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2018年初中级经济师考试时间为11月3、4日，2018年经济专业技术资格考试中级实行机考。2018年经济师报名时间为7-9月份，建议考生们提前复习，以下是《中级房地产专业知识与实务》教材考点，供考生查看学习!
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第八章房地产估价
第一节房地产估价概述
一、房地产估价的概念
对房地产估价通俗而简单的理解，就是估计房地产的价格或价值。如果要获得科学准确、具有公信力、承担法律责任的估价结果，就需要专业房地产估价。
目前在我国，专业房地产估价不是任何单位和个人都可以从事的，只能由具有房地产估价资质的专业机构——房地产估价机构和具有房地产估价资格的专业人员——注册房地产估价师来从事。
专业房地产估价简单地说是房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动，较具体来说是房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关文件、标准和资料，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。
通常把上述概念中的房地产估价机构、注册房地产估价师和委托人，统称为估价当事人：特定日的，称为估价目的;公认的原则，称为估价原则;严谨的程序，称为估价程序;依据的有关文件、标准和资料，称为估价依据;合理的假设，称为估价假设;科学的方法，称为估价方法：特定房地产，称为估价对象;特定时间，称为价值时点(也称为估价时点);特定价值或价格，称为价值类型;分析、测算和判断出的特定价值或价格以及提供的相关专业意见，称为估价结果。
二、房地产估价的原则
房地产估价原则是指房地产估价活动所依据的法则或标准。它是人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和变动客观规律的基础上，总结和提炼出的。
评估房地产的市场价值，应遵循以下原则：①独立、客观、公正原则。②合法原则。③价值时点原则=④替代原则。⑤最高最佳利用原则。房地产的抵押价值和抵押净值评估，除应遵循房地产市场价值评估的原则外，还应遵循谨慎原则。房地产的投资价值、现状价值等其他价值和价格评估，应根据估价目的和价值类型，从上述原则中选择适用的估价原则，并可增加其他适用的估价原则。
市场价值是房地产经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。抵押价值是房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值减去法定优先受偿款后的价值。抵押净值是抵押价值减去预期实现抵押权的费用和税金后的价值，投资价值是房地产对某个特定单位或个人的价值。现状价值是房地产在某一特定时间的实际状况下的价值。
独立、客观、公正原则要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。价值时点原则要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。替代原则要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范同内。最高最佳利用原则要求估价结果是在房地产最高最佳利用状况下的价值或价格。最高最佳利用是指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模和档次等。谨慎原则要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面。
三、房地产估价的程序
房地产估价工作一般按下列程序进行：①受理估价委托。②确定估价基本事项，包括估价目的、价值时点、估价对象和价值类型。③编制估价作业方案。④收集估价所需资料
⑤实地查勘估价对象。⑥选用估价方法进行测算。⑦确定估价结果。⑧撰写估价报告。⑨审核估价报告。⑩交付估价报告。⑩保存估价资料。
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第二节房地产估价的比较法
一、比较法概述
比较法也称为市场法、市场比较法、交易实例比较法，是选取一定数量发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值或价格的方法。
上面所讲的估价对象，也称为被估价房地产，是指需要评估其价值的房地产。与估价对象相似的房地产，也称为估价对象的类似房地产，简称类似房地产，是指与估价对象的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构等相同或相似的房地产。发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产，简称可比实例，是指交易实例中交易类型与估价日的吻合、成交日期与价值时点接近、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的与估价对象相似的房地产。
