2018年03月16日 栏目首页
[NT:PAGE=第一节$]
2018年初中级经济师考试时间为11月3、4日，2018年经济专业技术资格考试中级实行机考。2018年经济师报名时间为7-9月份，建议考生们提前复习，以下是《中级房地产专业知识与实务》教材考点，供考生查看学习!
全本教材>>>中级经济师考试房地产专业章节考点汇总
第五章房地产投资项目可行性研究
第一节房地产投资项目可行性研究概述
一、房地产投资项目可行性研究的概念
房地产投资项目可行性研究是在房地产投资项目投资决策前，分析论证房地产投资项目投资目标实现的可能性的综合研究过程。也就是说，房地产投资项目可行性研究是在投资决策前，对与投资项目有关的社会、经济和技术等方面的情况进行深入细致的研究：对拟定的各种可能的建设方案或技术方案进行认真的经济评价和比较论证;对投资项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。在此基础上，综合研究投资项目的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性，南此确定投资项目是否应当投资和如何投资等结论性意见，为决策者提供可靠、科学的决策依据，并作为开展下一步工作的基础。
房地产投资项目可行性研究通常是针对房地产直接投资进行的，对其中的房地产开发投资项目来说，可行性研究的基本任务是研究项目的开发建设成本和销售收入之间的关系是否能够实现投资者可接受的最低投资日标;对其中的房地产置业投资项目来说，可行性研究的基本任务是研究项目的出租、经营收入是禽能够清偿抵押贷款及实现投资者所要求的最低投资收益率。
二、房地产投资项目可行性研究的主要依据
在房地产投资项目可行性研究中，既要对项目本身的现金流量进行分析预测，也要对项目所处的环境(如政治、法律、经济、社会、文化、科技、资源以及国际环境等)进行分析研究;既要对项目内部各个环节的运行进行研究比较，又要对项目外部不确定因素的影响进行分析判断。在对项目可行性研究这一过程中，主要有以下几点依据。
(1)相关法律、法规和制度政策。
(2)同民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用总体规划以及行业发展规划。
(3)国家宏观经济调控政策、产业政策、行业准人条件等。
(4)城乡规划主管部门出具的相关规划意见。
(5)国有建设用地使用权出让合同或相关权属证书、国土资源主管部门出具的项目用地预审意见。
(6)环境保护主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见。
(7)交通主管部门出具的交通影响评价文件的审批意见。
(8)项目建议书。它是对房地产投资项目的总体设想，主要论证项目的必要性，同时初步分析项目建设的可能性，是进行各项投资准备工作的主要依据。
(9)自然、地理、气象、水文、地质等基础资料。
(10)经济、社会、人口、就业以及房地产供求情况等基础资料。
(11)有关工程技术方而的标准、规范、指标、要求等资料。
(12)国家和行业所规定的经济参数和指标。
(13)项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等。
(14)委托人的意图。这是对接受他人委托开展房地产投资项目可行性研究工作而言的。可行性研究工作承担单位应充分向委托人了解投资项目的相关背景、意图、设想，认真听取委托人对市场行情、资金来源、工作范围等情况的说明。
(15)可行性研究所需要的其他资料。
[NT:PAGE=第二节$]
第二节房地产投资项目不确定性分析
一、房地产投资项目不确定性分析概述
在房地产投资过程中，由于受宏观经济形势、房地产市场、宏观调控政策等因素的影响，技术经济变量处动态变化之中，再加上人们主观估算和预测能力的局限性，对技术经济变量的估算与预测也不可避免地产生误差，从而使投资方案经济效益的预期值与实际值之间不可避免地产生偏差。这种情况称之为房地产投资项目的不确定性。
