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2018年初中级经济师考试时间为11月3、4日，2018年经济专业技术资格考试中级实行机考。2018年经济师报名时间为7-9月份，建议考生们提前复习，以下是《中级房地产专业知识与实务》教材考点，供考生查看学习!
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第十章物业管理
第一节物业管理的理论基础
一、建筑物区分所有权的概念
《物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据这一规定，建筑物区分所有权由以下三部分构成：①业主对专有部分的所有权。即业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，有权对专有部分占有、使用、收益和处分。②业主对建筑区划内的共有部分的共有权。即业主对专有部分以外的共有部分(如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等)享有共有的权利。③业主对建筑区划内的共有部分的共同管理权。即业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。
二、专有部分的所有权
(一)专有部分的认定
专有部分是指构造和使用上具有独立性、能够区分为所有权标的的部分。一般而言，专有部分必须是一套自身封闭的住宅，权利人对专有部分享有单独的所有权。
(二)专有部分所有权的行使
三、共有部分的共有权
(一)共有部分的认定
共有部分是指专有部分以外的其他建筑部分以及不属于专有部分而用以共同所有、共同使用以及共同管理的附属建筑物。除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，应当认定为共有部分：①建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分;②其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整幢建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
(二)共有部分共有权的行使
(1)业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务。
(2)建筑区划内的道路、绿地、物业管理用房以及其他公共场所、公用设施的所有杖归属
(3)建筑区划内车位、车库的所有权归属。
(4)业主对与专有部分相对应的共有部分的利用。
(5)侵害共有权的法律责任。
四、共同管理权
(一)共同管理权的概念
共同管理权是建筑物区分所有权的一个权能。它是指建筑物区分所有权人由于使用同一建筑物而形成不可分离的共同关系，作为建筑物的一个团体组织的成员而享有的权利和承担的义务，传统的说法为成员权。
1.共同管理权的内容
依据《物权法》第七十六条规定，建筑区划内的下列事项需由业主共同决定：①制定和修改业主大会议事规则。业主大会议事规则是业主大会组织、运作的规程，需要由业主共同决定。②制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约。建筑物及其附属设施的管理规约是业主自我管理、自我约束、自我规范的规则约定，涉及每个业主的切身利益，应当由全体业主共同制定和修改。③选举业主委员会和更换业主委员会成员。业主通过业主大会选举能够代表和维护自己利益的业主委员会委员，成立业主委员会。对不遵守管理规约、责任心不强的业主委员会委员予以更换。④选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。物业服务企业或者其他管理人的管理水平如何，与业主利益有着直接的关系，通过业主大会集体决策，可以较好地选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。⑤筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金。维修资金的筹集、使用关系到业主的切身利益，应当由业主共同决定。⑥改建、重建建筑物及其附属设施。建筑物及其附属设施的改建、重建，涉及业主建筑物区分所有权的行使及费用的负担，需要业主共同决定。⑦有关共有和共同管理权利的其他重大事项。除上述所列事项外，对建筑区划内有关共有和共同管理权利的其他重大事项，也需要由业主共同决定。例如，如何对物业服务企业的工作予以监督，如何与居民委员会协作等。
2.共同管理权的特点
共同管理权的特点可以归纳为以下两点：①各个业主的所有权是共同管理权的基础。共同管理权是专属于业主的权利，任何人取得专有部分所有权就自然取得共同管理权，共同管理权是所有权的延伸，是确保专属所_有权和共有权实现的手段。不论管理形式是自主进行，还是委托他人，真正的管理主体都应当是业丰本身。②业主可以选择共同管理权的具体形式。《物权法》规定，对于共有财产和共同事务管理，业主可以选择成立业主大会的共同体组织形式进行管理，也可以不成立业主大会这种共同体形式而直接进行共同决定。
3.共同管理权的本质
共同管理权是业主基于财产而享有的权利，其行使足所有权的延伸。对于整幢建筑物的所有权而言，实际上是一种特殊的按份共有，每个业主都按其份额对专用部分享有专有权，对共用部分有共同共有或者按份共有。业主之间本质上是共有关系，因此，各国立法规定一幢建筑物的全体业主应当组成一个团体，整体享有地上权、地役权及其他共同的权利，管理共用设施及其他事物，解决纠纷。每一个成员作为团体成员之一，按照约定或者一定的份额享有权利，承担义务。
(二)共同管理权行使的表决规则
《物权法》第七十六条规定：①决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。②决定有关制定和修改业主大会议事规则;制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;选举业主委员会或者更换业主委员会成员：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。此处的建筑物总面积是指所有业主的专有部分之和，而不是建筑学中的建筑物总面积。
(三)关于业主大会和业主委员会
1.业主大会和业主委员会的设立
2.业主大会和业主委员会的决定效力
3.业主大会和业主委员会的处置权
(四)共同管理权的其他规定