比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，即在同一个房地产市场上相似的房地产有相近的价格。因此，估价对象的未知价格(价值)可以通过类似房地产的已知价格来求取。当然也应注意到，在具体一宗房地产交易中，交易双方可能有利害关系，可能对交易对象不够了解或对市场行情不够熟悉等，导致成交价格偏离正常价格。但是，只要收集了较多类似房地产的交易实例，对它们的成交价格进行适当处理所得的结果，可以作为估价对象价值的最佳测算值。
比较法适用于评估商品住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地等数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产的价值。特殊厂房、机场、码头、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等数量很少或很少发生交易的房地产，难以采用比较法估价。在建工程之类可比性很差的房地产，一般也难以采用比较法估价。
运用比较法估价一般分为以下四大步骤：①收集交易实例：②选取可比实例。③对可比实例成交价格进行处理。该步骤又分为建立比较基准、交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整4个小步骤。④求取估价对象价值。
二、收集交易实例
运用比较法估价需要拥有大量的交易实例。只有拥有了大量的交易实例，才能把握正常的房地产市场价格行情，保障评估出的估价对象价值不会超出合理的范围;才能选择出符合一定数量和质量要求的可比实例，保障根据这些可比实例的成交价格评估出的估价对象价值更加准确而不会出现较大误差。
收集内容完整、真实的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。在收集交易实例时应尽量收集较多的内容，一般包括：①交易实例房地产基本状况。②交易双方基本情况、③成交价格。④成交日期。⑤付款方式。⑥交易情况，如交易目的、交易方式、交易税费负担方式等。
三、选取可比实例
可能收集到的交易实例较多，但针对具体的估价对象及估价日的和价值时点，其中某些交易实例可能不适用，因此需要从中选取3～10个符合一定条件的交易实例作为可比实例。
选取的可比实例应符合以下要求：①可比实例房地产应是估价对象的类似房地产。②可比实例的交易类型应与估价目的吻合。③可比实例的成交日期应尽量接近价值时点。④可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格。
四、对可比实例成交价格进行处理
选取了可比实例之后，一般应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，对价格表达方式进行“标准化”，使它们之间的口径一致、相互可比，为后续的可比实例成交价格修正和调整建立一个共同的基础。
1.建立比较基础
建立比较基础一般要做以下工作：①统一房地产范围。②统一付款方式。③统一价格单位。
对于某些估价对象，有时难以直接选到与其范围完全相同的房地产交易实例作为可比实例，只能选取“主干”部分相同而范围有所不同的房地产交易实例作为可比实例。所谓范围不同，是指“有”与 “无”的差别，而不是大家都有情况下的彼此之间“好”与“坏”“优”与“劣”或“新”与“旧”的差别。因此，统一房地产范围即是进行“有无对比”并消除由此导致的价格差异。
房地产交易涉及的金额较大，许多成交价格采取分期付款方式支付。而且付款期限长短、付款次数、每笔付款金额在付款期限内分布的不同，导致实际价格也会有所不同。估价中为便于比较，价格一般以在成交日期一次性付清所需支付的金额为基准。因此，需要将分期支付的可比实例成交价格折算为在成交日期一次性付清的金额。具体方法是通过折现计算。
统一价格单位包括统一价格表示单位、统一币种和货币单位、统一面积内涵和单位。统一价格表示单位一般采用单价。在统一采用单价时，通常是单位面积的价格。例如，房地及建筑物通常为单位建筑面积或单位套内建筑面积、单位使用面积的价格;土地除了单位土地面积的价格，还可为单位建筑面积的价格，即楼面地价。
2.交易情况修正
可比实例的成交价格是实际发生的，它可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求评估的估价对象价值是合理的，所以可比实例的成交价格如果是不正常的，则应把它处理为正常的。这种对可比实例成交价格进行的处理，称为交易情况修正。
要把可比实例实际而可能是不正常的成交价格修正为正常价格，首先要了解有哪些因素可能使可比实例的成交价格偏离正常价格及其是如何偏离的。其中常见的是交易税费非正常负担的交易。在房地产交易中往往需要缴纳一些税费，如营业税、城市维护建设税、教育费附加、所得税、土地增值税、契税、印花税、交易手续费、公证费、补交出让金等费用。根据税法及中央和地方政府的有关规定，有的税费应由卖方缴纳，如营业税、城市维护建设税、教育费附加、所得税、土地增值税;有的税费应由买方缴纳，如契税、补交出让金等费用;有的税费则买卖双方都应缴纳或者各负担一部分，如印花税、交易手续费。正常成交价格是指在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格，即在此价格下，卖方缴纳卖方应缴纳的税费，买方缴纳买方应缴纳的税费。需要评估的估价对象价值，也是基于买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价值。但在实际的房地产交易中，往往出现本应由卖方缴纳的税费，买卖双方协议由买方缴纳;或者本应由买方缴纳的税费，买卖双方协议由卖方缴纳。
3.市场状况调整
