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2018年初中级经济师考试时间为11月3、4日，2018年经济专业技术资格考试中级实行机考。2018年经济师报名时间为7-9月份，建议考生们提前复习，以下是《中级房地产专业知识与实务》教材考点，供考生查看学习!
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第七章房地产开发项目管理
第一节房地产开发项目管理概述
一、房地产开发项目管理的概念
房地产开发项目管理的概念有广义和狭义两种。广义的房地产开发项目管理，是运用系统的理论和方法，对房地产开发项目的全部活动进行计划、组织、指挥、协调和控制，以实现房地产开发项目的成本目标、质量目标、进度日标等的活动。狭义的房地产开发项目管理是站在房地产开发企业的角度，着眼于房地产开发项目实体的形成形，主要对房地产开发项目中的工程建设活动进行计划、组织、指挥、协调和控制，以实现工程建设项目的成本目标、质量目标、进度目标等的活动。本章侧重于狭义的房地产开发项目的管理。
二、房地产开发项目管理的目标和任务
房地产开发项目管理的目的，是为了满足和超越房地产开发企业对房地产开发项目的要求和期望。因此，任何类型的房地产开发项目都应在保证其质量标准的綦础上，在规定的时间内，在批准或确定的费用预算内完成。在众多的管理目标中，成本(投资)、质量(功能)、进度(工期)3个目标构成了房地产开发项目管理的主要目标。
成本目标指的是房地产开发项目达到交付使川的总成本目标和小同阶段的成本目标。质量目标指的是整个房地产开发项目的质量，不仅包括施工质量，还包括规划和勘察设计质量、材料和设备质量、环境质量等要求，此外还包括满足相应的技术规范和标准的规定，以及房地产开发企业对房地产开发项目提出的各种质量要求。进度目标指的是房地产开发项目达到交付使用的总时间目标和不同建设阶段的时间目标。
三、房地产开发项目管理的阶段和内容
房地产开发项目管理依序分为工程建设准备、施工招标、施工建设、竣工验收等阶段。各阶段的主要内容如下。
四、房地产开发项目的特点和种类
(一)房地产开发项目的特点
房地产开发项目属于工程建设项目类型之一，它除了具有一般工程建设项目的任务一次性、目标明确性和项目整体性等特点，还有下列特点。
(1)成本目标较强。这主要是由资金的稀缺性和项目的经济性要求所决定的。
(2)质量要求较高。房地产开发项目的投资规模大，投资行为具有不可逆性，一旦质量不符合要求，就会造成很大浪费。更为重要的是，房地产产品最后将直接进入人们的生活或工作中，其质量直接关系到人们的生命和财产安全。
(3)进度目标的限定性较强。房地产开发项日占Hj的资金较多，为确保资金的使用效率，必须对项目的进度进行控制。此外，房地产市场不断发生变化，且竞争激烈，如果工期延误，市场上可能会出现较多的同类产品或出现功能更好的产品，造成该项日产品的销售困难或价格下降。
(4)系统性较强。房地产开发项目的系统性决定了在其开发建设过程中必须统一规划管理、统一进行资源和效益的核算。
(5)涉及面较广。房地产开发项目是一项庞大的社会工程，开发建设过程涉及土地、规划、建设、房地产、市政、供电、通信、园林、环保、交通、消防等许多部门，需要规划、勘测、设计、施工、监理、材料、设备供应等单位参加。因此，房地产开发建设工作的顺利进行需要各相关部门、单位协调一致，通力合作。
(6)涉及诸多法规政策。在房地产开发建设过程中，为保证项目参与各方的利益，实现项目预期的经济效益、社会效益和环境效益，确保开发建设过程的规范性和稳定性，有许多相关的法律、法规和政策，如城市房地产管理法、土地管理法、建筑法、招标投标法、合同法、环境保护法等，需要认真贯彻落实。
(二)房地产开发项目的种类
房地产开发项目的形式多种多样，从不同角度可分为不同的类型。
(1)按照开发项目所在的位置，可分为城市新区房地产开发项目和旧城区房地产开发项目。
(2)按照开发项目的建设规模，可分为房地产的成片开发项目和零星地段的单项开发项目。
(3)按照开发项目的用途，可分为居住房地产项目、商业房地产项目、办公房地产项目、住宿房地产项目、餐饮房地产项目、娱乐房地产项目、工业房地产项目、物流仓储房地产项目和特殊房地产项目等。不同用途的房地产项目功能不同、使用要求不同，因此其收益水平、风险大小也不尽相同。
(4)按照开发项目的开发建设深度，可分为土地开发项目、房屋开发项目和土地与房屋的综合开发项目。
(5)按照开发项目的开发方式，可分为单独开发的房地产项目、合作开发的房地产项目、联合开发的房地产项目和定向开发的房地产项目等。
五、房地产开发项目的工程系统构成
和其他.工程建设项目一样，房地产开发项目的工程系统由若干个单项工程构成，一个单项工程由若干个单位工程构成，一个单位工程由若干个分部工程构成，一个分部工程由若干个分项工程构成。
(1)单项工程。它是指具有独立的设计文件，建成后可以单独形成生产能力或使用功能的工程项目。
(2)单位工程。它是指具有独立的设计文件，能够独立施工，但竣工后不能独立发挥生产能力或使用功能的工程。只有几个有机联系、互为配合的单位工程全部竣工才能供生产或生活使用。如住宅楼作为一个单项工程，通常由工程、安装工程、装饰装修工程几个单位工程构成。
(3)分部工程。它是单位工程的组成部分，按不同的结构部位、路段长度及施工特点或施工任务，将单位工程划分为若干个项目单元。
