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2018年初中级经济师考试时间为11月3、4日，2018年经济专业技术资格考试中级实行机考。2018年经济师报名时间为7-9月份，建议考生们提前复习，以下是《中级房地产专业知识与实务》教材考点，供考生查看学习!
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第十一章房地产金融
第一节房地产金融概述
一、房地产金融的概念
搞清楚房地产金融的概念，有必要先了解什么是金融。金融是指货币资金的融通及有关的经济活动，包括货币的发行、流通和回笼，存款的吸收和提取，贷款的发放和收回，货币与实物以及货币与货币之间的兑换和结算，有价证券的发行和转让等。
二、房地产金融的职能
金融的基本职能是为经济运行筹集和分配资金，它是通过金融市场(如股票市场)或金融机构(如商业银行)，直接或间接地将资金从给方(资金有余的单位或个人)传导到需求方(资金不足的单位或个人)。其中，由金融市场将资金从工给方传导到需求方的方式，称为直接金融;由金融机构将资金从供给方传导到需求方的方式，称为间接金融。在直接金融中，资金供给方是直接贷款人，资金需求方是真接借款人。在间接金融中，资金供给方与资金需求方不是作为直接贷款人和直接借款人出现的，双方不构成直接的债权债务关系，而是分别与金融机构发生信用关系，成为金融机构的债权人或债务人。典型的间接金融是银行的存款、贷款业务.即资金供给方将资金存入银行，然后再由银行向资金需求方发放贷款，存款人是银行的债权人。借款人是银行的债务人，而银行对于资金供求双方来说则是金融中介。在市场经济中，间接金融是资金需求方获得外部资金的主要渠道。
房地产金融的职能主要有下列3个。(1)筹集资金。(2)融通资金。(3)结算服务。
三、房地产金融的特点
与一般金融相比，房地产金融主要有下列特点。
(1)多样性。(2)长期性。(3)安全性。(4)政策性。
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第二节 房地产金融业务
房地产金融业务主要有房地产贷款业务、房地产证券业务、房地产信托业务和房地产保险业务，其中又以房地产贷款业务为主。
一、房地产贷款业务
(一)房地产贷款的概念
贷款一词有动词和名词两种含义。作为动词的贷款，是指金融机构将资金借给需要资金的单位或个人。作为名词的贷款，是指贷款对人借款人提供的并按约定利率和期限还本付息的资金。房地产贷款可从两个角度来表述：一是指贷款用途是房地产的贷款，如将贷款用于房地产开发，或用于购买、租赁房地产，或用于房屋改造、修缮。二是指房地产抵押贷款，即以房地产作为抵押物发放的贷款，该贷款可能用于房地产，也可能用于其他方面，如某公司将其房地产抵押给银行申请贷款用于公司经营。典型的房地产贷款是两者兼有的贷款，即贷款既用于房地产，又以房地产作为抵押物。例如，用于房地产开发的贷款通常对应的是建设用地使用权抵押、在建工程抵押，用于购买商品房的贷款通常对应的是预购商品房抵押。
目前，房地产贷款通常是从第一个角度来定义的，如中国银行业监督管理委员会2004年8月30 日发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》对房地产贷款的定义：“房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。”
(二)房地产贷款的种类
房地产贷款可根据不同的需要，从不同的角度进行分类。
1.土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款和商业用房贷款
2.信用贷款和担保贷款
3.固定利率贷款和浮动利率贷款
4.短期贷款、中期贷款和长期贷款
二、房地产证券业务
房地产证券是与房地产有关的有价证券。有价证券是用于证明持有人或该证券指定的特定主体对特定财产拥有所有权或债权的凭证。房地产证券主要包括房地产股票和房地产债券。
房地产股票是房地产股份公司为筹集资金而发给每个股东作为持股凭证并据此取得股息和红利的一种有价证券。
三、房地产信托业务
《中华人民共和国信托法》对信托的定义：委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的进行管理或者处分的行为。信托通俗地说，就是信任某人并把事情托付给他，是一种以信用为基础的特殊的财产管理制度和法律行为，同时也是一种金融制度和理财方式。