可比实例的成交价格是成交日期的价格，是在成交日期的房地产市场状况下形成的。由于可比实例的成交日期通常是过去，所以可比实例的成交价格通常是在过去的房地产市场状况下形成的。而需要评估的估价对象价值应是价值时点的价值，应是在价值时点的房地产市场状况下形成的。如果价值时点是现在(多数估价为这种情况)，则应是在现在的房地产市场状况下形成的。南于可比实例的成交日期与价值时点不同，房地产市场状况可能发生了变化，如宏观经济形势发生了变化，政府出台了新的政策措施，利率上升或下降，消费观念有所改变等，导致了估价对象或可比实例这类房地产的市场供求关系等发牛了变化，进而即使是同一房地产，在这两个不同时间的价格也会有所不同。因此，应将可比实例在成交日期的价格调整到在价值时点的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为市场状况调整，也称为交易日期调整。
在可比实例的成交日期至价值时点期间，随着时间的流逝，房地产市场价格可能发生的变化有平稳、上涨和下跌3种情况。当房地产市场价格平稳时，可不进行市场状况调整。而当房地产市场价格上涨或下跌时，则必须进行市场状况调整，以使价格符合价值时点的房地产市场状况。
4.房地产状况调整
运用比较法估价需要将可比实例状况与估价对象状况进行比较，如果两者不同(通常是这种情况)，还应对可比实例的成交价格进行房地产状况调整，因为房地产自身状况的好坏还关系到其价值高低。进行房地产状况调整，是把可比实例在自身状况下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。
房地产状况调整可分解为实物状况调整、权益状况调整和区位状况调整。在这3种调整中，还应进一步分解为若干因素的调整。由于构成房地产状况的因素多而复杂，房地产状况调整是比较法中的一个难点和关键。但如果可比实例状况与估价对象状况有许多相同之处，则需要进行房地产状况调整的内容就较少，房地产状况调整相应就简单。因此，在实际估价中应尽量选取与估价对象状况相同之处较多的房地产作为可比实例。
五、求取估价对象价值
由上述内容可知，比较法估价需要对可比实例的成交价格进行交易情况、市场状况、房地产状况三大方面的修正和调整。经过交易情况修正之后，就把可比实例实际而可能是不正常的成交价格变成了正常价格;经过市场状况调整之后，就把可比实例在成交日期的价格变成了在价值时点的价格：经过房地产状况调整之后，就把可比实例在自身状况下的价格变成了在估价对象状况下的价格。这样，经过这三大方面的修正和调整之后，就把可比实例的成交价格变成了估价对象的价值。
每个可比实例的成交价格经过上述各种修正和调整之后，都会相应地得到一个价值。例如，5个可比实例的成交价格经过各种修正和调整之后，就会得到5个价值。但这些价值通常是不同的，从而需要把它们综合成一个价值，以此作为比较法测算的估价对象价值。从理论上讲，综合的方法主要有平均数、中位数和众数。
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第三节房地产估价的收益法
一、收益法概述
收益法也称为收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值或价格的方法。将未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，称为资本化。
从收益法的观点看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于以下3个因素：①未来净收益的大小——未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低。②获取净收益期限的长短——获取净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低。③获取净收益的可靠程度——获取净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低。
收益法适用于评估收益性房地产——有经济收益或有潜在经济收益的房地产的价值，如商品住宅(特别是公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要其所属的这类房地产有获取收益的能力即可。例如，估价对象目前为自用或空闲的住宅，虽然没有实际收益，但却具有潜在收益，因为类似住宅以出租方式获取收益的情形很多，因此可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价，即先根据同一市场上有出租收益的类似住宅的有关资料，采用类似于比较法的方法求出该住宅的租赁收入、运营费用或者净收益等，再利用收益法来估价。但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法一般不适用
运用收益法估价一般分为以下4个步骤：①收集并验证可用于预测估价对象未来净收益的有关数据资料，如估价对象及其类似房地产过去和现在的收入、费用等数据资料
②预测估价对象的术来净收益。③求取报酬率。④选用适宜的收益法公式计算收益价格。
二、收益法的计算公式
(一)最一般的公式
上式中，v为房地产的收益价格。Ai 为房地产未来第i年的净收益(假设发生在年末，下同)。实际估价中如果净收益不是发生在年末，例如，发生在年初、年中，或者发生的时间相对于价值时点不是正好为整年，则应对净收益或者对计算公式做相应的调整。另外，这里的时间单位是年，实际也可以是月、季等。如果是月、季等，也要做相应的调整。Y 为房地产的报酬率。n为房地产的收益年限(自价值时点起至未来可获收益的年限)。