房地产投资项目的不确定性使得基于预测做出的投资决策带有风险，因此需要进行不确定性分析。不确定性分析是通过对项目投资环境变化以及项目自身特点的预测与认识，分析项目各个技术经济变量的变化情况及其变化对项目经济效益的影响，以估计投资项目对各种不确定因素变化的承受能力，进一步确认投资项目在财务和经济上的可靠性的分析过程。
不确定性分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析。盈亏平衡分析只用于财务效益分析，敏感性分析和风险分析可用于财务效益分析和国民经济效益分析。房地产投资项目的主要不确定因素有土地取得成本、建筑安装工程费、房地产租售价格、房地产投资项目开发周期、融资成本、空置率、运营成本、投资收益率等。另外，房地产开发投资项目的可出售面积、房地产置业投资项目的权益投资比率等，也是房地产投资的不确定因素。
二、房地产投资项目盈亏平衡分析
(一)盈亏平衡分析的概念及基本原理
各种不确定因素的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时，就会影响方案的取舍。找出投资项目的这个临界点，判断投资方案对不确定因素变化的承受能力，可以为决策提供依据。要找到这个临界点，就必须研究投资项目在产量、成本和利润之间的关系。或者说，通过对投资项目产量、成本和利润关系的分析，找出投资项日经济效益在某一范围内的临界值，这一分析过程就是盈亏平衡分析。因此，投资项目的盈亏平衡分析是在一定市场、生产能力及经营管理条件下，通过对其产品产量、成本、利润互相关系的分析，判断投资项目对市场需求变化适应能力的一种不确定性分析方法。
盈亏平衡分析在投资项目的经济评价中应用较广泛，不仅可以预测分析投资项目的保本点(利润为零时)，还可以用来预测分析投资项目在某一利润上的临界点;不仅可以对单个方案进行分析，还可用于对多个方案进行比较。盈亏平衡分析有线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析。对于房地产投资项目一般只进行线性盈亏平衡分析。
盈亏平衡分析的基本原理是：根据成本总额对产量的依存关系，在一定期间内，把全部成本分解成同定成本和变动成本两部分后，再同时考虑收入和利润，建立关于成本、产销量和利润三者关系的数学模型，进而对这一数学模型进行分析。凡成本总额在一定时期和一定的产量范围内，不随产量变化而变化的成本，称为同定成本。同定成本的总额不随产量的增减而变化，但就单位产品中的固定成本而言，则与产量的增减成反比例变动。凡成本总额与生产量总数成正比例增减变动关系的成本，称为变动成本。变动成本的总额随生产量总数的变动而成正比例变动，但就单位产品变动成本而言，则不随产量的变化而变化c这个数学模型的一般表达形式为：
利润=销售收入-总成本-税金(5一1)
(二)线性盈亏平衡分析方法
1.线性盈亏平衡分析的假设条件
线性盈亏平衡分析是指项目的收益与成本都是产量的线性函数。投资项目盈亏平衡分析的目的就是通过分析产品产量、成本和项目盈利能力之间的关系找出投资项目盈利与亏损在产量、产品价格、单位产品成本等方面的界限，以判断在各种不确定因素作用下项目的风险情况。盈亏平衡点就是指项目既不盈利义不亏损、销售收人等于生产经营成本之点。
对投资项目进行线性盈亏平衡分析，不仅要求销售收入和成本为产量的线性函数，还要符合下列假定条件：①产量等于销售量，即当年生产的产品当年销售出去。对房地产投资项目来说，就是开发的房地产产品全部销售出去或全部出租出去。②产量变化，单位变动成本不变，从而总成本费用是产量的线性函数。对房地产投资项目来说，就是在开发经营期内，单位变动成本不变。③产量变化，产品售价不变，从而销售收入是销售量的线性函数。对房地产投资项目来说，就是单位租售价格在产品租售期间保持不变。④在所分析的产量范围内，总固定成本保持不变。⑤按单一产品计算，当生产多种产品，应换算为单一产品，不同产品的生产负荷率的变化应保持一致。对房地产投资项目来说，就是指同时开发几种不同类型的房地产产品时，应将其组合折算成一种产品。⑥所采用的数据均为正常年份(即达到设计能力生产期)的数据。
2.盈亏平衡点的计算