(4)分项工程。它是分部工程的组成部分，按不同的施工方法、材料、 工序及路段长度等，将分部工程划分为若十个项目单元。
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第二节房地产开发项目勘察设计管理
一、房地产开发项目勘察设计概述
房地产开发项目勘察设计是工程勘察和工程设计的简称。
(一)房地产开发项目工程勘察
房地产开发项目工程勘察是根据房地产开发项目工程建设的要求，查明、分析、评价房地产开发建设场地的地质地理环境特征和岩土工程条件，编制开发项目工程勘察文件，为开发项目的T程设计和施工提供科学依据的系列活动。
工程勘察主要包括：①工程测量。工程测量是在开发项目施工建设各个阶段所进行的采集和处理各种地形地貌的形状、大小、位置等几何信息的活动。②工程地质勘察。工程地质勘察是为查明开发项目所在地区的工程地质条件、对建设场地稳定性和地基承载能力做出正确评价而进行的工作。③水文地质勘察。水文地质勘察是为查明开发项目所在地区地下水的类型、成分、含水层的位置和分布而进行的工作。
工程勘察阶段应与工程设计阶段相适应，一般分为初步勘察和详细勘察，对于工程地质条件复杂或具有特殊要求的大型工程建设项目，还应进行施勘察。其中，初步勘察应满足选址和初步设计的要求，步勘察的内容包括：初步查明地质与构造、岩石和土壤的物理力学性质，地下水埋藏条件和冻结深度，场地不良地质现象的成因和分布范围等;详细勘察应符合施工图设计的要求，详细勘察的内容包括：查明地质构造、岩石和土壤的物理力学性质，对地基的稳定承载能力作出评估，提供不良地质问题防治工程所需要的参数和资料，查明地下水的埋藏条件和侵蚀、渗透性、水位变化幅度及规律等。施工勘察是为施工中遇到的地质问题而进行的进一步勘察。需进行施工勘察的情况包括：施工验槽;深基坑施工勘察和桩应力测试：地基加固处理勘察和加固效果检验;施工完成后沉降监测;其他环境工程地质的监测等。
(二)房地产开发项目工程设计
房地产开发项目工程设计是依据房地产开发项目工程建设目标，运用工程技术和经济方法，对房地产开发建设工程所需的技术、经济、资源、环境等条件进行综合分析、论证，编制建设工程设计文件的活动。
房地产开发项目工程设计一般分为方案设计、初步设计和施工图设计3个阶段。对于技术要求复杂的房地产开发项目，必要时要在初步设计基础上进行扩大初步设计或技术设计。对于技术要求简单的房地产开发项目，经有关主管部门同意，并在合同中有约定不进行初步设计的，可在方案设计审批后直接进行施工图设计。
二、房地产开发项目工程勘察管理
(一)房地产开发项目工程勘察管理的概念和内容
房地产开发项木工程勘察管理是指房地产开发企业在房地产开发项目管理过程中，对工程勘察活动所进行的组织、计划、协调等管理活动。
房地产开发发项目工程勘察管理主要包括以下几个内容。
(1)编制工程勘察任务书。工程勘察任务书应由房地产开发企业或其委托专业公司编制，主要内容包括工程名称、项目慨况、拟建设地点、勘察范围、勘察具体内容与要求、勘察成果内容以及勘察工作计划。
(2)选择勘察单位。选择勘察单位可采用直接委托或公开招标、邀请招标方式。主要应审查勘察单位的资质、信誉、技术水平、经验、设备条件以及勘察工作方案设想。
(3)勘察准备。勘察准备一是要为勘察单位开始勘察工作提供有关基础资料，落实勘察所需水电等条件;二是要审查勘察单位提交的勘察工作纲要中勘察方案是否合理，勘察进度计划是否满足要求，必要时，应会同设计单位予以审核。
(4)勘察现场监督。现场监督应主要围绕勘察质量和勘察进度监督进行。勘察质量监督包括检查勘察点线有无偏、错、漏，勘探项目是否齐全，钻探深度、取样位置是否正确，勘探成果是否符合要求等。勘察进度监督主要检查勘察人员、设备是否按计划进场，是否满足勘察工作计划要求等。
(5)审查勘察成果报告。勘察报告的内容应完整，分析应合理，数据应可靠，并具有实用性，要确保勘察成果深度与设计深度要求相适应，与施工要求相衔接。
(二)房地产开发项目勘察设计工作程序
在房地产开发项目管理中，工程勘察主要为工程设计提供工程地形、工程地质及水文资料等，因此工程勘察工作与工程设计工作应经常交叉进行。
(1)勘察、设计任务委托。初步拟定的勘察设计工作大纲和设计工作方案经评审合格后，可直接委托或招标选定工程勘察、设计单位，签订工程勘察合同和没计合同。
(2)初步勘察与方案设计。组织审查勘察大纲和初步设计大纲，对初步方案设计、技术科研试验专题等组织审查，确定勘察工作布置和技术科研试验工作部署，协调设计外部协作关系与工作计划。办理有关规划审批文件和审批事项等。
(3)详细勘察与初步设计。控制开发项目建设规模、建设工期和投资额，组织新技术、新材料、新工艺、新设备科研试验研究，协调落实外部接人系统(水、电、通信等)、资源条件，初步设计文件报政府审批，办理建设用地规划许可证。
(4)施工图设计。控制设计质量、费用和设计工作进度，落实设备材料采购、设备技术资料收集，预付和结算设计费用，办理建设工程规划许可证，进行施工图设计文件审查及备案。
(5)施工和验收阶段。组织设计交底，控制和审查设计变更，组织勘察、设计单位参加开发项目的工程竣工验收，结清全部设计费用。
(6)设计后评价。开发项目交付使用后一定时期，组织设计单位进行回访，听取或向设计单位提出改进建议、意见。
三、房地产开发项目工程设计管理
(一)房地产开发项目工程设计管理概念及意义