说明：①上述公式实际上是收益法基本原理的公式化。②当公式中的Ai规律变化及n为无限年或有限年等的情况下可以导出后述各种公式，后述各种公式实际上是该公式的一个特例。③该公式主要是理论分析上的作用，在实际估价中难以操作，除非收益年限比较短。
(二)收益年限为无限年且其他因素不变的公式
此公式的假设前提(也是应用条件，下同)是：①净收益每年不变为A。②报酬率大于零为Y。③收益年限九为无限年。
此公式的假设前提是：①净收益每年不变为A。②报酬率不等于零为Y(当报酬率等于零时，V=An)。③收益年限为有限年n。
上述公式主要有以下用途：①直接用于计算价格。②相同类型房地产不同年限价格之间的换算。③相同类型房地产比较不同年限价格的高低。④用于比较法中因期限不同进行的价格调整。
(四)净收益在未来的前若干年有变化的公式
净收益在前若干年有变化的公式具体有两种情况：一是收益年限无限年，二是收益年限有限年。
(五)预知未来若干年的净收益及若干年后的价格的公式
三、净收益的求取
运用收益法估价需要预测估价对象的未来净收益。收益性房地产获取收益的方式，可分为出租和经营两大类，据此，净收益的测算途径可分为两种：一是基于租赁收入测算净收益，例如，存在大量租赁实例的普通住宅、高档公寓、写字楼、商铺、停车场、标准厂房、仓库等类房地产：二是基于营业收入测算净收益，如旅馆、影剧院、娱乐中心、加油站等类房地产。在英国，将前一种情况下的收益法称为投资法，后一种情况下的收益法称为利润法。有些房地产既有大量租赁实例又有营业收入，如商铺、餐馆、农地等。在实际估价中，只要是能够通过租赁收入求取净收益的，宜通过租赁收入求取净收益来估价。因此，基于租赁收入测算净收益的收益法是收益法的典型形式。下面先介绍基于租赁收入的净收益测算，然后介绍基于营业收入的净收益测算。
四、报酬率的求取
报酬率(Yield Rate，简称Y)也称为回报率、收益率，是一种折现率，是与利率、内部收益率(Internal Rate 0f Return，简称IRR，也称为内部报酬率)同性质的比率。进一步搞清楚报酬率的内涵，需要搞清楚一笔投资中投资回收与投资同报的含义以及之间的区别：投资回收是指所投人资本的同收，即保本;投资同报是指所投人资本全部回收以后所获得的额外资金，即报酬。以向银行存款为例，投资回收就是向银行存人本金的收回，投资回报就是从银行那里得到的利息。因此，投资同报不包含投资回收，报酬率为投资回报与所投入资本的比率，即：
报酬率=投资回报÷所投人的资本
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第四节房地产估价的成本法
一、成本法概述
成本法是求取估价对象在价值时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值或价格的方法。所谓重新购建价格，是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。所谓折旧，是指各种原因造成的估价对象价值的实际减损，其金额为估价对象在价值时点的市场价值与在价值时点的重新购建价格之差。
成本法也可以说是以房地产价格各个组成部分之和为基础来求取房地产价值的方法。即先把房地产价格分解为它的各个组成部分，然后分别求取各个组成部分，再将各个组成部分相加。因此，成本法也称为积算法。由此还可知成本法中的“成本”不是通常意义上的成本(不含利润)，而是价格(包含利润)。
成本法的理论依据是生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。具体义可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。
运用成本法估价一般分为以下4个步骤：①收集房地产价格构成等资料。②测算重新购建价格。③测算建筑物折旧。④求取积算价格。
二、成本法的基本公式
成本法最基本的公式为：
房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧(8——26)
上式可以根据以下两类估价对象而具体化：①新开发建设的房地产。②旧的房地产。
新开发建设的房地产又可以分为新开发的房地(土地连同建筑物)、新建成的建筑物和新开发的土地3种情况。在新开发的房地的情况下，成本法的基本公式为：
新开发的房地价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润(8——27)
新建成的建筑物价值为建筑物建设成本及与其相应的管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润，不应包含土地取得成本、土地开发成本以及与土地取得成本、土地开发成本相应的管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。因此，测算新建成的建筑物价值的基本公式为：
新建成的建筑物价值=建筑物建设成本+管理费用+销售费用
+投资利息+销售税费+开发利润(8—28)
新开发的土地包括填海造地、开山造地、征收农地并进行“三通一平”等基础设施建设和场地平整后的土地，城市房屋拆迁并进行基础设施改造和场地平整后的土地等。在这些情况下，成本法的基本公式为：
新开发的土地价值=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用