(1)维修资会的所有权归属与使用。建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
(2)管理费用分摊与收盗分配。建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
(3)建筑物及其附属设施的管理：①业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。②对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。③物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
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第二节业主和业主大会
一、业主及其权利和义务
(一)业主的概念及认定
业主是指房屋所有权人。在我国，实行“房地权属一致”原则，建筑物、构筑物及其附属设施转让的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并转让，即所谓“地随房走”;或建设用地使权转让的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并转让，即所谓“房随地走”因此，拥有房屋所有权就拥有了与该房屋相配套的设施设备的所有权和相关场地的使川权。将业主定义为房屋所有权人，并没有排除业主对与房屋相配套的设施设备和相关场地拥有的相关权利。
业主是物业管理市场的需求主体，是物业服务企业服务的对象，可以是个人、集体或国家。在实践中，具备业主身份的情况有3种：①经依法登记取得建筑物专有部分的所有权人。即房屋登记簿和房屋权属证书记载的房屋所有权人。②基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的自然人和法人。③根据《物权法》第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，其中因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力;因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力;因合法建造、拆除房屋等事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力。
(二)业主的权利和义务
(1)业主的权利一业主基于房屋所有权，对其建筑物(房屋)专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，对专有部分以外的共有部分享有共有权和共同管理的权利。
业主在物业管理活动中享有下列权利：①按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务。②提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。③提出制定和修改业主大会议事规则、管理规约的建议。④参加业主大会会议，行使投票权。⑤选举业主委员会成员，并享有被选举权。⑥监督业主委员会的工作。⑦监督物业服务企业履行物业服务合同。⑧对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。⑨监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(简称专项维修资金)的管理和使用。⑩法律、法规规定的其他权利。
(2)业主的义务。业主在物业管理活动中享有一定权利的同时，还应履行下列义务：①遵守管理规约、业主大会议事规则。②遵守物业管理区域内物业共用部位和共用没施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。③执行业主大会的决定和业主大会授杖业主委员会做出的决定。④按照国家有关规定交纳专项维修资金。⑤按时交纳物业服务费用。⑥法律、法规规定的其他义务。
二、业主大会
(一)业主大会的性质和组成
业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式，是物业管理区域内物业管理事项的决策机构。业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
(二)业主大会的筹备和成立
1.成立业主大会的条件
根据《业主大会和业主委员会指导规则》(以下简称《指导规则》)，物业管理区域内已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：①物业管理区域证明。②房屋及建筑物面积清册。③业主名册。④建筑规划总平面图。⑤交付使用共用设施设备的证明。⑥物业服务用房配置证明。⑦其他有关的文件资料。
2.业主大会的筹备
(1)成立筹备组。
(2)筹备工作的内容。
3.首次业主大会会议的召开
筹备组应自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。业主大会自首次业主大会会议表决通过业主大会议事规则、管理规约，并选举产生业主委员会之日起成立。
(三)业主共同决定的事项
下列事项应由业主共同决定：①制定和修改业主大会议事规则。②制定和修改管理规约。③选举业主委员会或者更换业主委员会委员。④制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案。⑤选聘和解聘物业服务企业。⑥筹集和使用专项维修资金。⑦改建、重建建筑物及其附属设施。⑧改变共有部分的用途。⑨利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用。⑩法律、法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
(四)业主大会活动规则
(1)定期会议和临时会议。业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议和临时会议都由业主委员会组织召开。定期会议的召开应南业主大会在业主大会议事规则中规定。当出现下列情况之一的，业主委员会应及时组织召开业主大会临时会议：①经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的。②发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的。③业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。