四、房地产保险业务
(一)房地产保险的概念
因为房地产中的土地一般没有灭失的风险，所以习惯上所称的房地产风险通常是指房屋风险。房屋在没计、建造(施工)、销售、消费和服务等过程中，面临着损失的可能，因自然灾害和意外事故造成房屋的毁损或者产生纠纷的可能性时刻存在，一旦这种可能变为现实，必将给房屋的有关当事人带来损失。为了消除或减少这些可能的意外损失带来的不利影响，房屋的有关当事人有必要参加投保，以便在发生财产、责任或人身损失时获得一定的经济补偿。因此，房地产保险是指在房屋设计、建造(施工)、销售、消费和服务等环节中以房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险。
(二)房地产保险的作用
房地产保险是整个社会保险体系中不可缺少的一个重要组成部分。房地产保险通过对房地产领域因自然灾害和意外事故造成的保险责任范围内的损失提供经济补偿或资金给付，对房地产业的发展起到积极的保障作用。这种作用主要体现在下列方面。
(1)抵御意外不幸，实现经济补偿。(2)促进房地产业和保险业发展。(3)增强投保人的信用，促进资金融通。(4)为抵押二级市场的发展提供坚实基础。(5)有利于社会增强防灾救灾能力，减少灾害损失。
(三)房地产保险的种类
根据保险标的的不同，一般保险可分为财产保险和人身保险两大类。其中，财产保险包括财产损失保险、信用保险、责任保险、保证保险。人身保险有多种分类方式，按保险责任不同分为人寿保险、人身意外伤害保险和健康保险;按承保方式不同可分为团体保险和个人保险等。
(1)财产损失保险。(2)信用保险。(3)房地产责任保险。(4)人寿保险和人身意外伤害保险。(5)综合保险。
(四)房地产保险费和保险费率
房地产保险的保险费是投保人按一定的保险条件，取得保险人的保障，向保险人交付的价金。投保人向保险人交付费用，在保险事故发生后，保险人就有义务赔偿损失。保险费是保险合同生效的重要因素。
进行房屋保险时，先要确定保险金额，原则上要求保险金额与房屋实际价值相等。房地产保险费率是向投保人收取保险费的标准，一般是用千分率(%。)来表示的。保险费数额取决于保险金额和保险费率。
制定房地产保险费率应遵循以下原则：①公平合理的原则。被保险人的保险负担应依据投保房地产的危险大小来分担，做到公平、合理地划分档次。②保证偿付能力的原则。保险费是赔偿投保房地产经济损失的经济来源，所定费率应根据保险人的偿付能力。③费率相对稳定的原则。房地产属于不动产，位置不可移动且寿命长久。因此，房地产保险费率不宜频繁变动.要保持相对稳定，提高保险的信誉。④促进防灾防损的原则。对增加防灾设备、改进防灾措施、有效控制灾害事故发生的被保险人，应相应降低保险费率。
房地产保险的保险价格由保险成本、利润和税金等几部分决定。①房地产保险的保险成本是由保险赔偿数额和支付的各项经营费用构成。保险赔偿数额是指保险人所承保的保险房地产中，对因招致保险风险而损毁、灭失的标的给予的经济赔偿。②保险公司收取保险费主要是为了履行支付经济损失义务。然而，保险公司作为自负盈亏、自主经营的经济实体，也要获得利润。③保险公司作为企业应向国家缴纳税金。房地产保险费率中的税金因素是指保险企业向国家缴纳的营业税，该税应含在价格之内。
决定房屋保险费的三大因素是保险金额、保险费率和保险期限。投保人在办理投保手续时.应一次性缴清保险费。保险费计算公式为：
总保险费=保险金额×保险费率×缴费系数(11—1)
保险金额为房屋每平方米售价乘以购房总面积或按合理的评估价格或双方约定价格确定。
(五)房地产保险责任
在房地产保险险种的设计中，保险责任和除外责任的确定是十分重要的。保险责任是房地产保险人根据保险合同的规定承担房地产被保险人经济损失补偿或人身保险金给付的责任。房地产保险人的赔偿或给付的责任范围：一是损害发生在保险单条款已明确规定的保险责任内;二是保险责任发生在保险有效期内;三是以保险金额为限度。
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第三节 房地产抵押贷款
一、房地产抵押贷款概述
房地产抵押是债务人或第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为履行债务的担保，当债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权依照法律规定以该房地产折价或以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。抵押虽然是“第二还款来源”，但它是保障债权实现的一种重要方式。