+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润(8—29)
上式中，管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润是与取得待开发上地的成本、土地开发成本相应的部分。
新开发的房地产采用成本法估价虽然一般不存在物质折旧，但应考虑该类房地产的供求状况.估价对象的选址是否适当，规划设计是否合理，工程质量、周围环境景观的好坏等，全面衡量其功能折旧、经济折旧以及可能的增值因素，予以适当的减价或增价调整。例如，运用成本法评估某个在建工程的价值，虽然该在建工程实实在在投入了较多费用，但在房地产市场不景气时要予以减价调整。
在实际运用成本法评估新开发的房地产价值时，一般是模拟房地产开发企业的房地产开发过程，在房地产价格构成的基础上，根据估价对象及当地的实际情况，对上述基本公式进行具体化，然后进行价值测算。上述适用于新开发的土地的基本公式，在具体情况下还会有具体形式，其中成片开发完成后的某宗熟地，例如，新开发区中某宗土地的估价公式如下：
新开发区某宗土地的单价：(取得开发区用地的总成本+土地开发总成本+总管理费用
+总销售费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润)
÷(开发区用地总面积×开发完成后可转让土地面积的比率)
×用途、区位等因素调整系数
(8—30)
上式中：
开发完成后可转让土地面积的比率=开发完成后可转让土地总面积
÷开发区用地总面积×1 00%
(8—31)
实际测算时通常分为以下3个步骤：①计算开发区全部土地的平均价格。②计算开发区可转让土地的平均价格。这是用第一步计算出的平均价格除以可转让土地面积的比率。③计算开发区某宗土地的价格。这是将第二步计算出的平均价格，根据宗地的规划用途、具体位置、使用期限、容积率等做适当的增减价调整。新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。
成本法估价的典型房地产是旧的房地产。旧的房地产可以分为旧的房地和旧的建筑物两种情况。在旧的房地的情况下，成本法的基本公式为：
旧的房地价值=房地重新购建价格-建筑物折旧
(8—3 2)或者
旧的房地价值：土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧(8—33)
在旧的建筑物的情况下，成本法的基本公式为：
旧的建筑物价值=建筑物重新购建价格-建筑物折旧
(8—34)
三、重新购建价格的求取
重新购建价格也称为重新购建成本，是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象所必要的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必要的支出及应获得的正常利润。其中的重新取得可以简单地理解为重新购买，重新开发建设可以简单地理解为重新生产、把握重新购建价格的含义，还应特别注意以下3点：①重新购建价格应是价值时点时的价格。②重新购建价格应是客观的价格。③建筑物的重新购建价格应是在全新状况下的价格，土地的重新购建价格应是在价值时点状况下的价格。
求取房地的重新购建价格有两大路径：一是不将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分，而是模拟房地产开发企业的房地产开发过程，在房地产价格构成的基础上，采用成本法来求取;二是将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分，先求取土地的重新购建价格，再求取建筑物的重新购建价格，然后将两者相加来求取。后一种路径适用于土地市场上以能直接在其上进行房屋建设的熟地交易为主的情况。
四、建筑物折旧的求取
(一)建筑物折旧的原因
估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值减损，其金额为建筑物在价值时点的市场价值与在价值时点的重新购建价格之差，即：
建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值(8—35)
根据引起折旧的原因，建筑物折旧可分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。
(二)建筑物折旧的求取方法
求取建筑物折旧的方法主要有年限法、市场提取法、分解法。其中，年限法也称为年龄一寿命法，是根据建筑物的有效年龄和预期经济寿命或预期剩余经济寿命来测算建筑物折旧的方法。
建筑物的寿命可分为自然寿命和经济寿命。建筑物的自然寿命是指从建筑物竣工之日开始到建筑物主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。建筑物的经济寿命是指从建筑物竣工之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。例如，收益性建筑物的经济寿命，具体是自建筑物竣工之日起算，在正常市场和运营状态下产生的收入大于运营费用的持续时间。
建筑物的年龄可分为实际年龄和有效年龄。
建筑物的剩余寿命是其寿命减去年龄以后的寿命，分为剩余自然寿命和剩余经济寿命。建筑物的剩余自然寿命是其自然寿命减去实际年龄以后的寿命。建筑物的剩余经济寿命是其经济寿命减去有效年龄以后的寿命，即：
剩余经济寿命=经济寿命-有效年龄(8—36)