业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开;逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。
(2)业主代理人和业主代表人。业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。代理人应在业主委托书的授权范围内行使代理权。业主只能委托代理人代理事项，不能委托代理人代理业主身份，代理人无权以候选人身份参加业主委员会成员的竞选。
物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应在业主大会议事规则中规定。凡需投票表决的事项，业主代表应要求所代表的业主将赞成、反对及弃权的决定及享有的投票权数书面签字，然后由业主代表在业主大会会议上代表业主如实投票。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主应另外推选一名业主代表参加会议。
(3)业主大会的召开形式。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
采用书面征求意见形式的，应将征求意见书送交每一位业主;无法送达的，应在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。
(4)业主大会决定事项的表决原则。业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意：决定业主共同决定的其他事项的，应经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。
业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：①专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未 进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。②建筑物总面积，按照前项的统计总和汁算。
业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：①业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。②总人数按照前项的统计总和计算。
另外.业主大会应在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。再者，未参与表决的业主，其投票权数是否可以计人已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。
业主大会会议应由业主委员会做出书面记录并存档。业主大会的决定应以书面形式在物业管理区域内及时公告。
三、业主委员会
(一)业主委员会的性质和职责
(二)业主委员会的备案
(三)业主委员会委员的任期和资格
(四)业主委员会会议
(五)业主委员会的补选与换届
(六)业主大会、业主委员会工作经费
(七)业主委员会与物业服务企业的关系
(八)业主委员会与居委会的关系
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第三节物业管理招投标
一、物业管理招投标的内涵
物业管理招投标是物业管理招标和投标的简称。物业管理招标是指南物业建设单位、业主大会(全体业主)或物业所有权人(以下称招标人)根据物业服务内容，制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业服务企业参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业服务合同的一种交易行为。物业管理投标是投标人对物业管理招标的响应，是指符合投标条件的物业服务企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求和标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。
物业管理招投标是一种市场双向选择行为。招标人设定“物业项目的经营管理服务”这一标的进行招标，投标人(物业服务企业)提供交换的标的是管理和服务。只有招标人认可物业服务企业承诺提供的服务，才会选择该物业服务企业，促成招标投标的完成。
物业管理招投标是招标投标双方运用价值规律和市场竞争机制，通过规范有序的招标投标行为确定物业管理权的活动，是物业管理的社会化、专业化和市场化特征的体现，是我国物业管理发展的必然产物，也是行业发展日趋成熟的体现。随着物业管理行业的不断发展，这种方式必将成为业主选聘物业服务企业的主要方式。
二、物业管理招投标的特点
物业管理行业的特殊性，使得物业管理招投标具有下列区别于其他行业招投标的特点。
(1)招标主体的特殊性。(2)物业服务内容的特殊性。
三、物业管理招投标的原则
物业管理招投标的目的是在竞争性招标中找到最理想的物业服务企业，招标人想要吸引尽可能多的物业服务企业投标，并从竞争性投标中得益。
(1)公开原则。(2)公平原则。(3)公正原则。(4)诚实信用原则。
四、物业管理招标的方式
(一)公开招标
(二)邀请招标
(三)招标代理机构
五、物业管理招标的条件和程序
(一)物业管理招标的条件
1.主体条件
物业管理招投标主体有开发建设单位、全体业主或业主大会和产权人。前期物业管理招投标由开发建设单位主持。业主大会成立后，业主大会就成为物业管理招标投标的主体(当业主共同决定不设立业主大会时，招投标主体为全体业主)。业主大会可以委托业主委员会组织实施招投标的具体运作，但决定权在业主大会。产权人指物业只有一个或少数几个产权人的情况，通常在非住宅中出现。招标人可以自行组织实施招标活动，也可以委托招标代理机构办理招标事宜。
招标人自行组织实施招标活动的，应成立专门的招标组织，负责招标活动的具体实施，审定投标条件和标底、评标程序、定标办法等。招标人自行组织物业管理招标应具备以下条件：①与招标项目相适应的技术、经济、管理人员。②编制招标文件的能力。③组织开标、评标、定标的能力。
委托招标代理机构招标常见于公开招标和大范围邀请招标，如政府物业等均采取委托招标代理机构招标的形式。因为招标代理机构具有较强的专业水平、广泛的市场信息和熟练的招标投标技巧，所以这种招标方式能够提高招标投标工作的效率和质量，使招标机构与投标人之间信息充分对称，有利于招标人选择最符合要求的物业服务企业。