线性盈亏平衡分析就是要计算出项目的盈亏平衡点以分析项目承受不确定因素变动的能力，盈亏平衡点的计算主要有两种方法：图解法和数学计算法。
三、房地产投资项目敏感性分析
(一)敏感性分析的含义和作用
1.敏感性分析的含义
房地产投资项目的不确定因素虽然多而复杂，但并不是每一个不确定因素对投资项目经济效果的影响程度都棚同。如果一个不确定因素的变动引起了项目经济效果很大幅度的变化，就说明投资项目经济效果的变动对这个不确定因素是敏感的;如果引起变动的幅度很小，就说明它是不敏感的。敏感性分析是指在确定性分析的基础上，通过进一步分析，预测项目主要不确定因素的变化对项目评价指标(如FIRR、FNPV等)的影响，从中找出敏感因素，分析评价指标对该因素的敏感程度，并分析该因素达到临界值时项目的承受能力。
敏感性分析是侧重于对最敏感的关键因素(不利因素)及其敏感程度进行分析。通常是分析单个因素变化，必要时也可分析两个或多个不确定因素的变化。项目对某种不确定因素的敏感程度，可表示为该因素按一定比例变化时引起项目指标的变动幅度(通常是列表表示)，也可表示为评价指标达到临界点(如财务内部收益率等于基准收益率，财务净现值为零等)时，某个因素允许变化的最大幅度，即临界点。
2.敏感性分析的作用
敏感性分析的作用主要作用表现在：①可以使决策者了解不确定因素对项目经济效益指标的影响，从而提高决策的准确性和科学性。②可以肩发投资项目经济评价工作人员对那些较为敏感的因素重新进行分析研究，以提高预测的可靠性。③可以研究各种不确定因素变动对投资项目经济效果的影响范围和程度，了解投资项目的风险根源和风险大小。④可以筛选出若干最为敏感的因素，对它们集中力量研究、重点调研，尽量降低凶素的不确定性，进而减少投资项目风险。⑤可以判定不确定因素在什么范围内变化能使投资项目的经济效益情况最好：在什么范围变化时，投资项日的经济效益情况最差等这类最乐观和最悲观的边界条件或边界数值。(二)单因素敏感性分析的方法
单因素敏感性分析是假设各不确定因素之间相互独立，每次只考察一个不确定因素的变化，其他不确定因素保持不变，以考察这个不确定因素的变化对投资项目经济指标的影响程度和敏感程度。单因素敏感性分析是敏感性分析的基本方法。房地产投资项目的敏感性分析中，通常都要求进行单因素敏感性分析。对房地产投资项目进行单因素敏感性分析时.一般按以下步骤进行：①确定用于敏感性分析的财务评价指标。②选择需要分析的不确定因素。③逐个分析所选择的不确定因素的波动程度及其对分析指标可能带来的增减变化情况。④确定敏感性因素。⑤进一步分析。
四、房地产投资项目风险分析
(一)房地产投资风险的含义
一般认为，风险是对未来行为的决策及客观条件的不确定性而可能引致后果与预定目标之间发生的多种负偏离的综合。这种负偏离是指在特定的客观条件下，在特定的时期内，某一实际结果与预期结果可能发生的差异程度。差异程度越大，风险就越大。房地产投资风险是指从事房地产投资而出现不利结果和损失的可能性大小，这种不利结果和损失包括预期收益没有达到(实际收益小于预期收益)和所投入资金的损失。
从投资的角度看，房地产投资风险不仅存在风险损失，还存在风险报酬。尽管风险报酬不是一种现实的报酬，而是一种可能的未来报酬，或是一种只有在风险目标实现后才能获得的报酬，但正是由于风险报酬的存在，才使得房地产投资者在风险损失与风险报酬之间进行权衡，并在决策过程中在两者之间寻求到一个平衡点。这就是房地产投资项目风险分析的过程。
(二)房地产投资风险的特征
正确认识房地产投资风险的特征，对于建立和完善风险控制和管理机制，减少风险损久，提高投资效益具有重要意义。房地产投资风险的特征主要有：
(1)客观性。(2)不确定性。(3)潜在性。(4)可测性。(5)相关性。
(三)房地产投资风险识别
1.风险识别的概念
风险识别是风险分析的第一步，也是最基础的一步，只有全面、正确地识别投资项目所面临的风险，风险估计和风险评价才能进行，风险决策才有意义。风险识别就是运用系统论的方法对投资项目进行全面考察、综合分析，找出潜在的各种风险因素，并对各种风险进行比较和分类，确定各因素间的相关性和独立性，判断其发生的可能性及对项目的影响程度，按其重要性进行排队，或赋予权重。据此，可以对风险识别做出概念性的描述：风险识别是指在风险事故发生之前，人们运用各种方法系统地、连续地认识所面临的各种风险以及分析风险事故发生的潜在原因的过程。因此，风险识别过程包含两个环节：一是感知风险，即通过各种方法了解和认识投资项目将面临哪些客观存在的风险;二是分析风险，即在感知风险的基础上，进一步分析引起风险事故的各种潜在因素，即造成风险事故的主要原因。