房地产开发项目工程设计管理是指房地产开发企业通过一定方式整合资源，以发挥资源的作用，实现房地产开发设计目标的活动过程。
工程设计管理是开发项目管理的龙头，是确保工程功能、质量和进度的前提和基础，是做好工程投资控制的关键。据有关工程质量事故统计显示，由设计导致的工程质量事故占40%以上，设计费用一般仅为工程造价的1%～3%，但设计工作对建安费用的影响高达70%～80%，在满足同样功能和安全性的前期下，优质的工程设计可以降低建安费用的5%～10%，甚至更高。因此，抓住工程设计管理这个龙头，开发项目工程建设的成本、质量、进度等控制目标才能顺利实现，开发项目管理工作才会有更多主动权，也才能做到事半功倍。
(二)房地产开发项目工程设计管理的模式及其特点
(1)房地产开发企业直接管理模式。这种管理模式是房地产外发企业自行组建工程设计管理机构，负责工程设计管理。其特点是：①房地产开发企业需要有很强的专业技术力量和较高的设计管理水平，具有设计评审经验和判断能力。②有利于房地产开发企业对开发项目目标和风险的控制。
(2)委托专业咨询公司管理模式。这种管理模式是房地产开发企业委托专业咨询公司代其进行设计管理，行使设计管理职能，并对设计单位进行监督和协调。在该模式中，房地产开发企业和设计单位订立设汁合同，专业咨询公司和设计单位没有合同关系，但房地产开发企业应将委托专业咨询公司代理设计管理的具体内容和要求及职能书面告知设计单位。该模式的特点是：①专业咨询公司长期从事工程设计咨询服务工作，经验较丰富，有利于保证设计质量、进度和降低成本。②对房地产开发企业的专业技术力量和设计管理水平要求较低。
(3)委托项目(工程)管理公司管理模式。这种管理模式是由房地产开发企业委托专业的项目(工程)管理公司代其对工程设计进行全过程管理。在该模式中，房地产开发企业和设计单位没有合同关系，由项目(工程)管理公司独立负责组织完成工程设计或通过设计招标选择设计单位，_并与其签订设计合同，房地产开发企业有关工程设计意见和要求通过项目(工程)管理公司予以实现。该模式的特点是：①项目(工程)管理公司全权负责设计委托和设计管理工作，可大大减轻房地产开发企业负担。②项目(工程)管理公司承担受委托管理范围内工程设计的责任，重大方案报房地产开发企业决策。
(三)房地产开发项目工程设计管理的主要内容
(1)编制设计任务书。
(2)精心选择设计单位。
(3)做好设计文件审查工作。
(4)精心组织设计交底。
(5)建立高效、畅通的联络渠道。
(6)做好限额设计工作。
(7)做好设计变更的管理工作。
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第三节房地产开发项目工程招标
一、房地产开发项目工程招标概述
招标投标是在市场经济条件下进行大宗货物的买卖、工程项目的发包以及服务项目的采购与提供时采用的一种交易方式。房地产开发项目施工是一种特定的工程采购方式，其招标、投标从交易双方角度看，分为工程招标和工程投标。工程招标是由房地产开发企业(或招标代理机构，下同)公开提出交易条件，以征询施工单位的最佳方案。工程投标是施工单位为了得到工程合同而向房地产开发企业发出的响应。
工程招标、投标的目的是为了签订合同。虽然招标文件对招标项目有详细介绍，但它缺少合同成立的条件——价格。在招标时，项目成交的价格有待于投标者提出，因此招标不具备要约的条件，不能称为要约，招标实际上是邀请他人对其提出要约(报价)，是一种要约邀请。而投标则是要约，中标通知书是承诺。
二、房地产开发项目工程招标的方式
房地产开发项目工程招标分为公开招标和邀请招标。
(一)公开招标
公开招标也称为无限竞争性招标，是指房地产开发企业通过有形建筑市场或报刊、广播、电视等媒体发布招标公告，凡具备相应资质、符合投标条件的施工单位不受地域和部门限制均可参与投标。
公开招标的优点是招标人可以在较广泛的范围内选择施工单位，有利于取得最佳的工程方案，各投标人可以充分发挥自己在技术、资金、管理等方面的优势参与竞争，体现了公平竞争的原则。公开招标的缺点是投标人数量较多，评标的工作量较大，招标时间较长、费用较高。
(二)邀请招标
邀请招标也称为有限竞争性招标或指名竞争方式，是指房地产开发企业向预先选择的若干家具备相应资质、符合投标条件的施工单位发出邀请函，对招标工程的情况、工作范围和实施条件等做出简要说明，请他们参与投标竞争。被邀请参加投标的施工单位数量较少，但为了达到充分竞争的目的，一般不应少于3家。
与公开招标相比，邀请招标的优点是简化了招标程序，可节约招标费用和节省招标时间，减少了一定的风险。邀请招标的缺点是招标竞争的激烈程度不够，有可能漏掉某些有竞争力的施工单位。
2001年6月，建设部发布的《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》规定，房屋建筑和市政基础设施工程的施工单项合同估算价在200万元人民币以上，或者项目总投资在3 000万元人民币以上的，必须进行招标。省级人民政府批准规定的本地区必须进行工程施工招标的具体范围和规模标准不得小于上述范围。
三、房地产开发项目工程招标的程序
房地产开发项目工程招标虽然因工程和房地产开发企业的不同而异，但其基本程序大致相同，都要经过以下步骤：①招标前的准备工作。②发出招标公告或邀请书。③投标人资格预审。④发售招标文件。⑤开标、评标和授标。⑥签订工程承包合同。
(一)招标前的准备工作
招标前的准备工作包括落实招标条件和编制招标文件。