2.项目条件
根据《物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。国家提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业服务企业。因此，必须通过招投标方式选聘物业服务企业的项目，仅为新开发的住宅及同一物业管理区域内非住宅;新开发的非住宅项目可采取招投标方式.也可采取其他方式。
(二)物业管理招标的程序
1.成立招标领导小组
2.编制招标文件
3.招标项目备案
4.公布招标公告或发出投标邀请书
5.投标申请入的资格预审
6.发放招标文件
7.组织答疑与现场勘察
8.接收投标文件
9.成立评标委员会
10.开标、评标和中标
六、物业管理投标的条件和程序
(一)物业管理投标的条件
(1)法律、法规规定的要求。根据相关法律、法规的要求，参与物业管理投标应是具有承担招标项目能力的法人企业。物业服务企业在国内参与投标业务，必须取得《企业法人营业执照》。
(2)招标人规定的要求。在物业管理招投标中，招标人在招标条件中一般要求投标人具有管理与投标物业类似项目的经验与业绩，并对投标人在资金、管理和技术实力，投标人的商业信誉，派驻项目的负责人、管理团队的条件，物业服务内容和服务标准，投标书的制作、技术规范和合同条款等方面做出明确具体的要求。
(二)物业管理投标的程序
(1)获取招标信息。根据招标方式的特点，投标人获取招标信息一般通过两个渠道.一是从公共媒介上采集公开招标信息，二是来自招标人的邀请。
(2)项目评估与风险防范。在获取招标信息后，投标人首先应组织经营管理、专业技术和财务等方面的人员对招标物业进行项目评估，预测中标成功的可能性和存在的风险，对投标活动进行策划，制定相应的投标策略和风险防控措施，确保投标成功或避免企业遭受损失。
(3)报送投标申请，接受资格审查。
(4)取得招标文件，并参与答疑和现场勘察。
(5)准备投标文件。投标人应严格按照招标文件的要求编制投标文件，并对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应。投标文件又称标书，一般由投标函、投标报价表、资格证明文件、物业管理方案、招标文件要求提供的其他材料组成。常见的做法是将投标文件分为物业基本情况和技术文件两大类。物业基本情况主要包括以下内容：①公司简介。概要介绍投标公司的资质条件、以往业绩、人员等情况。②公司法人地位及法定代表人证明，包括资格证明文件和资信证明文件。③投标报价单及招标文件要求提供的其他资料。技术文件又称技术标，主要是物业管理方案和招标人要求提供的其他技术性资料。其中，物业管理方案是投标书的核心内容。
(6)送交投标文件。全部投标文件编制好以后，投标人应按招标文件要求进行封装。并按时送达招标单位。
(7)投标文件的补充、修改或撤回。投标文件送达后，投标人可以补充、修改或撤回投标文件，但必须在招标文件要求提交投标文件的截止时间前进行。投标人补充、修改或者撤回已提交的投标文件的，应当将补充、修改的内容作为投标文件的组成部分，并书面通知招标人。在招标文件要求提交招标文件的截止时间后送达的，补充或者修改的内容无效。
(8)参加开标、现场答辩和评标。投标人在接到开标通知后，应在规定的时间到达开标地点参加开标会议和现场答辩，并接受评标委员会的审核。
(9)中标和签订物业服务合同。投标人在收到中标通知书后，应在规定的时间内及时与招标人签订物业服务合同。同时，投标人还要同招标单位协商解决进驻物业管理区域、实施前期物业管理的有关问题。
投标结束，要对投标活动进行分析总结，结算投标有关费用，对招标投标资料进行整理、归档。
七、物业管理招投标适用的法律、法规
我国目前与物业管理招投标相关的法律、法规主要有：全圈人大常委会1999年8月颁布的《中华人民共和国招标投标法》(以下简称《招标投标法》)、国务院2003年6月颁布的《物业管理条例》、2007年8月《国务院关丁修改<物业管理条例>的决定》以及2003年6月建设部颁布的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》。
上述法律、法规的法律层次不同。物业管理招投标除了应遵守《招标投标法》的总原则，其具体实施运作_更多地应遵守《物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》。此外，各省市也颁布了相应的法规，这些法规更多地体现了物业管理行业自身的特点和各地对规范物业管理招投标的要求。
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第四节物业服务合同
物业服务合同是确立业主和物业服务企业在物业管理活动中的权利义务的法律依据。在物业管理活动中，物业服务合同的地位十分重要。合同是否依法订立、合同内容是否详细、合同是否具有可操作性，对于维护双方在物业管理活动中的合法权益举足轻重。
根据不同物业管理阶段和不同的签约主体，现实中存在两种物业服务合。一种是由建设单位选聘物业服务企业所签订的物业服务合同;另一种是业主或业主大会选聘物业服务企业所签订的物业服务合同。《物业管理条例》对这两种合同均有明确规定，将建设单位与物业服务企业所签订的合同，称为前期物业服务合同，将业主或业主大会与物业服务企业所签订的合同，称为物业服务合同。
一、前期物业服务合同
(一)前期物业服务合同的特点
在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同具有以下特。
(1)由建设单位和物业服务企业签订。因为房屋出售前物业的产权属开发企业，所以合同中的甲方是建设单位，乙方是其通过招投标选聘的物业服务企业。
(2)过渡性。前期物业服务合同的期限存在于业主、业主大会选聘物业服务企业之前的过渡时间内，一旦业主大会成立并选聘了物业服务企业，前期物业管理即告结束，前期物业服务合同也相应终止。
(3)附终止条件的合同。虽然前期物业服务合同的期限未满，但业主委员会与新的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同自然终止。
(4)前期物业服务合同必须以书面方式签订，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应包括前期物业服务合同约定的内容。
(二)前期物业服务合同的主要内容
为规范和指导建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同，建设部于2004年9月制定并发布了《前期物业服务合同(示范文本》，根据该示范文本，前期物业服务合同应包括以下内容。
