城市发展进化理论，西方发达国家已进入后工业化的成熟期，城市发展处于“绝对分散”阶段;发展中国家仍处于工业化的初期，城市发展呈“绝对集中”态势。
二、城市化
(一)城市化的概念
城市化也称为城镇化，最简单、最直观地讲，是乡村转变为城市的一种复杂过程，通常表现为：①农村人口向城市迁移，农业人口转变为非农业人口，农村生活方式转变为城市生活方式。②南于产业结构调整和技术的进步，农业经济向非农业经济转移并产生空间集聚。③城市规模不断扩大，城市范围向外围扩展。④区域内城市数量不断增多，形成城镇体系。
(二)城市化进程
城市化是18世纪60年代初开始产业革命以来，人类社会发展中出现的世界性现象之一。其进程可分为以下3个阶段：①初始阶段。城市化水平较低，城市化速度较慢。②快速阶段。人口向城镇迅速集聚，城市化速度加快。③成熟阶段。也称为饱和阶段、后期阶段，城市化水平很高，城市化过程减慢。
(三)城市化的度量
反映一个区域(国家或地区)城市化程度的最基本指标是城市化水平。
(四)城市化引起的变化
城市化进程是一种影响极为深广的社会经济变化过程。它既有农业人口和非农业活动向城镇的转型、集中、强化和分异，以及空间地域景观变化等人们看得见的实体上的变化过程，也包含随着人类社会的经济、技术变革所引起的社会文化、生活方式、价值观念等的较为抽象的精神上的变化过程。具体而言，城市化进程中的各种量变与质变可以引起以下方面的变化。
(五)城市化与社会经济发展
城市化与经济发展之间存在着相辅相成的关系。
(六)城市化与房地产发展
我国常住人口城镇化率1978年为17.92%，2016年为57.35%，以年均1个百分点的速度增长，按照城市化发展过程的3个阶段，目前仍处于城市化快速阶段。2030年城镇化率有望达到70%，进入城市化成熟阶段。房地产的发展趋势与城市化的发展轨迹相似度较高。两者具有互动关系。
(七)新型城镇化与住房保障
新型城镇化的内涵由4个基本部分组成：一是人口;二是资源要素投入;三是产出;四是社会资源与服务。也就是说，新型城镇化的内涵应由人口城镇化、经济城镇化、社会城镇化和资源城镇化所组成。
三、郊区化
(一)郊区化的概念
郊区化是指区域城市化水平达到一定程度(70%~80%)，市区发展速度变得缓和平稳，人们开始追求理想的自然生态环境和良好的社会环境，城市人口、就业岗位和服务业在大城市由市区向外迁移的一种分散化过程。它与郊区城镇化既有联系又有区别，两者不能混淆。
(二)发达国家的郊区化
发达国家的郊区化现象主要始于20世纪20年代，盛于第二次世界大战以后、以美国为例，大致可分为以下5个阶段。
1.郊区化前的外迁现象
2.汽车郊区化时期
3.普遍郊区化时期
4.郊区化——城市功能逐步完善时期
5.郊区化——形成边缘新城
(三)我国的郊区化现象
(1)我国郊区化的出现。根据人口普查资料，可以把大城市中心区人口绝对量的下降作为城市郊区化的标志。这种现象是从1982年开始出现的。目前仍处于郊区化的初期阶段，还没有进入普遍郊区化的时期。主要表现为：①人口郊区化。人口郊区化中以占总人口90%以上的常住户籍人口为主。第三产业的经济总量在城市中心区还在上升，但在郊区表现出来的发展速度更快。②工业郊区化(主要表现为3种情况：一是以污染扰民企业的搬迁为主;二是以产业结构调整为日的的企业外迁;三是高新技术等工业园区的开发建设)。③外来人口郊区集聚。外来人口进城务工多在近郊区集中，形成城市扩散与集聚两种力量在近郊区的汇集。其中，人口郊区化和工业郊区化以城市中心区的离心扩散力量为主，是一种分散化的过程。
(2)中国郊区化形成的机制。中国的郊区化发生在改革开放的背景下，其发生机制是在计划经济向市场经济过渡的过程巾被激发出来的。在传统计划经济时期，城市虽然有郊区化的愿望，但无郊区化的运行机制，无法变为现实。改革开放之后，在计划经济向市场经济转化的过程巾，价值规律发生了作用，人口流动的限制性因素减弱，企业运行的规律逐渐被认识和应用，促进了郊区化的发生。
郊区化是城市发展中的一个必然阶段，有其规律性。但是不同城市会与其特殊的环境相联系，又具有自身的一些特点。中国大城市的郊区化既有与西方普遍经历的郊区化相似的一面，如轨道交通和小汽车的发展、别墅区的开发使人口向郊区迁移;又存在有组织的郊区化，其中既有计划指导的因素，又有价值规律的作用，目前这种郊区化在我国是大量的，是中国特有的郊区化类型。
城镇国有土地有偿使用制度的确立，触发了郊区化发生的机制。土地分等定级和土地级差地租的经济形式，形成了旧城改造、污染扰民企业搬迁的推动力，为人口、工业郊区化提供了理论依据和实践动力。郊区新住宅区的开发建设形成了对居民的吸引力和老城危旧房改造形成了对部分居民的排斥力，这两种力量共同作用推动了人口郊区化。交通通信设施的改善加强了城郊之间的联系，提高了居民的流动能力，为郊区化提供了必要条件，城市规划和管理政策通过强制和引导两种途径刺激人口、工业郊区化。
改革开放以后，存在着外来人口这支非郊区化的集聚势力，经过长期的磨合，最终定位于城市近郊区。它是城市的集聚力量对外来人口的吸引与扩散力量对外来人口的排斥动态平衡的结果。
四、逆城市化
西方发达国家在城市化过程中曾一度出现过逆城市化现象，即大都市区的人口向乡村地区流动的分散化过程。其结果是大都市区人口的绝对数量下降，人口的净增长率为负值，城市化的主要动力在于集聚经济，或称为规模效益。当城市人口过度膨胀，规模越来越大，超过城市的环境容量或承载力时，就会产生住房紧张、交通拥堵、居住环境恶化等一系列“城市病”，从而导致城市集聚不经济，此时就会出现逆城市化现象。20世纪70年代和80年代初期，英国、美国、日本等同家都曾发牛过逆城市化。70年代，美国两部、南部、两南部非都市区的人口上升，尤其以西部地区为快，一些县域人口连续数十年以15%～20%的速度增长，尽管人口增长最快的县域都在都市区的通勤范围之内，但那些远离都市区的县域人门数量也大大增加。与此同时，在城市等级体系“金字塔”顶部，位于东北和中两部人口规模百万以上的布法罗、克利夫兰、底特律、密尔沃基、纽约、费城、匹兹堡以及圣路易斯八大都市区的人口开始下降。在南部和西南部，大型都市区的人口虽然没有减少，但增长率下降，中小型都市区的人口增长比较迅速。
逆城市化是城市化进程中一种暂时的调整，而不是一种长久的变化。近年来，由于经济全球化和大都市区的更新运动，使大城市居住环境得以改善和后工业活动增长，又促成了城市体系中人口集中趋势的恢复，如20世纪70年代衰退的纽约、伦敦等城市后来又恢复了增长，巴黎、芝加哥等城市走出了低谷，而那些一度增长滞缓的东京、巴塞罗那等城市后来也扩展得更为快速。这种继大城市衰退(逆城市化)之后的城市复兴被称为再城市化。
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