项目招标应具备下列条件：①按照国家有关规定需要履行项目审批手续的，已经履行审批手续。②建设资金或资金来源已经落实。③有满足工程招标需要的设计文件及其他技术资料。④法律、法规规定的其他条件。
招标文件应包括下列内容：①投标须知，包括工程概况，招标范围，资格审查条件，工程资金来源或者落实情况(包括银行出具的资金证明)，标段划分，工期要求，质量标准，现场踏勘和答疑安排，投标文件编制、提交、修改、撤回的要求，投标报价要求，投标有效期，开标时间和地点，评标的方法和标准等。②招标工程的技术要求和设计文件。③采用工程量清单招标的，应提供工程量清单。④投标函的格式及附录。⑤拟签订合同的主要条款。⑥要求投标人提交的其他材料。
招标人可以在招标文件中要求投标人提交投标担保。投标担保可以采用投标保函或者投标保证金的方式。投标保证金可以使用支票、银行汇票等，一般不得超过投标总价的2%，最高不得超过50万元。
招标人设有标底的，应依据国家规定的工程量计算规则及招标文件规定的计价方法和要求编制标底，并在开标前保密。一个招标工程只能编制一个标底。
工程施工招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人。
依法必须进行施工招标的工程，招标人自行办理施工招标事宜的，应具有编制招标文件和组织评标的能力：①有专门的施工招标组织机构。②有与工程规模、复杂程度相适应并具有同类工程施工招标经验、熟悉有关工程施工招标法律法规的工程技术、工程造价及工程管理的专业人员。不具备上述两个条件的，招标人应委托具有相应资格的工程招标代理机构代理施工招标。
招标人自行办理施工招标事宜的，应在发布招标公告或者发出投标邀请书的5日前，向工程所在地县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案，并报送材料。
(二)发出招标公告或邀请书
采用公开招标的项目应在国家或者地方指定的报刊、信息网络或者其他媒介上刊登招标公告，并同时在中国工程建设和建筑业信息网上发布招标公告。以尽可能地向所有潜在的投标者发出通告，使准备参与的投标者都能公平地得到投标竞争的机会。
招标公告应载明招标人的名称和地址，招标工程的性质、规模、地点以及获取招标文件的办法等事项。
采用邀请招标的项目应向3个以上符合资质条件的施工企业发出投标邀请书。投标邀请书应载明上述招标公告规定的事项。
(三)投标人资格预审
投标人资格预审目的在于通过对参加投标的施工单位技术水平、财务实力和施工管理经验等方而的审查，剔除不合格的施工单位，提高招标机构的工作效率，降低招标成本。
实行资格预审的招标工程，招标人应在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。资格预审文件一般应包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资质、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目经理与主要技术人员的简历、业绩等证明材料。
经资格预审后，招标人应向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果。当资格预审合格的投标申请人过多时，可以南招标人从中选择不少于7家资格预审合格的投标申请人。
(四)发售招标文件
招标人应在招标公告规定的时间发售招标文件。同时，将招标文件报工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。招标人需对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有招标文件收受人，并同时报工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。该澄清或者修改的内容作为招标文件的组成部分。
招标人对于发出的招标文件可以酌情收取工本费。其中的设计文件，招标人可以酌情收取押金。对于开标后将设计文件退还的，招标人应退还押金。
(五)开标、评标和授标
(1)接收投标文件。(2)开标。(3)评标。(4)授标。
(六)签订工程承包合同
招标人和中标人应自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。订立书面合同后7日内，中标人应将合同送工程所在地县级以上的建设行政主管部门备案。
中标人不与招标人订立合同的，投标保证金不予退还并取消其中标资格。给招标人造成的损失超过投标保证金数额的，应对超过部分予以赔偿;没有提交投标保证金的，应对招标人的损失承担赔偿责任。招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应给予赔偿。
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第四节房地产开发项目合同管理
一、房地产开发项目合同概述
(一)房地产开发项目合同的概念
合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同作为一种协议，其本质是一种合意，必须是两个以上意思表示一致的民事法律行为。合同当事人做出的意思必须合法才具有法律约束力。房地产开发项目合同是指房地产开发企业或其代理人与项目承包人或供应人为完成一确定的房地产开发项目所指向的目标或规定的内容，明确相互的权利义务关系而达成的协议。