2.房地产投资风险识别的目的和特点
通过房地产投资风险识别，可以了解房地产投资项目将面临的各种风险和致损因素，其目的主要有两个：一是为房地产投资风险估计和风险评价奠定基础：二是为选择最佳的风险应对方案提供依据。
房地产投资风险识别的特点可以概括为系统性、连续性和制度性。系统性是指房地产投资项目的风险识别不能局限在投资过程的某个阶段、某个环节中，而是要把投资项目作为一个完整的系统，去识别这个完整系统所具有的全部风险。连续性是因为房地产投资过程相对较长，面临的投资环境是处于不断变化之中，风险的质和量也在不断地发生变化，若非连续性的工作，就很难及时地发现投资项目所面临的潜在风险。制度性是指房地产投资风险分析作为一项科学的管理活动本身要有组织、有制度。
3.房地产投资风险的类型
掌握房地产投资风险的类型是进行房地产投资风险识别的基础。按照不同的分类原则，从不同的角度，可以对风险作出不同的分类。按风险来源，可分为系统风险和非系统风险。
房地产投资的系统风险是指对整个市场内所有房地产投资项目都产生影响的、投资者无法避免或消除的风险。主要包括下列几种。
(1)通货膨胀风险。(2)市场供求风险。(3)市场周期风险。(4)变现风险。(5)利率风险。(6)政策风险。(7)政治风险、房地产的不可移动性，使房地产投资者面临着政治风险、政治风险主要由骚乱、罢工、经济制裁、战争、政变等因素造成。(8)或然损失风险。
房地产投资的非系统风险是指只对市场内个别房地产投资项目产生影响，投资者个体可以设法避免或通过投资组合方法消除的风险。主要包括下列几种。
(1)收益现金流风险。(2)资本价值风险。(3)比较风险。(4)时间风险。(5)持有期风险。
4.房地产投资风险识别的主要方法
风险识别应根据项目的特点选用适当的方法。常用的方法有问卷调查法、专家调查法和情景分析法等。在房地产投资风险识别的具体操作中，一般通过问卷调查或专家调查法完成，建立项目风险因素调查表。(四)房地产投资风险估计及评价房地产投资风险估计是在房地产投资风险识别的基础上，通过定量分析的方法测度风险发生的可能性及对项目的影响程度。风险估计可分为主观概率估计和客观概率估计。主观概率估计是指人们根据自己的知识和经验，以及对事件的了解和认识，对预测对象未来发生可能性的大小做一个主观估计值。客观概率估计是根据大量的实验数据，用统计的方法计算某一风险因素发生的可能性，它是不以人的主观意志为转移的客观存在的概率。客观概率计算需要足够多的试验数据作支持。在房地产投资项目经济评价和可行性研究阶段，风险估计最常用的方法是主观概率估计。
房地产投资风险评价是对投资项目风险进行综合分析，是依据风险对项目经济目标的影响程度进行项目风险分级排序的过程。它是在项目风险识别和估计的基础上，通过建立项目风险的系统评价模型，列出各种风险因素发生的概率及概率分布，确定可能导致的损失大小，从而找出该项目的关键风险，确定项目的整体风险水平，为如何处置这些风险提供科学依据。经济指标的累汁概率、标准差、变异系数的判别标准为：①投资项目的财务内部收益率大于等于基准收益率的累汁概率值越大，风险越小;标准差越小，风险越小;变异系数越小，风险越小。②投资项目的财务净现值大于等于零的累计概率值越大，风险越小;标准差越小，风险越小;变异系数越小，风险越小。
(五)房地产投资风险应对
通过对房地产投资风险的识别、估计和评价后找出的关键风险因素，对项目的成败具有重大影响，需要采取相应的应对措施，尽可能降低风险的不利影响，实现预期效益。房地产投资风险应对的主要方法有：
(1)风险回避。(2)风险组合。(3)风险控制。(4)风险转移。(5)风险自留。
[NT:PAGE=第三节$]
第三节房地产投资项目方案比选