二、可以抵押和不得抵押的房地产
有关法律、法规既从正面规定了可以抵押的房地产，又从反面规定了不得抵押的房地产。
(一)可以抵押的房地产
《物权法》(第一百八十条)、《担保法》(第三十四条)、《城市房地产管理法》(第四十八条)等法律规定了可以抵押的房地产，归纳起来，债务人或者第三人有权处分的下列房地产可以抵押：①建筑物和其他土地附着物;②建设用地使用权;③以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩、荒地等土地承包经营权;④正在建造的建筑物;⑤法律、行政法规未禁止抵押的其他房地产。
(二)不得抵押的房地产
目前主要有下列法律、法规和政策规定了不得抵押的房地产。
(1)《物权法》第一百八十四条规定：“下列财产不得抵押：(一)土地所有权;(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外;(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产;(五)依法被查封、扣押、监管的财产;(六)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。”
(2)《担保法》第三十七条对不得抵押的财产的规定与《物权法》基本相同，仅在规定“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权”不得抵押后，明确“但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外”。该法第三十四条第(五)项规定：“抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权”。第三十六条第三款规定：“乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押”。另外，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十三条规定：“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务设定抵押的，人民法院可以认定抵押有效”。
(3)《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十八条规定：“以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效。”
(4)《中华人民共和围文物保护法》第二十四条规定：“国有不可移动文物不得转让、抵押。”第二_卜五条规定：“非国有不可移动文物不得转让、抵押给外国人。”
(5)《城市房地产抵押管理办法》第八条规定：“下列房地产不得设定抵押：(一)权属有争议的房地产：(二)用丁教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;(三)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物：(四)已依法公告列入拆迁范围的房地产;(五)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;(六)依法不得抵押的其他房地产。”
(6)《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号)规定：“对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。”
三、房地产抵押贷款风险及其防范
(一)房地产抵押贷款的主要风险
(1)抵押物产权风险。(2)抵押物贬值风险。(3)违约风险。(4)欺诈风险。(5)利率风险。(6)流动风险。(7)不可抗力风险。
(二)房地产抵押贷款风险的防范