(二)房地产开发项目合同的内容
房地产开发项目合同的内容由合同双方当事人约定。合同的类型不同，其内容和繁简程度也不同，但所包含的基本内容是相同的。
(三)房地产开发项目合同体系
房地产开发项目是一个复杂的社会生产过程，参与工程建设的除有房地产开发企业外，一般还应有设计、监理、施工、设备供应、材料供应单位等，他们之间形成各种各样的经济法律关系。维系这些关系的纽带是合同，因此房地产开发项目就有各式各样的合同。它们之间有复杂合同关系，其中房地产开发企业和工程承包单位是两个最主要的合同主体。
(1)房地产开发企业的主要合同关系。
(2)施工单位的主要合同关系。
(3)项目合同体系构成图。
二、房地产开发项目合同策划
房地产开发项目合同策划要解决选择合适的合同类型和拟定的主要合同条款两个关键问题。
(一)合同类型选择
在房地产开发实际工程中，不同种类的合同，有不同的适用条件、不同的权利和责任的分配、不同的付款方式，对合同双方有不同的风险。因此，要根据开发项目特点选择合适的合同类型。依据汁价方式不同，房地产开发项目开发建设过程中常见的合同类型如下所示。
(1)总价合同。(2)单价合同。(3)成本加酬金合同。
(二)合同主要条款拟定
在房地产开发项目合同中，需要仔细斟酌的主要条款如下所示。
(1)适用于合同关系的法律，以及合同争议处理的方式。
(2)付款方式，包括采用进度付款、分期付款、预付款或由施工单位垫资。
(3)合同价格的调整条件、范围、调整方法，特别是由于物价上涨、汇率变化、法律变化、关税变化对合同价格调整的规定。
(4)合同双方风险的分担，即将项目风险在房地产开发企业和施工单位之间合理分配。基本原则是，通过风险分配激励施工单位努力控制进度、成本、质量三大目标，控制风险，达到最好的工程经济效益。
(5)对施工单位的激励措施。各种合同中都可以订立奖励条款。恰当地采用奖励措施可以鼓励施工单位缩短工期、提高质量、降低成本等。
(6)为了保证双方诚实守信，必须有相应的合同措施，如工程中的保函、保留金和其他担保措施，合同中对违约行为的处罚规定和仲裁条款等。施工单位的材料和设备进入施工现场后，则作为房地产开发企业的财产，没有房地产开发企业或工程师的同意不得移出现场。
三、房地产开发项目合同管理的内容
一般而言，开发项目实施阶段涉及的合同主要有施工合同、监理合同及设备、材料采购合同等、合同管理主要包括签订管理、履行管理和档案管理。
(一)施工合同管理
1.签订管理
签订管理分：为签订前管理和谈判签订管理两个部分。
(1)签订前管理
(2)谈判签订管理。
2.履行管理
在合同履行过程中，应注意以下几点：①严格按照施工合同规定，履行应尽的义务。施工合同内规定由房地产开发企业负责的工作，是使合同最终实现的基础，如“三通一平”、提供施工场地、水准点与坐标控制点、施工图纸、材料与设备等，都是为承包人开工、施工创造的先决条件。房地产开发企业必须严格按照施工合同规定的时间和有关要求履行应尽的义务，才能有权要求承包方履行合同。⑦按施工合同规定对施工活动进行监督、检查。
3.档案管理
在工程项目全部竣工后，应将全部合同文件加以系统整理，建档保管。存合同的履行过程中，对合同文件，包括有关部门的签证、记录、协议、补充合同、备忘录、函件、电报、电传等都应做好系统分类，认真管理。
(二)监理合同管理
(1)签订管理。签订监理合同是一种法律行为，合同一经签订，意味着委托关系的形成，双方的行为都将受到合同的约束，因此签订合同必须慎重。在签订合同前，房地产开发企业应对监理公司的资格、资信及履约能力等情况进行充分的调查了解。
在资格考察合格的基础上，对监理合同的主要条款和相应责任房地产开发企业和监理单位应进行具体谈判。房地产开发企业必须向监理单位明确提出对工程的工期、质量具体监理要求;对拟委托监理的工程范围，为监理单位提供的外部条件。工程资料的具体内容及具体时间等都要提出具体的要求。
(2)履行管理。严格按照监理合同的规定履行应尽义务。监理合同内规定的应由房地产开发企业负责的工作，是保证合同最终实现的基础，如外部关系的协调，为监理工作提供外部条件，为监理单位提供本工程使用的原材料、构配件、机械设备等生产厂家名录等，都是监理单位做好工作的先决条件。房地产开发企业必须严格按照监理合同的规定，履行应尽的义务，才有权要求监理办履行合同。
(3)档案管理。在房地产开发项目全部工程竣工后，房地产开发企业应将全部合同文件，包括完整的工程竣工资料加以系统整理，建档保管。为了保证监理合同档案的完整性.房地产开发企业对合同义件及履行中与监理单位之间进行的签汪、记录协议、补充合同备忘录、函件、电报、电传等都应系统地加以整理，妥善保管。
(三)设备、材料采购合同管理
1.签订管理
由于设备、材料采购合同的标的品种繁多，品种、质量、数量和价格差别较大，因此合同中应明确。
2.履行管理
采购合同订立后，应依《经济合同法》的规定予以全面、实际地履行。
(1)按规定的标的履约。卖方交付的货物必须与合同规定的名称、品种、规格、型号相一致，除非买方同意，不允许以其他货物代替合同中规定的货物，也不允许以支付违约金或赔偿金的方式代替履行合同。
(2)按合同约定的期限、地点交付货物。实际交付日期早于或迟于合同约定的交付期限，即视为提前或逾期交货。提前交付，买方可拒绝接受;逾期交付的，卖方应承担逾期交付的责任。