因此.如果建筑物的有效年龄比实际年龄小，就会延长建筑物的剩余经济寿命;反之，就会缩短建筑物的剩余经济寿命。建筑物的有效年龄是从价值时点向过去计算的时间，剩余经济寿命是从价值时点开始到建筑物经济寿命结束为止的时间，两者之和等于建筑物的经济寿命。如果建筑物的有效年龄小于实际年龄，就相当于建筑物比其实际竣工之日晚建成。此时，建筑物的经济寿命可视为从这个晚建成之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。
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第五节房地产估价的假设开发法
一、假设开发法概述
假设开发法也称为剩余法、预期开发法、开发法，是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值或价格的方法。
假设开发法在形式上是评估新开发建设的房地产价值的成本法的“倒算法”。两者的主要区别是：成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值：假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是土地价值。
假设开发法适用于评估具有开发或冉开发潜力的房地产价值，如可供开发建设的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装饰装修改造或可改变用途的旧的房地产(包括装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴)。以下将这类房地产统称为“待开发房地产”
运用假设开发法估价一般分为6个步骤：①调查了解待开发房地产的状况。②选择最佳的开发利用方式。③估算开发经营期。④预测开发完成后的房地产价值。⑤预测开发所必要的支出及应获得的正常利润。⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值。
二、假设开发法的基本公式
假设开发法最基本的公式为：
待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得待开发房地产的税费.(8——42)
在实际估价中，对于上式中具体应减去的项目及其金额，掌握的基本原则是设想得到估价对象(待开发房地产)以后到把它开发完成，还需要开展的各项工作及其必要的支出和应获得的正常利润。因此，如果是已经完成的工作及相应的支出和利润，则它们已被包含在估价对象的价值内，不应作为扣除项目。例如，评估毛地的价值，即该土地尚未完成拆迁补偿安置，这时减去的项目应包括拆迁补偿安置费。《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定：“房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。”但是，如果是评估已完成拆迁补偿安置后的土地价值。则不应将拆迁补偿安置费作为扣除项目。
运用上述公式估价，一是要把握待开发房地产在开发前后的状况;二是要把握开发后的房地产经营方式。待开发房地产在开发前的状况，即估价对象状况，有土地(又可分为生地、毛地、熟地)、在建工程和旧的房地产等;在开发后的状况，有熟地和房屋(包含土地)等。综合起来，主要有以下几种情况：①估价对象为生地，在生地上进行房屋建设。②估价对象为生地，将生地开发成熟地。③估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设。④估价对象为毛地，将毛地开发成熟地。⑤估价对象为熟地，在熟地进行房屋建设。⑥估价对象为在建T程，将在建工程续建成房屋。⑦估价对象为旧的房地产，将旧的房地产装饰装修改造成新的房地产。
开发后的房地产经营方式，有出售(包括预售、建成后出售)、出租(包括预租，但比较少见，多为建成后出租)和营业(如商场、宾馆、度假村、游乐场这类房地产，投资者将其建成后可能自己直接经营)等。
三、现金流量折现法和传统方法
房地产的开发周期一般较长，其土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目，因此，运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。但考虑资金的时间价值有以下两种方式：一是采用折现的方式，下面将这种方式下的假设开发法称为现金流量折现法：二是采用计算投资利息的方式，下面将这种方式下的假设开发法称为传统方法。
现金流量折现法与传统方法主要有下列三大区别：
第一，对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费朋、销售税费等的测算，在传统方法中主要是根据价值时点(通常为现在)的房地产市场状况做出的，即它们基本上是静止在价值时点的金额。而在现金流量折现法中，是模拟房地产开发过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。
第二，传统方法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算投资利息，计息期通常到开发完成时止，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售;而现金流量折现法要考虑各项收入、支出发生的时间不同，即首先要将它们折算到同一时间上的价值(直接或最终折算到价值时点上)，然后再相加减。例如，评估一宗房地产开发用地2011年8月15日的价值，要将在未来发生的收入和支出都折算到2011年8月15日。如果预测该土地2014年8月15日开发完成后的房价(含地价)为5 000万元，折现率为1 0%，则需要将这5 000万元折现到20 11年8月1 5日，即在20 11年8月1 5日来看的房价实际为：5 000÷(1+1 0%)3=3 756.57(万元)。