一、房地产投资项目方案比选概述房地产投资类型多样，特点各异。对投资者来说，在同一个时期可能有多个房地产投资项目或投资机会可供选择，对同一个房地产投资项目也会有多种投资方案，如果投资者资金有限，他就不可能去把握所有的项目或机会，必然存在着如何选择项目或机会、如何选择投资方案以使有限的资金得到最有效的利用的问题。
值得注意的是，投资方案之间的关系不同，则方案选择的指标和选择的结果将有很大的不同。为了正确地进行多方案选择，首先必须搞清方案之间的关系，即一组备选方案之间所具有的互相关系。从大类上看，方案之间存在3种关系：独立关系、互斥关系和相互关系，独立型方案是指方案问互不干扰，即一个方案的执行不影响另一方案的执行，在选择方案时可以任意组合，直到资源得到充分利用为止。独立型方案更严格的定义是：若方案间加法法则成立，则这些方案是彼此独立的。互斥型方案是指在若干备选方案中，选择其中一个方案，则其他方案就必然被排斥的一组方案，因此，方案之间具有排他性。相互关系型方案是指方案间存在一定的关联性，根据方案间相互关系的不同，可分为混合型方案、互补型方案和现金流相关型方案。混合型方案是上述独立型方案与互斥型方案的混合结合。互补型方案是指方案之间存在技术经济互补关系的一组方案。现金流量相关型方案是指在一组方案中，方案之间不完全互斥，也不完全相互依存，但任何一个方案的取舍会导致其他方案现金流量的变化。
在方案评价前，弄清各方案之间属于何种类型是非常重要的，因为方案类型不同，其评价方法、选择和判断的尺度就不同。如果方案类型划分不当，则会带来错误的评价结果。独立型方案的比选可分为两种情况，当各投资项目相互独立，若资金对所有项目不构成约束，只要分别计算各项目的FNPV或FIRR,选择所有FNPV≥0或FIRR≥ic的项目即可;若资金不足以分配到全部FNPV≥0的项目时，即形成所谓的资金约束条件下的定量分配问题时，可以通过对独立型方案比选的互斥化，把独立型方案转化为互斥型方案，再采用互斥型方案比选的方法进行。同样，对于混合型方案的比选问题，也可以通过对混合型方案的互斥化，将混合型方案组合成互斥型方寒群，然后根据互斥型方案比选的方法进行方案比选。因此，本节所介绍的方案比选只针对互斥型方案或可以转化为互斥型方案的比选方法。
房地产投资项目在投资类型、投资种类和投资形式上有多样化的特点，这往往使得投资者在产生投资意向时，面临多种投资机会和可能方案。然而，由于资金的限制和对风险因素的考虑，投资者不可能去把握所有的投资机会，必须依据一些原则和标准从这些机会和方案中去选择最为合理有效的机会和方案，然后再进行详细而具体的比较和投资分析，最后决定投资实施与否。这种比较与选择的过程就是房地产投资项目的方案比选。
从比选的层面上看，房地产投资项目的比选有两个层面：一是项目间的比选，这实际上是投资机会的比选。二是同一项目的投资方案比选。在房地产投资中，同一个投资项目可以有多种不同的投资方案，如对房地产开发投资，同一宗地可以建商场、写字楼、公寓等;对房地产置业投资，购买的房地产可以出租，也可以自营。对于多种投资方案来说，投资者同样存在着比较与选择的问题。房地产投资项目比选，对投资者来说是十分重要的，其作用主要体现在以下方面：一是有利于把握最佳的投资机会和选择最优的投资方案，使投资者有限的资金得到相对安全和有效的利用;二是有利于提高决策者科学决策的能力，避免或减少投资决策中的失误：三是有利于增强房地产企业市场竞争的能力。
二、计算期相同的互斥型方案比选
在对互斥型方案进行评价时，经济效果评价包含了两部分的内容：一是考虑各个方案自身的经济效果，即进行绝对效果检验，用经济效果评价标准(如FNPV≥0，FIRR≥ic)检验方案自身的经济性，称为绝对(经济)效果检验，在第四章中已经作出了较为详细的介绍。凡通过绝对效果检验的方案，就认为它在经济效果上是可以接受的，否则就应予以拒绝。二是考察哪个方案相对最优，称为相对(经济)效果检验。一般先以绝对经济效果方法筛选方案，然后以相对经济效果方法优选方案。
互斥型方案进行比选时，必须具备以下的可比性条件：①被比较方案的费用及效益计算口径一致。②被比较方案具有相同的计算期。③被比较方案现金流量具有相同的时间单位。如果以上条件不能满足，各个方案之间不能进行直接比较，必须经过一定转化后方能进行比较。