(3)按合同规定的数量和质量交付货物二对于交付货物的数量应当场检验，清点无误后，由双方当事人签字。对材料设备质量，外在质量可当场检验，内在质量需作物理或化学试验的，试验的结果作为验收的依据。卖方在交货时，应将产品合格证随同产品交买方据以验收。
(4)按约定的价格和结算条款履约。买方在验收合格后，应按合同规定履行付款义务，否则需承担法律责任。
四、房地产开发项目合同争议的解决
合同争议也称为合同纠纷，是指合同当事人对合同规定的权利和义务产生不同的理解而发生争议的情形。由于房地产开发项目承包合同在履行过程中受到政治、经济、自然等多种因素的影响，且工程本身情况复杂多变，履行中不可避免地会出现一些预料不到的问题。合同双方从维护各自的权益出发，对这些问题的解决就难免产生矛盾和纠纷：这些纠纷应依据双方在合同中约定的解决纠纷的有关条款及通用的解决纠纷方法予以解决。
(1)协商。(2)调解。(3)仲裁。(4)诉讼。
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第五节房地产开发项目实施控制
一、房地产开发项目成本控制
(一)房地产开发项目成本控制的概念
房地产开发项目成本控制是指在开发项同的策划设计、施工和销售等阶段，主动运用动态控制原理，经常地、定期或不定期地将项目实际发生的成本数额与相应的目标成本值进行比较，对项目成本进行控制。在监督和纠偏的过程中，如果发现项目的实际成本数额偏离成本目标值，就应采取组织措施、经济措施、技术措施、合同措施和信息措施等纠偏措施，纠正成本偏差，保证成本目标实现。
(二)房地产开发项目成本控制的原则
(1)设置科学的成本控制目标。
(2)设计阶段是成本控制的重点。
(3)经济与技术有机结合是成本控制的重要手段。
(4)变被动控制为主动控制。
(三)房地产开发项目成本控制的内容
(1)项目策划阶段成本控制。
(2)项目规划设计阶段成本控制。
(3)项目施工招标阶段成本控制。
(4)项目施工阶段成本控制。
(5)项目竣工验收阶段成本控制。
(6)项目销售阶段成本控制。
二、房地产开发项目质量控制
(一)房地产开发项目质量的内涵和构成
质量是一组固有的特性满足要求的程度(ISO 9000)。引申到房地产开发项目，其质量就是国家现行的有关法律、法规、技术标准和设计文件以及房地产开发项目合同中对房地产产品的安全、适用、经济、美观等特性的综合要求，体现在适用性、可靠性、经济性、环境协调性等。
(二)房地产开发项目质量控制的概念与要求
1.房地产开发项目质量控制的概念
房地产开发项目质量控制是指按照确定的质量目标或以技术规范和标准为依据，在开发建设过程中可进行的质一链监督和管理活动。其目的是为开发项目的刚户提供高质量的房地产产品，质量控制的关键是项目开发过程和产品都必须满足既定的项目质量目标。
2.房地产开发项目质量控制的要求
房地产开发项目质量控制应做到以下几点。
(1)项目设计必须符合设计承包合同规定的质量要求，并且投资额、建设规模应控制在批准的设计任务书的范围内。
(2)设计文件、图纸要清晰完整，各相关图纸之间无矛盾。
(3)项目的设备选型、系统布置要经济合理、安全可靠;环境保护、“三废”处理、能源利用要符合国家和有关部门的规定指标。
(4)施工过程要与技术要求、技术规范和设计质量要求相一致，符合合同要求和验收标准。
(三)房地产开发项目质量控制的特点
(1)全面性。
(2)及时性与主动性。
(3)标准的适应性。
(4)连续性和相关性。
(四)设计阶段与施工阶段的质量控制
1.设计阶段的质量控制
(1)分阶段进行审查。对阶段性的设计成果应坚持审批签章制度，只有前一阶段设计符合目标要求，才能再进行下一阶段更深入的设计，否则无效。
(2)委托或聘请专家审。由于设计工作的特殊性，对于一些规模大、技术要求高的项目，或情况特殊的项目，房地产开发企业和项目管理者，可以委托设计监理、设计顾问公司审查，或者聘请相关专家进行咨询，对设计质量和进度、设计成果进行审查。
(3)多方案对比选择。从项口全面控制的角度出发，可以采取设计招标等方式对开发项目设计方案进行对比分析。
(4)对设计工作质量进行检查。这是一项十分细致、同时又是技术性很强的工作。对设计工作进行枪查需要注意的主要方而有：①设计工作以及设计文件是否完备，是否能被施工单位和各层次的管理人员所理解：②设计是否符合规范要求，特别是强制性的规范，如防火、安全、环保、抗震的标准，以及某些相关质量标准。
2.施工阶段的质量控制
房地产开发企业对项目施工阶段的质量控制主要是通过审核有关文件、报表，以及进行现场检查及通过试验、检验途径和相应的方法实现的，其具体过程如下。
(1)审核有关技术文件、报告或报表
(2)现场质量监督检查
(3)现场质量检验。
(五)房地产开发项目质量验收
房地产开发项目质量验收是在施工单位自行检查评定的基础上，由房地产开发企业组织参与建设活动的有关单位共同对工程的施工质量进行抽查复验，根据相关标准以书面形式对工程施工质量达到合格与否做出确认。施工质量验收有利于全面评价工程施工质量、衡量承包商的施工质量水平、推动项目质量管理水平的持续改进。一个房地产开发项目一般要划分为检验批、分项、分部或单位工程，分级进行其质量的检验与评定。
(1)检验批。(2)分项工程。(3)分部工程。(4)单位工程。
三、房地产开发项目进度控制
(一)房地产开发项目进度控制的概念