(1)合同当事人与物业的基本情况。主要包括合同当事人情况和物业的基本情况两方面。
(2)物业服务内容与质量。
(3)物业服务计费方式。包干制和酬金制两种计费方式，建设单位与物业服务企业协商后，可以选择其中的一种计费方式。
(4)物业经营管理活动的内容。
(5)物业的承接查验。
(6)物业的使用与维护。
(7)违约责任，主要包括甲乙双方、业主和物业使用人的违约责任，以及特殊情况下的免责条款。
(8)其他事项。主要包括合同期限，争议的解决方式以及合同终止条款和续约条款。
二、物业服务合同
(一)物业服务合同的概念
物业服务合同是指物业服务企业与业主或业主委员会签订的，约定物业服务企业提供对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理及维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序的服务，并南业主支付服务费用的书面协议。物业服务合同是业主和物业服务企业建立民事法律关系的最重要、最基础的文件，只有签订了物业服务合同，物业服务企业才能通过履行合同取得经营收益，业主通过履行付费义务享受合同约定的物业服务。
物业服务合同的签订双方是业主和物业服务企业，双方之间是平等的民事主体关系，物业服务企业具有独立的法人资格，业主可以是自然人、法人或其他组织。在住宅物业管理中，业主通常是分散的、具有独立法律人格的自然人，南业主委员会代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业订立物业服务合同。
(二)物业服务合同的主要内容
(1)物业管理事项。
(2)物业服务质量。
(3)物业服务费用。
(4)双方的权利义务。
(5)专项维修资金的管理与使用。
(6)物业管理用房。
(7)合同期限。
(8)违约责任。
(三)物业服务合同的特征
(1)物业服务合同属无名合同。
(2)物业服务合同既是诺成合同又是要式合同。
(3)物业服务合同既是双务合同又是有偿合同。
(4)物业服务合同属于劳务合同。
(5)物业服务合同通常属于集体合同。
(6)物业服务合同受到较多的国家干预，主要在以下几个方面：①物业服务合同的签订履行。物业服务合同虽然是当事人自愿平等签订的，但因为物业管理涉及老百姓日常生活和城市正常秩序，所以物业服务合同的签订、履行受到国家较多的干预，如公安、消防、环保等机关，以行政权对物业管理介入指导监督。②物业服务合同的主体资格。业主委员会必须依照法定程序选举产生，而物业服务企业则需要取得必要的执业证书才能从事相应范围的物业管理。③物业服务合同的具体内容。物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。
三、前期物业服务合同与物业服务合同的区别
(1)合同主体不同。前期物业服务合同的甲方是新建住宅的房地产开发企业，乙方是甲方选聘的物业服务企业;物业服务合同的甲方是业主委员会(代表业主大会)，乙方是物业服务企业。
(2)合同签订的时间不同。前期物业服务合同的签订时间在甲方出售住宅前：物业服务合同的签订时间一般应在业主大会成立后。
(3)合同的有效期限不同。前期物业服务合同的有效期限是自签订之日起，到业主委员会成立后与所选聘的新的物业服务企业签订物业服务合同生效时止，时间上具有不确定性：物业服务合同的有效期限由合同双方协议商定，一般为3～5年，时间上具有确定性。
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第五节物业服务收费
物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取相应费用的行为。
一、物业服务费的收费原则
物业服务收费应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
(1)合理原则。
(2)公开原则。
(3)费用与服务水平相适应原则。
二、物业服务费的定价形式和计费方式
(一)物业服务费的定价形式
物业服务收费应区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。
物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主和物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。物业管理的具体收费标准由业主委员会根据所需物业服务项目的数量和质量，结合市场行情提出建议标准，经业主大会表决通过并与物业服务企业按照市场原则协商后在物业服务合同中约定。
(二)物业服务费的计费方式
物业服务费的计费方式有酬金制和包干制两种。
1.酬金制
2.包干制
3.酬金制和包干制的财务特征
(1)会计主体。在酬金制下，物业管理项目是独立的会计主体，各物业管理项目应独立建账、独立核算。在包干制下，物业管理项目的会计主体是物业服务企业，物业管理项目可以独立核算，也可以纳入企业统一管理。
(2)收入。采取酬金制的物业管理项目，物业服务企业的物业服务收入仅限于该项目的物业管理酬金;采取包干制的物业管理项目，物业服务企业的物业服务收人就是该项目的物业服务费。
(3)成本费用。无论是酬金制还是包干制，物业管理费用有以下特征：①物业服务企业固定成本的比例较高。②人工成本占总成本的比例较高。③物业服务企业成本费用的可预测性较强。
三、物业服务费的构成
包干制下的物业服务费构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。酬金制下预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
四、物业服务费的交纳和督促
(1)物业使用人的交费责任。
(2)未交付房屋的交费主体。已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。
(3)业主委员会对欠费业主的督促义务。业主委员会有责任和义务代表全体业主督促欠费业主限期交纳物业服务费。对欠费的业主，业主委员会应督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。但不得采取停水、停电等违法措施胁迫业主交费。
(4)代收代交费用。为了保护业主和物业服务企业的合法权益，《物业管理条例》明确规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可向委托单位收取手续费。”