为防范房地产抵押贷款风险，金融机构应将目标客户的第一还款来源是否充足作为发放贷款的基本前提条件，认真审核其基本信息、财务状况、信用程度、诚信状况;应加强对拟抵押房地产的审查和评估，根据其价值、使用年限、变现能力等，审慎选择抵押物并合理确定抵押期限和抵押率，严禁接受无合法有效房屋产权证、房屋权属存在纠纷或产权不清晰的房屋作为抵押物;应完善借款合同文本和抵押合同文本。例如，要求抵押人和借款人明确承诺在知悉抵押房屋将被征收的信息时，及时向贷款人履行告知义务，如抵押人和借款人未及时履行告知义务的，应承担由此产生的违约责任。在借款合同文本和抵押合同中应约定抵押房屋如被征收的后续事项。对于采用产权调换补偿形式的，抵押人和借款人应与贷款人协商清偿债务，或重新设置抵押并签订新的抵押合同;对于以补偿款方式进行征收的房地产，贷款人有权要求抵押人将征收补偿款通过开立保证金专户或存单等形式，继续作为抵押财产。金融机构应高度关注当地城市规划的制定和调整，主动捕捉并分析整理有价值信息，审慎评估抵押房屋的征收可能性、价值变动性、处置可行性等，以增强抵押物管理工作的针对性。
为防止违约风险给贷款机构造成损失，贷款机构除了在贷款前对借款人进行严格的资信审查外，在确定贷款利率时，还要加上违约风险的系数。此外，应建立风险转换机制。如果担保制度、保险制度及住房抵押贷款二级市场不完善，金融机构就很难转移有关风险。
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第四节 个人住房贷款
一、个人住房贷款的种类
个人住房贷款除了可按前面房地产贷款分类中的还款保证方式、贷款利率是否变化、贷款期限长短来分类，通常还有下列分类。
(1)根据贷款用途，把个人住房贷款分为个人购房贷款、个人自建住房贷款、个人大修住房贷款、个人租房贷款等。其中，个人购房贷款是最主要、最常见的，它根据购房类型，又可分为个人购买新建商品住房贷款、个人购买二手住房贷款、个人购买经济适用住房贷款等。
(2)根据贷款资金来源，把个人住房贷款分为住房公积金贷款、商业性贷款和组合贷款。住房公积金贷款(简称公积金贷款)是用住房公积金发放的贷款，带有互助性质，其贷款利率比商业性贷款利率低。商业性贷款是贷款人以营利为目的的贷款。组合贷款是借款人所需资金先尽量申请公积金贷款，不足部分申请商业性贷款，即贷款金额由公积金贷款和商业性贷款两部分组成。
(3)根据差别化住房信贷政策，把个人住房贷款分为首套住房贷款和非首套住房贷款。首套住房贷款也称为首次购房贷款，是指居民家庭购买第一套住房的贷款。非首套住房贷款是指居民家庭购买第二套及以上住房的贷款。由于实行差别化住房信贷政策，首套住房贷款的最低首付款比例较低，并享有贷款利率优惠。例如，购买首套住房的，最低首付款比例为25%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍;购买第二套及以上住房的，最低首付款比例为40%.贷款利率为贷款基准利率的1.1倍。
(4)根据贷款偿还方式(简称还款方式)，把个人住房贷款分为一次性还本付息的贷款和分期还款的贷款。一次性还本付息的贷款是到期后一次性还清全部本金和利息的贷款;贷款期限在1年以下(含1年)的贷款，通常采取这种还款方式。分期还款的贷款是要求分期(通常分月)偿还本金和利息的贷款;贷款期限在1年以上的贷款，通常采取这种还款方式。个人购房贷款一般采取分期还款方式。分期还款方式又有等额本息还款、等额本金还款等多种方式。
(5)根据借款人类型，把个人住房贷款分为本地人士贷款、外地人十贷款、港澳台和外籍人士贷款。
二、个人住房贷款的相关术语
(1)首付款。它是指购买住房时的首次付款金额。因有最低首付款比例的规定，首付款不应少于一定金额。
(2)首付款比例。它是指首付款占所购住房总价的百分比。一般有最低首付款比例的规定。如果最低首付款比例为20%，则一套总价为25万元的住房，购房人的首付款最少应为5万元。
(3)贷款金额。贷款金额简称贷款额，是指借款人向贷款人借款的数额。需要借款的数额通常为所购住房总价减去首付款后的余额。
(4)贷款价值比。贷款价值比也称为贷款与价值比率，贷款成数、抵押率，是指房地产抵押贷款中贷款金额占抵押房地产价值的比率。当抵押房地产为再次抵押的，贷款价值比应为贷款金额占该房地产的价值扣除其已担保债权后的余额的比率。一般有最高贷款价值比的规定。如贷款金额最高不得超过抵押房地产价值的70%。
(5)贷款利率。它是指借款合同约定的贷款利率。因实行差别化住房信贷政策，不同购房人的贷款利率可能不同。
(6)贷款期限。它是指借款人应还清全部贷款本息的期限。贷款期限由贷款人和借款人根据实际情况商定，但一般有最长贷款期限的规定，如个人住房贷款期限最长为30年。贷款人还可能根据住房已使用年限(房龄)、借款人年龄等对贷款期限做出限制。一般住房已使用年限越长，贷款期限会越短;借款人年龄越大，贷款期限会越短。