房地产开发项目进度控制是指房地产开发企业根据开发项目的类型、规模与特点，结合各建设阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系，确定进度目标、编制进度计划，对整个建设过程的进度实施跟踪、检查和调整的行为过程。
进度控制的最终目的是确保房地产开发项目进度目标的实现，进度控制的总目标是房地产开发项日的建设工期。
(二)房地产开发项目进度控制的范围
房地产开发项目进度的总目标贯穿于整个项目的实施阶段。要保证进度日标的顺利完成，项目的进度控制就要对项目实施全过程的各个方面进行进度控制。项日进度控制的范围如下所示。
(1)项目的各个阶段。房地产开发项目进度控制不仅包括项目工程实施阶段，还包括项目前期的策划阶段、设计阶段、招投标阶段和竣工验收等各个阶段。
(2)项目的各个组成部分。对房地产开发项目而言，不论是红线内工程还是红线外配套工程，也不论是房屋建筑工程、装饰装修工程、设备工程，还是室外给水、排水、电力、供热、燃气、通信、道路、绿化等工程，都需要进行进度控制。
(3)影响进度的各种因素。影响房地产开发项目进度的因素很多，如人的因素，技术因素，材料与设备因素，水文、地质与气象因素，资金与社会因素等。因此，进度控制的一项重要工作是分析预测影响进度的各种因素，据此提出预防措施，以保证项目进度目标的实现。
(三)房地产开发项目进度控制的实施
影响房地产开发项目实施进度的因素很多，如设计拖延，总承包单位将工程发包给资质不够的分包单位，监管部门拖延审批时间，项目资金到位不及时等。实施阶段的进度控制包括以下几点。(1)实施进度调整。(2)进度控制。
四、房地产开发项目安全管理
房地产开发企业在进行开发项目成本、质量和进度控制与管理的同时，要加强勘察、设计单位的勘察报告和设计文件技术与安全质量的监督，要督促施工单位加强安全生产管理工作，确保施工安全。
房地产开发项目的安全管理是指为保证开发项目建成后能够安全使用和施工建设过程正常进行，防止伤亡事故发生、确保安全施工而采取的各种措施和行动的总称。在房地产项目开发建设过程中安全管理的任务主要有以下几点。
(1)要对勘察、设计、施工、工程监理等单位提出符合建设工程安全生产法律、行政法规和强制性标准规定的要求，按程序搞好工程勘察设计、施工生产文件中涉及安全内容的审核，共同遵守合同约定的工期。
(2)为保证正常施工，房地产开发企业应当向施工单位提供开发项目施工现场和毗邻区域内地下管线资料，气象和水文观测资料，相邻建筑物、构筑物、地下工程的有关资料，资料要真实、准确、完整。
(3)在编制工程概算时，应合理确定开发项目安全作业环境及安全措施所需要的费用。
(4)要督促施工单位落实安全施工的组织体系和安全人员配备，督促建立健全安全生产责任制，督促施工单位加强对工人进行安全生产教育。
(5)审核施工总承包单位和各分包单位的安全资质和证明文件，检查各类持证上岗人员资格，验证施工过程所需的安全设施、设备及防护用品，检查和验收临时用电设施。
(6)按照建筑施工安全技术标准和规范要求，审查施工方案及安全技术措施。审核并签署施工单位落实各分项工程、工序及关键部位的安全措施，定期组织现场安全综合检查。
(7)参与意外事故的调查与处理等。
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第六节房地产开发项目竣工验收
一、房地产开发项目竣工验收
《一)房地产开发项目竣工验收的条件
房地产开发项目竣工验收应具备下列条件：①完成开发项目全部设计和合同约定的各项内容，达到使用要求。②有完整并经核定的工程竣工资料，符合验收规定。③有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。④有勘察、设计、施工图审查机构、施工、监理等单位分别签署的质量合格文件。⑤有施工单位签署的工程保修书。⑥建设行政主管部门出具的认可文件及其委托的工程质量监督站等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。⑦有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许的使用文件。
(二)房地产开发项目竣工验收的程序
(1)工程竣工扫尾。竣工扫尾工作主要包括硬件准备和软件准备两个方面。硬件准备方面，房地产开发企业编制竣工验收计划，施工单位全面落实竣工验收准备工作。软件准备方面，施工单位应负责工程技术档案资料的整理，分类归档，装订成册。
竣工验收的资料主要有：①工程项目开工报告。②工程项目竣工报告。③图纸会审和设计交底记录。④设计变更通知单。⑤技术变更核定单。⑥工程质量事故发生后调查和处理资料，⑦水准点位置、定位测量记录、沉降及位移观测记录。⑧材料、没箭、构件的质量合格证明资料。⑨材料、设备、构件的试验、检验报告。⑩隐蔽验收记录及施工日志。①竣工图。②质量检验评定资料。③未完项目一览表等。
(2)施工单位竣工预验。施工单位完成设计图纸和合同约定的全部内容后，应在施工单位内部组织自验收或初步验收，确认工程竣工、具备竣工验收各项条件。 预检合格后编制竣工报告。
竣工报告应包括已完工程情况、技术档案和施工管理资料情况、建筑设备安装调试情况、工程质量评定情况等内容。
(3)施工单位向房地产开发企业或监理公司提出工程竣工验收申请。
(4)监理单位核查。监理单位核查竣工报告，对工程质量做出评价。经过预验和核查，签署认可意见后，向房地产开发企业提交工程竣工验收报告。