三、计算期不同的互斥型方案比选
对于计算期不同的互斥型方案进行比选，同样要求方案间具有可比性。满足这一要求需要解决两个方面的问题：一是设定一个合理的共同分析期(计算期);二是给计算期不等于寿命期的方案选择合理的方案接续假定或者残值回收假定。
(一)年值法
年值法足指投资方案在计算期的收入及支出，按一定的折现率换算为等值年值，用以评价或选择方案的一种方法。在对计算期不同的互斥型方案进行比选时，特别是参加比选的方案数目较多时，年值法是最为简便的方法。年值法使用的指标有净年值与费刚年值。
(二)现值法
当互斥型方案的计算期不同时，一般情况下，各方案的现金流量在各自的计算期内的现值不具有可比性。如果要使用现值指标进行方案比选，必须设定一个共同的计算期。共同计算期设定的方法通常有最小公倍数法和年值折现法。
[NT:PAGE=第四节$]
第四节房地产投资项目可行性研究报告
一、房地产投资项目可行性研究报告的作用
(1)申请项目核准的依据。我国推行企业投资项目核准制，按照其要求，房地产开发企业就拟开发建没项目编制项目申请报告，报送项目核准机关申请核准。项目核准批复文件是办理土地使用、资源利用、城市规划、安全生产、设备进口和减免税确认等手续的主要依据。而项目核准申请报告的主要内容，即项目申请单位情况、拟建项目情况、拟选建设用地相关规划、资源利用和能源耗用分析、生态环境影响分析、经济和社会效果分析等，均是可行性研究报告中要解决的问题。
(2)项目投资决策的依据。房地产投资项目由于其投资规模大、投资类型多、投资时间长、不确定因素复杂，因此，房地产投资决策必须是建立在对投资项目进行科学的、详细的可行性研究基础之上的，明确投资项目的建设地址、规模、建设内容与方案等技术上是否可行，法律上是否允许。还要研究项目的市场需求前景，判断项目的市场竞争能力，衡量项目的投资风险，计算项目的投资效果等。通过这些分析和研究工作，得出项目该不该建设、如何建设、哪种建设方案能取得最佳的投资效果等，并以此作为项目投资决策的依据。
(3)筹集建设资金的依据。银行等金融机构都把可行性研究报告作为项目申请贷款的先决条件，对可行性研究报告进行全面、细致的分析评估后，才确定是否给予贷款。
(4)房地产开发企业与有关部门签订协议、合同的依据。投资项目所需的建筑材料、协作条件以及供电、供水、供热、通信、交通等很多方面，都需要与有关部门协作。这些供应的协议、合同都需要根据可行性研究报告进行商谈。有关技术引进和建筑设备进口必须在可行性研究报告审查批准后，才能据此同国外厂商正式签约。(5)规划设计工作的依据。在可行性研究报告中，对项目的规模、地址、建筑设计方案构想、主要设备造型、单项工程结构形式、配套设施和公用辅助设施的种类、建设速度等都进行了分析和论证，并确定了原则和推荐了建设方案。可行性研究报告批准后，规划设计工作就可据此进行，在一般情况下，不必另作方案比较选择和重新论证。
(6)项目考核和后评价的依据。项目的后评价是在项目运行一定时期后，对已实施的项目进行全面综合评价，分析项目实施的实际经济效果和影响力，并论证可行性研究阶段决策的合理性和项目的持续能力，为下一步项目的运行决策提供依据。后评价的重要依据就是可行性研究报告中提出的各项经济指标。
二、房地产投资项目可行性研究报告的主要内容
房地产投资项目可行性研究报告是投资项目可行性研究阶段的工作报告和研究成果，应充分反映研究人员对投资项目所做的市场分析、经济评价、财务效益、风险承受等方面的成果和结论。由于不同房地产投资项目的性质规模、类型和复杂程度等的不同，可行性研究报告的内容不尽相同，各有侧重。其中，房地产开发投资项目可行性研究报告主要包括下列内容。
1.项目总说明
在项目总说明中，应着重就项日背景、项目主办者或参与者、项目评估的目的、项目可行性研究报告编制的依据及有关说明等向读者予以介绍。
2.项目概况
具体内容包括：项目名称、开发建设单位;项日的地理位置，项目周围的主要建筑物等;项目所在地周围的环境状况，主要从工业、商业及相关行业现状及发展潜力、项目建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性;项目的性质及主要特点;项目开发建没的社会、经济意义;可行性研究工作的目的、依据和范围。