(7)分期还款额。它是指分期还款的贷款中借款人每期应偿还贷款的数额。在个人住房贷款中，一般采取按月还款方式，因此分期还款额通常为月还款额，俗称“月供”，是借款人每月应偿还贷款的数额。
(8)偿还比率。偿还比率也称为还贷收入比，是指借款人分期还款额占其同期收入的比率。在个人住房贷款中，偿还比率通常为借款人的月还款额占借款人家庭月收入的比率。在发放贷款时，通常将偿还比率作为衡量贷款申请人偿债能力的一个指标，并规定一个最高比率，如将该比率控制在30%以内，即给予借款人的最高贷款金额不使其月还款额超过其家庭月收人的30%。
(9)月房产支出与收入比
(11)贷款额度。也称为贷款限额。贷款人一般会用不同的指标对借款人的贷款金额做出限制性规定，例如：①贷款金额不得超过某一最高金额。②贷款金额不得超过按照最高贷款成数计算出的金额。③贷款金额不得超过按照最高偿还比率计算出的金额。当借款人的申请金额不超过以上所有限额的，以申请金额作为贷款金额;当申请金额超过以上任一限额的，以其中的最低限额作为贷款金额。
(12)贷款余额。它是指分期偿还的贷款在经过一段时期的还款之后尚未偿还的贷款本金数额。
(13)提前还款。它是指借款人在约定的全部贷款到期日前将全部或部分贷款余额归还给贷款人的行为。如果是部分提前还款，通常会导致贷款期限缩短或剩余贷款期限内月还款额减少.或者两者兼而有之。贷款人通常在借款合同中对提前还款作出特殊规定，例如：要求借款人在一定期限内不能提前还款，否则产生违约金;要求借款人提前10天或30天提出提前还款书面申请：要求部分提前还款的金额必须是1万元的整数倍或不小于3个月的还款额：要求整个还款期内提前还款次数不得超过3次;要求按照一定比例或数额收取手续费或罚金。
(14)展期。它是指借款人与贷款人协商，在原贷款期限的基础上延长贷款期限，但延长后的总贷款期限不得超过贷款人规定的最长贷款期限。展期后借款人的月还款额会相应减少。
(15)缩期。它是指借款人与贷款人协商，在原贷款期限的基础上减短贷款期限，缩期一般有如下两种情况：一是借款人提前归还部分贷款余额，在保持月还款额不变时就会导致剩余贷款期限缩短;二是借款人未提前还款，而是单纯申请缩短贷款期限，此种情况会导致剩余贷款期限内月还款额增加。
另外，展期和缩期有可能导致实际贷款期限适用利率档次发生变化，对此，一般的做法是：自贷款期限调整之日起，贷款利率按调整后的实际贷款期限所对应的利率档次执行但贷款期限调整前已计收的利息不予追溯调整。
三、个人住房贷款的有关选择
购房人在选择了所购买的住房、准备贷款时，通常会面临一些选择。
(一)贷款金额的选择
这是购房人的自有资金在支付按最低首付款比例计算的首付款后有多余，既可以多贷款也可以少贷款的情况下，是多贷款还是少贷款的抉择。因为贷款要付利息，而且贷款越多，付的利息越多，所以在购房人的自有资金没有较好的投资渠道或投资收益率低于贷款利率的情况下，宜选择少贷款;反之，宜选择多贷款。此外，多贷款可以减轻首付款压力，但未来的月还款额多、压力大。因此，为减轻当前的首付款压力，可选择多贷款：而为减轻未来的月还款压力，可选择少贷款。
(二)贷款方式的选择
这主要是在公积金贷款、商业性贷款和组合贷款之间进行选择。因公积金贷款利率低，在符合条件的情况下，全部贷款金额应优选公积金贷款。但公积金贷款额度一般较小，如果伞部用公积金贷款，则需要支付较多的首付款。例如，购买一套总价为150万元的住房，公积金贷款额度为60万元，最低首付款比例为30%，最低首付款为45万元，但如果全部用公积金贷款，则首付款需要90万元，而不是45万元。因此，全部用公积金贷款虽然贷款利率较低、月还款额少，但首付款压力大，适合所购住房总价不大或自有资金较多的情况。全部用商业性贷款因贷款利率较高、月还款额多、压力大，对购房人的收入要求高，适合不能用公积金贷款或不能全部用公积金贷款，而组合贷款的办理时间长，卖房人又要求尽快拿到房款的情况。组合贷款的月还款额相对较少，但贷款办理时间通常较长，在没有很多钱支付首付款、不能伞部用公积金贷款，且能满足卖房人回款要求的情况下，应优选组合贷款。
(三)贷款机构的选择