(5)专项验收。房地产开发企业提请规划、公安、消防、环保、城建等有关部门进行专项验收，并按专项验收部门提出的意见整改完毕，取得合格证明文件或准许使用文件。
(6)竣工验收。房地产开发企业审查竣工报告，并在约定的时间和地点组织勘察、设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收。
竣工验收的组织步骤为：①房地产开发企业主持验收会议。②施工单位介绍施工情况。③监理单位介绍监理情况。④各验收专业组核查质保资料，并现场检查工程质量状况。⑤各验收专业组总结发言，形成竣工验收意见。
(7)问题处理。验收中如果发现工程存在一些轻微缺陷，则应要求施工单位在限定时间内消除缺陷后再签署合格证书;如果有重大质量问题，房地产开发企业认为还不具备竣工验收条件的，则要经过参与验收的各方共同讨论形成会议纪要，并签字确认，会议纪要中应包括正式交工验收前，施工单位尚需完成的工作清单，待这些工作完成后，再由工单位重新提出竣工验收申请。
(8)办理移交。经验收合格的单项工程，连同相关技术资料，一并移交房地产开发企业。
(9)竣工验收备案。办理工程竣工验收备案应提交下列文件：①工程竣工验收备案表。②工程竣工验收报告。③法律、行政法规规定应南规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许的使用文件。④施工单位签署的工程质量保修书。⑤法规、规章规定必须提供的其他文件。商品住宅还应提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 。
二、房地产开发项目竣工结算和竣工决算
(一)房地产开发项目竣工结算
1.竣工结算的概念
房地产开发项目竣工结算是指房地产开发企业和施工单位根据国家有关法律、行政法规规定和合同约定，在施工单位完成合同约定的全部工作后，对最终工程价款的调整和确定。竣工结算是表达该开发项目最终工程造价和结算工程价款依据的经济文件。
2.竣工结算的编制依据
竣工结算的编制依据主要是：①国家有关法律、行政法规、规章制度和相关的司法解释。②国务院建设行政主管部门以及各省、自治区、直辖市和有关部门发布的工程造价计价标准、计价办法、有关规定及相关解释。③施工发承包合同、专业分包合同及补充合同，有关材料、设备采购合同。④招投标文件，，包括招标答疑文件、投标承诺、中标报价书及其组成内容。⑤工程竣工图或施工图、施工图会审记录，经批准的施工组织设计，以及设汁变更、工程洽商和相关会议纪要。⑥绎批准的开、竣工报告或停工、复工报告。⑦建设工程工程量清单计价规范或工程预算定额、费用定额及价格信息、调价规定等。⑧工程预算书。⑨影响工程造价的相关资料。
3.竣工结算的编制程序
竣工结算应按结算编制准备阶段、结算编制阶段、结算编制定稿阶段的顺序进行。
(1)结算编制准备阶段
(2)结算编制阶段
(3)结算编制定稿阶段。
4.竣工结算的编制方法
竣工结算的编制应区分施工发承包合同类型，采用相应的编制方法：①采用总价合同的，应在合同价基础上对设计变、工程洽商以及工程索赔等合同约定可以调整的内容进行调整。②采用单价合同的，应计算或核定竣工图或施工图以内的各个分部分项工程量，依据合同约定的方式确定分部分项工程项目价格，并对设计变更、工程洽商、施工措施以及工程索赔等内容进行调整。③采用成本加酬金合同的，应依据合同约定的方法计算各个分部分项工程以及设计变更、工程洽商、施工措施等内容的工程成本，并计算酬金及有关税费。
5.竣工结算文件组成
竣工结算文件一般由竣工结算汇总表、单项工程结算汇总表、单位工程结算汇总表和分部分项(措施、其他、零星)工程结算表及结算编制说明等组成。
竣工结算编制说明可根据委托工程的实际情况，以单位工程、单项工程或建设项目为对象进行编制，包括的内容有：工程概况，编制范围，编制依据，编制方法.有关材料、设备、参数和费用说明，其他有关问题的说明等。
竣工结算文件提交时，应同时提供与竣工结算相关的附件，包括所依据的发承包合同调价条款、设计变更、工程洽商、材料及设备定价单、调价后的单价分析表等与竣工结算相关的书面证明材料。
(二)房地产开发项目竣工决算
1.竣工决算的慨念
竣工决算是指整个房地产开发项目建设工程全部完工并经验收以后，由房地产开发企按已确定的实物数量和货币形式，对房地产开发项目从立项到竣工验收、交付使用全过程中实际支付的全部建设费用、建设成果和财务状况进行的综合测算和分析。
2.竣工决算与竣工结算的区别
竣工决算与竣工结算既有联系又有区别，主要区别如下。
(1)包含的范围不同。
(2)编制人和审查人不同。
(3)目标不同。
3.竣工决算的内容
竣工决算包括房地产开发项目从筹建开始到项目竣工交付生产使用为止的全部建设费用，共包括竣工财务决算说明书、竣工财务决算报表、工程竣工图和工程造价对比分析4个部分。其中，竣工财务决算说明书和竣工财务决算报表又合称为竣工财务决算，是竣工决算的核心内容。
(1)竣工财务决算说明书。
(2)竣工财务决算报表。
(3)房地产开发项目工程竣工图。
(4)工程造价比较分析。
4.竣工决算的编制程序
竣工决算的编制程序为：①收集、整理和分析有关依据资料。②清理各项财务、债务和结余物资。③填写竣工决算报表。④编制房地产开发项目工程竣工决算说明。⑤进行做好工程造价对比分析。⑥整理、装订竣工图、开工与竣工报告、重大质量技术措施记录。⑦上报相关部门审查。
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