第三，在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。因此，现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分(通常的利率)，义包含风险收益部分(利润率)。这样处理是为了与投资项目评估中的现金流量分析的口径一致，便于比较。
四、假设开发法计算中各项的求取
(一)开发经营期
为了预测开发完成后的房地产价格或租金，估计开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等发生的时间及发生的金额，便于对各项收入和支出进行折现或者计算投资利息等，首先需要估算开发经营期。
在假设开发法中，开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的日期，即价值时点，终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。开发经营期可分为开发期和经营期。其中，开发期也可称为开发建设期或建设期，其起点与开发经营期的起点相同，终点是预计待开发房地产竣工验收合格的日期。对于在土地上进行房屋建设的情况来说，开发期又可分为前期和建造期。前期是从取得待开发土地到动工开发(开工)的这段时间。建造期是从动工开发到房屋竣工验收合格的这段时间。经营期可根据未来开发完成后的房地产的不同经营使用方式而具体化。未来开发完成后的房地产的经营使用方式主要有销售(包括预售，下同)、出租、营业、自用，因此经营期可具体化为销售期(针对销售这种情况)和运营期(针对出租、营业、自用这些情况)。销售期是从开始销售已开发完成或未来开发完成的房地产到将其全部销售完毕的日期。销售未来开发完成的房地产，即预售。在有预售的情况下，销售期与开发期有重合。运营期的起点通常是待开发房地产竣工验收合格的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。
估算开发经期可以采用类似于比较法的方法，即根据同一地区、相同类型、同等规模的类似开发项目已有的正常开发经营期来估算。
开发期一般能较准确地估算、但在现实中由于某些特殊因素的影响，可能使开发期延长。例如，土地征收或房屋拆迁中遇到“钉子户”，基础开挖过程中发现重要的文物，原计划筹措的资金不能按时到位，某些建筑材料、设备不能按时供货，或者劳资纠纷，遭遇异常严寒酷暑等恶劣天气，以及政治经济形势发生突变等一系列因素，都可能导致工程停工，使开发期延长，由于开发期延长，房地产开发企业一方面要承担更多的投资利息，另一方面要承担总费用上涨的风险，但这类特殊的非正常因素存估算开发期时一般不考虑。经营期特别是销售期，通常难以准确估算，在估算时应考虑未来房地产市场的景气状况。
(二)开发完成后的房地产价值
开发完成后的房地产价值，是指未来开发完成时的房地产状况的市场价值。从理论上讲，该市场价值在正常情况下是未来开发完成时的房地产状况在未来开发完成时的房地产市场状况下的市场价值：而当未来的房地产市场较好，适宜采取预售的，则该市场价值是未来开发完成时的房地产状况在预售时的房地产市场状况下的市场价值;当未来的房地产市场不好，需要延迟销售的，则该市场价值是未来开发完成时的房地产状况在延迟销售时的房地产市场状况下的市场价值。
在实际估价中，由于真正的未来开发完成时的房地产状况，特别是未来房地产市场状况在估价时是不可知的，所以通常是基于估价时的认识和掌握的有关情况做出相应的预测，但不宜直接将估价时的类似房地产的市场价格作为价值时点的开发完成后的房地产价值。因此，开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取：，对于销售的房地产，通常是采用比较法，并考虑类似房地产价格的未来变动趋势，即根据类似房地产过去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推测、比较的单位通常是单价而非总价(同比较法中建立价格可比基础的要求)：例如，假设现在是2011年8月，有一宗房地产开发用地，用途为兴建商品住宅，开发期为1.5年(或18个月)，如果要推测该商品住宅在2013年2月建成时的价格，则可以通过收集当地该类商品住宅过去若干年和现在的价格资料以及术来可能的变化趋势来推测确定。
(三)扣除项目金额
扣除项目即开发所必要的各项成本、费用、税金及应获得的正常利润，均是假设开发法计算中应扣除的项目，具体包括开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润、取得待开发房地产的税费。要注意它们均是取得待开发房地产以后到把待开发房地产开发完成，还需要的正常支出及应获得的正常利润，不包括取得待开发房地产以前的支出及相应的利润。
(四)折现率
折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，与收益法中的报酬率的性质和求取方法相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。