在商业性贷款中，提供贷款的机构有银行和非银行金融机构，银行也有多家。不同的贷款机构，其贷款条件(如对借款人的经济收入、信用状况、首付款比例等的要求，有的严，有的松)、贷款利率(有的高，有的低)、贷款额度(有的大，有的小)、贷款期限(有的长，有的短)、贷款发放速度(有的快，有的慢)、贷款手续复杂程度(有的复杂，有的简单)、还款方便程度(有的很方便，有的不够方便)、提前还款规定(有的可提前还款，有的不可提前还款，或提前还款要交违约金)等可能不同，购房人应从中选择既能满足自己贷款金额、时间等需要又经济实惠的贷款机构。例如，从贷款利率考虑，不同贷款机构的贷款利率可能不同，有的为基准利率，有的可在基准利率基础上下浮，有的在基准利率基础上上浮，因此，购房人在同等条件下一般应选择贷款利率最低的。
(四)还款方式的选择
借款人虽然可以根据自己的需要选择还款方式，但一笔贷款通常只能选择一种还款方式，且借款合同签订后一般不能更改。个人住房贷款因贷款金额大、贷款期限长，一般选择分期还款方式，最常见的有等额本息和等额本金还款方式两种。等额本息还款方式因每月的还款额相同，还款压力均衡，适合预期收入变化不大或目前有一定积蓄及预期收入有所增加的借款人一等额本金还款方式因每月的还款额是递减的，适合目前收入较高或预期收入可能逐渐减少的借款人。
(五)贷款期限的选择
这是在允许的最长贷款期限内，贷款期限是长一些还是短一些的抉择。以等额本息还款方式为例，在贷款金额和贷款利率都相同的情况下，贷款期限越长，月还款额会越少;反之，月还款额会越多。因此，如果月收人相对较低、月还款额压力较大，一般宜选择贷款期限长一些。
四、个人住房贷款的有关计算
(一)首付款的计算
需要计算的首付款通常有两种：①购房人最少需要支付的首付款(简称最少首付款)。②购房人最多能够支付的首付款(简称最多首付款)。
(二)贷款金额的计算
(三)还款额的计算
(四)贷款余额的计算
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第五节 房地产开发项目融资
一、房地产开发项目融资概述
取得建设用地使用权以及进行基础设施和房屋建设等，都需要大量资金。这些资金仅靠房地产开发企业现有的自有资金一般难以满足，通常需要从企业外部筹集资金。房地产开发项目融资是房地产开发企业为了满足房地产开发项目对资金的需要，以保证房地产开发项目顺利进行而开展的筹集资金的活动。
房地产开发项目融资，可分为直接融资和间接融资，股权融资和债权融资，境内融资和境外融资。直接融资是通过金融市场筹集资金的融资方式，如公开发行股票、发行企业债券、非上市增资扩股等。间接融资是通过金融机构筹集资金的融资方式，如银行贷款等。直接融资和间接融资的区别主要是融资是否通过金融中介机构。股权融资是企业的股东让出部分企业所有权，通过企业增资的方式引进新股东的融资方式，总股本同增加。股权融资所获得的资金，企业不需要还本付息，但新股东将与老股东同样分享企业的盈利与增长，并要考虑企业的控股权问题。债权融资是通过借钱的方式进行融资，其所获得的资金，企业要承担利息，在借款到期后要向债权人偿还本金。境内融资是在我国内地筹集资金。境外融资是在我国港澳台地区和国外筹集资金。
二、房地产开发项目资金来源
房地产开发项目的资金来源渠道主要有;房地产开发企业的自有资金，房地产开发贷款，预收房款，乙方垫资，公开发行股票，发行企业债券，发行房地产信托，非上市增资扩股等。(1)自有资金(2)房地产开发贷款(3)预收房款(4)乙方垫资(5)公开发行股票(6)发行企业债券(7)发行房地产信托(8)非上市增资扩股
三、房地产开发项目融资渠道比选
不同的融资渠道各有优缺点，需要进行比较和选择。在进行融资渠道比选前，先需要根据房地产开发项目所需资金和自己账户上可动用资金等情况，确定融资数量、资金使用时间、资金使用期限等。融资渠道比选考虑的因素主要有：不同融资渠道或方式的合法合规性，融资条件的宽严，融资成本的高低，能否满足房地产开发项目对资金数量、资金使用时间、资金使用期限(如贷款期限)等的要求。例如，选择向商业银行申请房地产开发贷款的，需要了解不同商业银行的相关贷款条件、贷款利率、贷款额度、贷款期限、贷款发放速度、贷款手续复杂程度等。在境外融资与境内融资的比选中，如果境外融资是美元等外币的，不仅要考虑利率的高低，还要考虑人民币与美元等外币的未来汇率变化。例如，境外融资时美元的贷款利率低，人民币的贷款利率高，并且在贷款期间人民币相对于美元是升值趋势，则借美元、还美元划算。但是，如果是另一种情况，虽然美元的贷款利率低，人民币的贷款利率高，而如果在贷款期间美元相对于人民币是升值趋势，则现在借美元、到期后还美元不一定划算。
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