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第六节住宅专项维修资金
一、住宅专项维修资金的概念
住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有人决策、政府监督的原则。
二、住宅专项维修资金的交存
(一)住宅专项维修资金的交存主体
住宅专项维修资金的交存主体主要包括以下3类：①住宅的业主，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。②住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅的业主。③涉及公有住房出售的，售房单位应按照规定交存住宅专项维修资金。
业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。
(二)住宅专项维修资金的交存金额
商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%～8%，具体比例及数额由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门根据本地区情况合理确定、公布并适时调整。
出售公有住房的，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
(三)住宅专项维修资金的交存方式
商品住宅的业主应在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。
已售公有住房的业主应在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。公有住房售房单位应在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。
未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。
业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的，续交按照直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门会同同级财政部门制定的具体管理办法实施。
(四)住宅专项维修资金的过户和返还
(1)房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。受让人需要持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。
(2)房屋灭失的。房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主;售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位;售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系.收缴同级国库。
三、住宅专项维修资金的管理
(一)业主大会成立前住宅专项维修资金的管理
业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金和已售公有住房住宅专项维修资金，分别由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门代管和负责管理。直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当委托所在地商业银行，作为专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户和公有住房住宅专项维修资金专户。开立的住宅专项维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账，未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋门户号设分户账。开立公有住房住宅专项维修资金专户，按照售房单位设账，按幢设分账;其中，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户账。
专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由财政部或者省、自治区、直辖市人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。
(二)业主大会成立后住宅专项维修资金的划转和管理
《维修资金办法》第十五条规定，业主大会成立后，应当按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金。
(1)业主大会应当委托所在地的一家商业银行作为木物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在其开立以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账的住宅专项维修资金专户。
(2)业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门;涉及已售公有住房的，应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门。
(3)直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门存收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。
住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门的监督
四、住宅专项维修资金的使用
(一)住宅专项维修资金的使用范围
住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。为充分发挥维修资金的作用，住建部办公厅、财政部办公厅于2015年10月17日联合发出《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》。该通知明确规定了如下几点内容。
在老旧小区改造中，维修资金主要用于房屋失修失养、配套设施不全、保温节能缺失、环境脏乱差的住宅小区，改造重点包括以下内容。