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第六节房地产估价报告
一、房地产估价报告概述
房地产估价报告是房地产估价机构和注册房地产估价师向估价委托人所做的关于估价情况和结果的正式陈述，可视为房地产估价机构和注册房地产估价师提供给估价委托人的“产品”，是给予委托人关于房地产价值或价格的正式答复，也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于房地产价值或价格的分析报告。
房地产估价报告一般应采取书面形式。书面报告按照格式，分为叙述式报告和表格式报告。成套住宅抵押估价报告可以采用表格式报告。
二、房地产估价报告的组成
房地产估价报告通常由八大部分组成：①封面。②目录。③致估价委托人函。④估价师声明。⑤估价假设和限制条件。⑥估价结果报告。⑦估价技术报告。⑧附件。
(一)封面
封面的内容一般包括：①标题(估价报告名称)。②估价项目名称。③委托人(名称或者姓名)。④估价机构(名称)。⑤注册房地产估价师(姓名和注册号)。⑥估价作业期(估价的起止日期。具体是估价委托书出具日期至估价报告出具日期)。⑦估价报告编号。
(二)目录
目录中通常按照前后次序列出估价报告各个组成部分的名称及其对应的页码，以便于委托人或估价报告使用者对估价报告的框架和内容有一个总体了解，并容易查找到其感兴趣的内容。
(三)致估价委托人函
致估价委托人函是估价机构正式地向估价委托人报告估价结果及呈送估价报告的信件。说明估价机构接受估价委托人的委托，选派哪些估价师，根据什么估价目的，遵守公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用哪些估价方法，对什么估价对象在什么日期(价值时点)的什么价值(价值类型)进行了专业分析、测算和判断，估价结果总价和单价分别是多少，以及估价报告使用期限等。
估价报告使用期限也称为估价报告应用有效期、估价报告有效期，是指自估价报告出具日期起算，使用估价报告不得超过的时间。致估价委托人函中的落款日期即为估价报告出具日期。估价报告使用期限的长短应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不超过一年。估价报告使用期限的表达形式为：自××年××月××日起至××年××月××日止;或者：自××年××月××日起算××年(××月、××口)。明确估价报告使用期限的意义重大：超过估价报告使用期限使用估价报告的，相关责任由使用者承担：在估价报告使用期限内使用估价报告的，相关责任由出具估价报告的估价机构承担，但使用者不当使用的除外。因此，估价报告使用期限不同于估价责任期限：如果估价报告超过了其使用期限还未得到使用，则估价责任期限就是估价报告使用期限;如果估价报告在其使用期限内得到使用，则估价责任期限应为无限期或者到估价服务的行为结束为止。
(四)估价师声明
估价师声明是注册房地产估价师对估价报告的合法性、真实性、合理性以及估价的独立、客观、公正性等问题的说明或保证。所有参加估价项目的注册房地产估价师都应在该声明中签名，但非注册房地产估价师不应在该声明中签名。该声明对签名的注册房地产估价师也可以起着一种警示作用。
(五)估价假设和限制条件
估价假设和限制条件是有针对性并尽量简洁地说明估价所必要、但尚不能肯定而又必须予以明确的前提条件，以及由估价目的决定的评估的估价对象状况与估价对象现状不同之处。
房地产价值受许多因素的影响，在不同的前提条件下会有不同的价值。但估价的前提条件不是委托人和估价师可以随意假定的。假定一是要基于事实之上，二是要根据估价目的的需要。因此，如果不是估价目的的需要，对于确定性因素，不得进行假设：对于不确定因素，估价师应勤勉尽责，予以必要的专业关注，针对估价项目的具体情况，合理且有依据地做出假定。严禁估价师为了迎合委托人的高估或者低估要求，有意编造估价假设和限制条件。
估价假设和限制条件主要包括以下方面：一是对委托人提供的有关情况和资料的真实性、合法性的假定;二是对估价对象有关状况的假定(主要是其中的权益状况和实物状况);三是对评估的价值前提的说明;四是对估价方法使用前提的说明。
(六)估价结果报告
估价结果报告通常简明扼要地说明以下事项：①估价委托人。②估价机构。③估价目的。④估价对象。⑤价值时点。⑥价值类型。⑦估价依据。⑧估价原则。⑨估价方法。⑩估价结果。①其他需要说明的事项。②估价人员(包括执行估价的注册房地产估价师的姓名、注册号、执行估价内容及签名，协助估价的人员的姓名、相关资格或职称、协助估价内容及签名，帮助估价的专家的姓名、相关资格或职称、帮助估价内容及签名)。
(七)估价技术报告
估价技术报告一般包括以下内容：①估价对象分析(包括最高最佳利用分析)。②市场背景分析(即估价对象子市场分析)。③估价方法选用分析。④估价的详细测算过程。⑤估价结果及其确定理由。估价技术报告一般应提供给委托人，但因知识产权、商业秘密等也可不提供给委托人，如果不提供给委托人的，应事先在估价委托合同中约定。
(八)附件
附件是估价报告的重要组成部分，是放在估价报告后面的、相对独立的补充说明或证明估价依据、估价对象状况、估价机构资质和估价师资格等的资料，包括：①估价委托书复印件。②估价对象位置示意图。③估价对象外观、内部状况以及周围环境和景观的照片。④估价对象权属证明复印件。⑤估价机构营业执照复印件。⑥估价机构资质证书复印件。⑦注册房地产估价师注册证书复印件。
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