3.开发项目用地现状调查及拆迁安置方案的制定
(1)土地调查。包括项目用地范围内的各类土地面积及使用单位。
(2)人口调查。包括项目用地范围内的总人口数、总户数等。
(3)调查项目用地范围内建筑物的种类，各类建筑物的数量及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。
(4)调查生产、经营企业以及个体经营者的经营范围、占地面积、建筑面积、营业面积、职工人数、年营业额、年利润额等。
(5)调查各种管线。主要应调查上下水管线、雨水管线、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和电信管线的现状及规划目标和其可能实现的时间。
(6)调查其他地上、地下物。项目用地范围内地下物调查了解的内容包括水井、人防工程、菜窖、各种管线等;地上物包括树木、植物等。项目用地现状一般要附平面示意图。
(7)用地范同内的拆迁计划。
(8)制定安置方案。包括需要安置的总人数和户数，需要安置的各类、各种房屋的套数及建筑面积，需要安置的劳动力人口等。
4.市场分析和建设规模的确定
具体内容包括：市场供给现状分析与预测;市场需求现状分析及预测;市场交易的数量与价格分析及预测;服务对象(目标市场)分析;租售计划制订;项目建设规模的确定等。
5.规划设计方案的选择
(1)市政规划方案选择。市政规划方案的主要内容包括各种市政设施的布置、来源、去路和走向，大型商业房地产开发项目重点要规划安排好交通组织和共享空间等。
(2)项目构成及平面布置。
(3)建筑规划方案选择。建筑规划方案的内容主要包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置、各种户型的数量、建筑面积等。附规划设计方案详图。
6.资源供给条件分析
主要内容包括：建筑材料的需要量，采购方式和供应计划，施工力量的组织计划，项目施工期间的动力、水等供应方案，项目建成投入生产或使用后水、电、热力、煤气、交通、通信等供应条件。
7.环境影响评价
主要内容包括：建设地区的环境现状;主要污染源和污染物;项目可能引起的周围生态变化;设计采用的环境保护标准;控制污染与生态变化的初步方案;环境保护投资估算;环境影响的评价结论和环境影响分析：存在问题及建议。
8.项目开发组织机构和管理费用的研究
主要内容包括：拟订项日的管理体制、机构设置及管理人员的配备方案;拟订人员培训计划：估算年管理费用支出情况等。
9.开发建设计划的编制
(1)前期开发汁划。包括从项目创意、可行性研究、下达规划任务、征地拆迁、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划。
(2)工程建设计划。包括各个单项工程的开、竣工时间，进度安排，市政工程的配套建设计划。
(3)建设场地的布置。
(4)施工队伍的选择。
10.项目的经济评价及社会效益分析
(1)项目总投资估算。包括开发建设投资和经营资金两部分。
(2)项目投资来源、筹措方式的确定。
(3)开发成本估算。
(4)销售成本、运营成本估算。
(5)销售收入、租金收入、经营收入和其他营业收入估算。
(6)财务评价。分析计算项目投资回收期、财务净现值、财务内部收益率和利润率、借款偿还期、偿债备付率、利息备付率等技术经济指标，对项目进行财务评价。
(7)国民经济评价。房地产投资项目一般不进行国民经济评价。对于工业开发区等大型房地产开发项目，有时需要进行国民经济评价。国民经济评价是在合理配置社会资源的前提下，从国家经济整体利益的角度出发，计算项目对国民经济的贡献，分析项目的经济效率、效果和对社会的影响，评价项目在宏观经济上的合理性。
(8)不确定性分析与风险分析。一方面结合政治形势、国家方针政策、经济发展趋势、市场周期等方面因素的可能变化，进行定性风险分析;另一方面采用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等方法进行定量风险分析。