(1)房屋本体。屋面及外墙防水、外墙及楼道粉饰、结构抗震加同、门禁系统增设、门窗更换、排水管线更新、建筑节能及保温设施改造等。
(2)配套设施。道路设施修复、路面硬化、照明设施更新、排水设施改造、安全防范设施补建、垃圾收储设施更新、绿化功能提升、助老设施增设等。
在电梯更新中，维修资金主要用于运行时间超过15年的老旧电梯的维修和更换。未配备电梯的老旧住宅，符合国家和地方现行有关规定的，经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主(以下简称“双三分之二”)同意，可以使用维修资金加装电梯，
各地可以根据实际情况确定本地区老旧小区及电梯更新改造的标准和内容。
(二)住宅专项维修资金的使用原则
住宅专项维修资金的使用，应遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
(三)住宅专项维修资金的分摊规则
住宅共用部位、公用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊。
(四)住宅专项维修资金的使用程序
(1)住宅专项维修资金划转业主大会管理前的使用程序
(2)住宅专项维修资金划转业主大会管理后的使用程序
(3)住宅专项维修资金的紧急使用程序。
(五)优化表决规则，提高业主组织的决策效率
在老旧小区和电梯更新改造中使用维修资金，为解决业主“双三分之二”表决难题，降低业主大会和业主委员会的决策成本，提高业主使用维修资金的决策效率，各地可以根据《业主大会和业主委员会指导规则》(建房[2009]274号)的有关规定，指导业主大会在管理规约和业主大会议事规则中约定以下表决方式。
(1)委托表决。业主将一定时期内维修资金使用事项的表决权，以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使。
(2)集合表决。业主大会对特定范围内的维修资金的使用事项，采取一次性集合表决通过后，授权业主委员会或者物业服务企业分批使用。
(3)默认表决。业主大会约定将未参与投票的业主视为同意维修资金使用事项，相应投票权数计人已投的赞成票。
(4)异议表决。在维修资金使用事项中，持反对意见的业主专有部分占建筑总面积1/3以下且占总人数1/3以下的，视为表决通过。
(六)住宅专项维修资金的使用禁止
《住宅专项维修资金管理办法》第二十五条明确规定，下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：①依法应由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用。②依法应由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用。③应由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用。④根据物业服务合同约定，应由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
(七)住宅专项维修资金使用的其他规定
利用住宅专项维修资金购买国债的限制条件：①必须在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下。②利用住宅专项维修资金购买国债的，应在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。③利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应经业主大会同意;未成立业主大会的，应经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意。④利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。⑤禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
下列收益应转入住宅专项维修资金滚存使用：①住宅专项维修资金的存储利息。②利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益。③利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的.业主所得收益，但业主大会另有决定的除外。④住宅共用设施设备报废后回收的残值。
五、住宅专项维修资金的监督管理
(一)管理单位的法律义务
直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会，每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：①住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额。②发生列支的项目、费用和分摊情况。③业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额。④其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。
业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。
(二)专户管理银行的法律义务
专户管理银行应每年至少一次向直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。并建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询以及对异议的复核。
(三)审计、财政部门的监督管理
(1)住宅专项维修资金的管理和使用，应依法接受审计部门的审计监督。
(2)住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应执行财政部有关规定。财政部门负责对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。
(3)住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应按照财政部以及省、自治区、直辖市人民政府财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。
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