(9)项目环境效益、社会效益及综合效益评价。
11.结论及建议(1)运用各种数据从技术、经济、财务等方面论述项目的可行性，并推荐最佳方案。(2)存在的问题及相应的建议。
三、房地产投资项目可行性研究报告编制的步骤
由于不同的房地产投资项目具有不同的特点，不同的研究人员在报告编制过程中也有自己的思维方式，所以房地产投资项目可行性研究报告的编制并无固定不变的模式和程序。但从一般逻辑关系看，可行性研究报告的编制大致按下列步骤进行。
(1)资料的收集与整理统计。资料的收集与整理统计是可行性研究报告编制的第一步工作，也是至关重要的工作。资料收集的充分与否、准确与否直接关系到最后的结论。资料的收集分为文字资料和数据资料两大类。文字资料包括相关的法律法规、经济和社会发展规划、城市总体规划、产业发展规划、相关的技术规范、规程等;数据资料包含面较广，如反映国民经济发展的指标及数据，反映城市经济及城市建设的数据，反映区域内人口变动的数据，反映城镇居民生活水平和购买力水平的数据，反映房地产市场供求及价格走势的数据等。一般的做法是先列出所需的资料和相关数据的清单，按清单逐一收集。当数据收集后，要进行分类整理，剔除不合理的数据，并对数据进行统计分析，编制成各种表格和图形，进行初步的分析和判断。
(2)项目规划方案的设计。初步确定项目的规划方案，根据所掌握的市场情况，就项目的构成、规模、档次、户型比例、建筑物装修标准、功能面积分配、公建配套以及环境建设标准等提出方案。
(3)项目进度安排。项目的规划方案初步确定后，要对项目的进度作出安排。在可行性研究报告中，对项目进度安排通常选用横道图的方式来表达。对于规模较大的房地产投资项目除了对项目进度要进行安排之外，还要对项目的分期建设进度作出安排，这为后面的资金安排做好准备。
(4)项目总投资费用估算。项目总投资费用估算包括项目投资概况、估算依据、估算范围和估算结果。在估算过程中，不仅要估算项目总的投资费用额，而且要按项目进度安排情况作出投资分年度使用计划，为后面的资金筹措计划做准备。
(5)项目的租售计划及价格预测。在本步骤中，要制订项目的租售计划及安排，预测项目租售的价格。分别列出在不同的阶段项目租售的产品构成、面积、价格以及资金的回收额等。
(6)项目资金筹措计划。资金筹措计划主要是就项目投资的资金来源进行分析，包括资本金、预售(租)收人和借贷资金。通常用财务计划现金流量表表示。
(7)基本报表的编制及经济指标计算。通过上述步骤后，便可以着手编制项目的基本报表，并计算各经济指标，在经济指标计算的过程中，基准收益率要根据市场状况及项目的特点合理确定。基准收益率确定的合理与否直接关系到经济评价的结果，这是要特别注意的。
(8)对经济评价指标的检验。在各经济指标计算出来之后，要对各指标进行检验，判断各经济指标的合理性和可信性。若不合理，要重新对上述各步骤进行检查，并作出合理的重新调整。
(9)不确定性分析和风险分析。在对各经济指标进行检验后，要对投资项目作进一步不确定性分析和风险分析。主要包括：盈亏平衡分析，通过此项分析说明项目的安全程度：敏感性分析，通过此项分析说明影响投资项目的主要不确定因素(如总成本、售价、贷款利率等)在一定幅度内变化时，对经济指标的影响程度;概率分析，通过这项分析(如净现值大于零的概率)说明项目的抗风险能力。
(10)可行性研究报告的结构设计。在完成了上述步骤之后，研究人员对投资项目的可行性研究已经有了总体上的认识，可以开始编制可行性研究报告，但在正式编写报告前，必须对报告的总体结构进行设计，或者说是编制报告的写作大纲，使各部分内容逻辑连贯。
(11)可行性研究报告的编写。在可行性研究报告的结构设计完成后，就可按大纲的要求着手编写可行性研究报告。
上述房地产投资项目可行性研究报告编制的步骤，是从编写的逻辑关系来说的。在实际编制过程中，有些步骤是结合在一起的，而不是截然分开的。同时，以上各步骤是针对报告编写过程的，这一过程是建立在报告编制人员对市场进行了认真的调查研究和对项目的充分认识基础上进行的。
经济师备考策略和技巧不可或缺，好的技巧事半功倍>>>经济师考试备考策略及方法汇总
考生都在看：
